明明說是100平的房子，但實際居住進去時卻發現面積變小了，房子怎麼會“縮水”了呢？原來是公攤面積在“搞怪”！所以，買房前一定先把公攤面積搞明白。那麼，什麼是公攤面積？

網友詢問：

什麼是公攤面積，公攤面積最多占房屋總面積的多少？

廣東卓信律師事務所陳日文律師解答：

公攤面積指導是整棟樓所有的産權人共同所擁有的整棟樓公用部分的建築面積。通常包括兩部分：一是為所在建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是所在單元與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆的牆體水平投影面積的一半。但是如果是屬于獨立使用空間進行銷售或出租的地下室、車棚等，不能算進公攤面積裡。

公攤面積其實就是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套内建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。現如今，無論是高層還是低層，隻要是商品房都會有公攤面積。公攤面積其實就是為了保障住戶能夠享有比較舒适的公共環境。

公攤面積包括有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等。普通多層住宅，如果沒有設備用房和底層商鋪的，公攤面積一般在7%-12%之間;帶有電梯的小高層，公攤面積一般在15%-20%之間;高層住宅比較高，一般在14%-24%，為數不多的高層或者小高層，公攤面積控制在20%左右，别墅的公攤面積為1%-8%，國家對公攤面積沒有明确規定它的控制範圍具體在哪個區間。7層以下的公攤率：普通多層住宅一般是在6層左右的，其公攤面積包括外牆水平投影，樓梯和樓梯間等，一般占房屋建築面積的13%到18%;一般層高在2.8米左右,室内淨高在2.65到2.7米之間;但是室内層高如果超過4.7米以上的要按照兩層計算室内面積。7-11層的公攤率：小高層一般在7層-9層之間，公攤面積看樓盤的情況，不同的樓盤公攤也會不同，如果沒有設備用房或者底層商鋪的，公攤系數在15%-20%之間，同時按規定7層以上必須配電梯。12-33層的公攤率：高層的公攤面積會較大，一般在25-33層之間，因為高層電梯和電梯前室占用了空間，還有安全通道占用空間，“管道井”“強電井”“弱電井”等公用設施都占用了空間，所以公攤面積比較大。别墅類的公攤率别墅的公攤面積為1%-8%，獨立别墅一般不會有公攤面積，隻有部分聯體别墅才有。别墅的公攤面積是僅存在于本樓内部并與本樓建築結構存有連接的部分，不符合此條件的建築不能算公攤面積。

廣東卓信律師事務所陳日文律師解析：

“公攤”主要包括9項：

1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來确定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預留的門洞安裝電梯門；

2、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的；

3、樓梯間，容納樓梯的結構，包圍樓梯的建築部件（如牆或欄杆），同時它是一個相對獨立的的建築部分，聯系整個建築的交通運輸；

4、變電室，小區的電力系統中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所；

5、設備間，設備間是在每一幢大樓的适當地點設置電信設備和計算機網絡設備，以及建築物配線設備，進行網絡管理的場所；

6、公共門廳，進入住宅後的一個較大公共空間，屬于室内空間，采暖和制冷要求一般按建築物功能要求設置；

7、過道，住宅套内使用的水平交通空間；

8、值班警衛室，設在小區大門口一側的門房，警衛室外門口處還有升降欄杆；

9、共用牆體，住宅主體承重結構部位（包括基礎、内外承重牆體、柱、梁、樓闆、屋頂等）、戶外牆面等。

公攤面積計算公式：

1、建築面積＝套内建築面積＋公攤面積；

2、公攤面積＝公攤系數×套内建築面積；

3、公攤系數＝建築總公攤面積／總套内建築面積；

4、套内建築面積＝套内使用面積＋牆體面積＋陽台面積。

陳日文律師提示：

購房者簽商品房買賣合同時，購房合同上的面積一般是暫測面積，以後辦房産證依據的面積是交房時的實測面積。實測面積包括套内面積和公攤面積兩部分。由于施工精準度不夠，很多時候牆體施工的誤差會導緻公攤面積增大

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第十四條，，出賣人交付使用的房屋套内建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明确的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以内(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以内(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以内(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

陳日文律師簡介

陳律師畢業于中山大學，具有深厚的法學理論功底及豐富的執業經驗。執業以來一貫堅持“誠信服務、勤勉盡責”的執業原則，秉承“實現客戶合法利益最大化”的執業理念，赢得衆多客戶的一緻贊譽。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!