我們都知道，對于二手房而言，會因為價格産生各種各樣的成本

比如因為多少錢所以多少首付，多少稅費，多少貸款，多少相關成本

幾乎所有的投入都會圍繞着價格的原因而産生

上海二手房最大的變化其實是來自各種和價格有關的幹擾

如今二手房市場各種核算成本的價格參照标識産生了巨大的變動，從而讓整個購房支出成本産生變化

這樣的變化不是說是否巨大，而是複雜，因為我們簡單的統計了一下，一套房子接近有7個價格

每一個價格都會影響我們的支出成本，今天給大家做一個簡單的測算

一套房子的價格産生，最開始一定是來自房東

就是這套房子的心理預期賣多少錢，最後成交是多少

我們打一個比方，比如說550萬

按照道理來說其實成本都圍繞這個價格來測算就好

但是這個價格在進入到二手房市場就需要發生變動

首先大家知道的，如果需要上線挂牌，你的挂牌價就首先是要低于核驗價

這個時候就出現了2個價格

這個小區的核驗價可能就是500萬，你最高隻能挂到500萬

那對于房東來說挂牌價不能高于500萬，定在一個490萬的價格空間，那麼這個時候，在還沒有客戶進入談判的時候，就出現了4個價格

分别是：挂牌價、核驗價、成交價、網簽價

網簽合同最多隻能根據核驗價進行網簽

所以對于房東來說如果希望最後的依然能夠維持550萬的成交，這一次可能需要把室内的裝修電器什麼都要作為同步轉讓的一部分

折價50萬達到最終的成交價：

這是第一個階段

第二個階段，就是有客戶前來購買，房子進入到交易環節

而對于購房者來說，除了房子的總價之外，他還關心，我付出的首付是多少以及稅費是多少

就和現在談論得沸沸揚揚的三價孰低中的“三價”有關

因為三價就低，買房的首付、一次性支付費用、銀行貸款額度、稅費，全部都産生了變化

我們還是拿剛才那套550W的房源來舉例

網簽合同價：用于交易中心備案和納稅标準，500W

銀行評估價：銀行委托評估公司評估價，500W

涉稅評估價：銀行貸款的重要評估價，450W

對于貸款，和銀行評估價、涉稅評估價、和網簽合同價裡三價最低的那個有關，決定了房子能夠貸多少

換句話來說現在能夠在銀行裡申請的貸款比例已經要少很多了

貸款比例少如果網簽價格還是500萬來算的話，那麼你的支持金額就要更多一點

另外還有就是稅費和中介費用

這個沒辦法計算，因為确實每個人差異都比較大，假設還需要30萬的整體稅費成本，這部分也需要房東提前準備好

那麼如今對于現金支出簡單來看就是這樣的

所以各位可以感受下如今形勢下上海二手房的複雜

如果此刻你想要買二手房，你或許要準備更多的現金，更少的依賴銀行貸款，這樣才能夠買到目前你預期的房子

毫無疑問，最近的上海樓市已經進入到準全款的模式

這是每一個二手購買者需要有的預期

一套550總價的房子，以前置換的支出成本需要385萬，現在需要提前準備好445萬，提升了超過10%的成本

這還是核驗價和成交隻差了50萬的前提下計算的

如果核驗價和最終成交價格差别很大，那麼支出成本可能會更多

我們再來做可以簡單對比一下數據，一套總價550W的二手房，如果在不同核驗價下的支付成本會有多少

在不同核驗價之下的的支付成本，越來越趨近于總價。尤其對于置換買家來說，這其實和全款買房無異

這就是現在在上海買二手房的很殘酷的真相，也是現在買房必須要做好的心理準備和資金籌備

因為很多現實中的案例表明，核驗價也許會比我們想象中的還要更低

面臨着支出成本提高，對于現在買房可能隻有兩個選擇

一個是盡可能多的籌備更多現金，二個是降低總價，去買更便宜的房子

本來可以買400萬的，隻能買300多萬，本來可以買500萬的，隻能看450萬左右的，以此類推

除了支出成本的增加，在購房過程中又存在太多不确定性

因為不能像以往那樣，明确告訴你這套房子首付是多少，要交多少稅，要提前準備好大概多少資金

