買房是我們很多人一生中的大事，對于沒有購房經驗的人來說，在買房的過程中可能存在很多陷阱，所以在真正買房之前，我們應該先做如下三件事：

1、學習一些房産基礎知識

2、明确自己的購房需求

3、實地看房

第一節：房屋的屬性

第二節：房屋的種類

第三節：明确購房需求

第四節：實地看房

房屋的屬性

　　房屋的劃分方法有很多，就像我們人類一樣，按照不同劃分方法可以劃分出不同的群體：

我們可以看出，正常情況下每一個具體的人類都會擁有上面三個屬性（國籍、性别、年齡），房屋也一樣擁有自己的各種屬性，本節就來通過了解不同的房屋屬性，去學習房屋的基礎知識。

房屋産權

　　按照國家法律規定，房屋是有産權的，房屋所有者擁有對該房屋财産的占有、使用、收益和處分的權利。

　　房屋産權由“房屋所有權”和“土地使用權”兩部分組成：

房屋所有權，期限為永久（隻要房子沒有倒的連渣都不剩），擁有此權利的業主，可以對房屋自行出租、出售，也可以繼承、贈與，還可以将該房屋進行抵押貸款。

土地使用權，目前我國的土地按照歸屬權可以劃分為“國有土地”和“農村集體土地”兩種，不論你在哪種土地上蓋房子，都需要先找國家或者集體租賃土地，業主對于土地隻有使用權。

　　簡單的說，土地是國家或集體的，地上的房子是業主的。

　　同時，按照“房屋所有權”歸屬進行的分類，在現階段，我國住宅類房屋可劃分為

公房:

1、由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，向本城市或本企業職工出租出售。

2、在住房未賣出之前，房屋所有權歸國家或集體。公房通過住宅市場出售給個人和家庭後，也就轉為私有住宅。

3、公房業主隻有承租權，沒有出售權，也無法繼承或辦理婚前公證，所以房價普遍會便宜不少。

4、允許使用權人在“特定條件下”轉讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除稅費後歸使用權人所有。

私有住宅:

1、由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村基本上是自建私有住宅。2、 私有住宅的業主享有房屋所有權。

共有産權住房:

1、政府與購房者共同承擔住房建設資金，分配時在合同中明确共有雙方的資金數額及将來退出過程中所承擔的權利義務。

2、賣房時購房者隻能獲得自己資産數額部分的變現。不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易。滿5年的，允許上市轉讓，同等條件下地方人民政府有優先收購權。

土地:

　　想蓋房得先有地，而按照現行的《中華人民共和國土地管理法》中規定：

第九條　城市市區的土地屬于國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

第十條　國有土地和農民集體所有的土地，可以依法确定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

　　也就是說，土地分為“國有”和“農民集體所有”兩種，其中還提到了“宅基地”的概念：

宅基地是家庭戶用作住宅基地而占有的土地，由于城鎮住宅大多是房地産開發商建造的樓房故一般住戶不涉及宅基地概念，現今的宅基地主要指農村宅基地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。農村宅基地的所有權屬于農村農民集體成員所有。

1、國有土地

　　對于城市内的房子來說，所使用的通常都是國有土地，因此開發商在蓋房前需要找國家租賃土地。同時，國家會依據開發商租地後的用途來決定土地的租期。

居住用地:

70年

工業用地:

50年

科教文衛體用地:

50年

商業用地:

40年

另外，國有土地使用權到期後，如國家需要收回土地，且必須連同地上建築物一并收回時，則要給予地上建築物所有人相應補償；如果不收回，地上建築物所有權人可以在屆滿前一年向國家申請續期，并重新繳納“土地出讓金”。

2、農民集體所有土地

　　在農村如果想建房子，需要申請宅基地（不要錢），而宅基地就屬于農民集體所有土地。

　　另外，在宅基地上建造的房子通常被稱為“小産權房”。

小産權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉産權房”。“小産權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。

　　雖然小産權房屬于“私有住宅”，但是産權證不是國家發放的。

也就是說，農戶可以把宅基地上的房子賣掉，但是賣掉的同時需要登記變更宅基地使用人，同時宅基地隻能在村内流轉，即農戶隻能把房子賣給同村的人，賣給外人則不受法律保護。所以不推薦購買“小産權房”。　　　　最後，目前在全國多個地方，宅基地上建築不再批準動“一磚一瓦”，也不另批宅基地。村民如有住房需求，需要拿宅基地住房換樓房。“進城”才是大勢所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關法規不變，宅基地注定會失去。

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