因為這樣的不确定性，增加了成本的同時提高了風險

有可能會遇到貸款不足，首付提高，沒辦法在約定時間内補齊，不僅房子買不到，還面臨違約金的風險

所以這個時候前期和房東的溝通商定很重要，另外一個靠譜的中介也很重要

不僅如此，現在上海的二手房源正在銳減

買房周期變長和效率變低的情況，短期内恐怕無法改變

截止目前，網站上的挂牌房源數量目前已經降低到1.7W套以下，與7月初的3.2W套，直接少了一半以上

買家能夠找到合适房源的概率也跟着減少了一半

房源的大批量下架肯定不是短期事件，能不能恢複到正常水平還是未知數

随之而來的是如果想要看更多的二手房，隻能一套一套去找

目前各大中介平台的房源，都隻能在内網上查看和推薦，如果着急買意味着要花更多時間實地看房找房

在我看房的時候，中介小哥給我展示了自己手機隻顯示在内網上挂牌的房源

告訴我一個數字：平台上因為價格核驗沒辦法上線的房源，至少占八成以上

我問他這樣看房是不是很麻煩，他說隻能等客戶來，或者說一直和客戶保持聯系，才有可能推薦線下房源

這樣的情況也直接導緻了帶看量和房源量的減少

今年7月帶看量環比下降18%，已連續2個月出現環比下跌，未來看房效率可能會更低

這種真空的狀态确實是比較難受的，也是這麼久以來二手樓市不太遇到的場景

這種情況下，置換客戶無疑是被這一輪調控影響到最大客群

成本在提高且換房周期在變長

作為置換房東還要先賣掉房子等到對方款清交房，再置換下一套房，這期間的周期長度會是原來的二倍以上

因為即便是貸款資質通過，也要到明年才能放款

現在哪個置換客戶進入市場，心理上不得準備好全款買房的準備

所以如果讓我來判斷上海二手房的狀态，有幾個結論可以和大家分享

首先很明顯，這一次的二手房市場在“去銀行化”

簡單來說就是降低銀行在樓市裡的資金投入量

核驗價帶來最大的改變就是銀行房貸參考标的的減少，從此以後樓市裡銀行就成為了配角

目的也很明顯，就不讓銀行太依賴“房貸”這件事

是的，我說的是不讓銀行依賴房貸

其實很多銀行很滋潤的原因就是一年什麼都不做，安心做好房貸生意一年的營收就不錯，這本質上并沒有發揮銀行在資金調配上的作用

包括幾年前的消費貸很多也是變相的房貸

而這一次的調整最大程度地弱化銀行的參與度，讓購房者少了“杠杆”的使用度

第二就是拉長了周期

價格多了意味着環節多了，環節多了意味着周期會變長

之前我們認為周期拉長很多時候是因為銀行不放貸，現在是因為環節增多審核增多之後導緻周期拉長

換句話來說，未來的二手房市場可能就是長周期慢轉換的，現在想要換房的朋友，時間規劃是你必須要學會的事情

當然這對持币待購的人來說或許也是利好，因為你有更多的選擇的時間

所以有幾個建議要和大家分享，特别重要

1、選擇的資産要跑過别人

任何事情都要做最樂觀的心态和最悲觀的準備，如果我們認為這個趨勢是長期的，那麼我們能夠做的就是，讓自己的房子比别人的要更好的流通

所以你這一次買的房子，以後的接盤人多不多，五年之後容不容易賣，這都是需要考慮的

在大盤冷凍的時候，跑過别人就是赢過大盤

2、重度需要中介

這件事也是認真的，二手的複雜如今在兩端，找房源和走流程，這兩個環節如今都需要中介，如果盲目的手拉手到後期會有大量的風險，特别是買家

需要中介去幫你規避後面的各種潛在因素

當然如果你擁有“準全款”的能力，此刻好的中介也能夠幫你獲得更多的談判空間，這就是此刻中介的重要性

最後一句：

不論上海二手進入什麼模式，毫無疑問一定會進入自食其力的模式，你能買到什麼樣的房子，就在于你對這件事的投入度，以及願意為此花多少時間

祝大家買到中意的房子

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