近期有讀者留言咨詢建發缦雲，項目一期已經開盤，今天就來聊聊這個福州首個第四代住宅。

建發缦雲：備案名（缦雲公館），地處：倉山區建新路南側、金洲路西側，奧體中心西側。

項目規劃7棟小高層住宅，合計220套，精裝交付，主推面積148、168平米，分成奇偶，定位純商第四代住宅。

2021年12月1日，廈門建發以底價6.26億拿下宗地2021-61号，樓面地價15989元/㎡，土地面積：32.27畝，容積率：1.82，限高：50米，100%全裝修，商品住宅銷售指導均價為32000元/平方米。

分析：去年最後一場土拍，福州全面遇冷，雖然當天推出了不少純商地塊，但是大部分都是底價成交。

廈門建發當天以底價拿下了奧體的純商地塊，樓面價1.6W，指導價3.2W，這樣的差價已經保障了利潤，同時地塊要求100%精裝，第四代住宅，更是讓項目有了更大的空間。

對于地塊而言，面積不大，容積率也相對較低，加上周邊配套相對充足，以及周邊二手房也基本在指導價附近，可以說拿地沒有太大壓力。

當然即使在這樣條件的背景下，地塊也隻是被底價拿下，溢價率是0。

作為競品地塊，隔壁的建華洲地塊，同樣作為純商，已經上架三次，流拍三次。

從開發周期來看，12月拿地，5月項目就已經開盤，可以說也是非常迅速。

作為對比，當天福州本土國企榕發、城投兜底拿下北園的兩幅百畝純商，目前依然沒有太大動靜。

從房企角度來看，前兩年廈門建發在東二環高價拿地，雖然後續也做到了一定去化，不過差價并不算大。

比如養雲一期，樓面價2.8W，實際售價4.3W，而缦雲，樓面價1.6W，備案均價3.6W。

通過數據對比，可以發現在土拍降溫，民企躺平後，誰才是真正的受益者。

148平米：四房兩廳兩衛，四開間朝南，大面寬主流布局，差别在于偶數層的南向陽台面寬更大，給予的南向庭院是合并的，同時偶數的北向坊巷由于一梯一戶的半隔離設計，相當于獨享，對比奇數，是一南一北的庭院，坊巷也是兩戶共用，這就是目前最大的差别所在。

168平米：四房兩廳兩衛，四開間朝南，大面寬主流布局，客餐廳南北通透，客廳搭配開放書房，面寬感覺也夠強。差别依然是偶數層陽台面寬大，庭院是合并，同時北向的獨立坊巷空間有明顯增大。

分析：對于最大的關注點就是戶型，由于定位第四代住宅，加上是福州首個這樣的産品，所以也引來很多争議。

主要關注點在于庭院和坊巷的贈送面積，以及後續的保養問題。

當然除此之後，對于購房者而言，由于有額外凸出，購房的時候最好考慮一下是否存在采光遮擋，以及是否值得更多溢價購買贈送空間更多的偶數層。

項目位于奧體闆塊，左側即飛鳳山公園，距離奧體中心700米，距離陽光天地600米，可以說購物休閑加持度較高，距離地鐵5号線200米，出行優勢不錯，不過地鐵5号線沒進出市區，相對優勢也一般。

當然對于奧體，一定會提到三件套，從距離來看，都在1.5-2.1公裡，影響并不大。目前周邊以次新房為主，可以說區位算是闆塊的核心腹地。

項目已經備案，首開4棟，132套，精裝均價3.6W，奇數層均價3.5W，偶數層均價3.7W。

對于項目的備案價，也是按土拍指導價為主，3.2W 精裝5K左右，對比周邊看看：

1、融僑奧體園著：次新二手，挂牌價3.8W

2、陽光城·麗茲公館：次新二手，挂牌價3W

3、正祥奧園康都：次新二手，挂牌價3.3W

4、陽光城融僑檀府：次新二手，挂牌價3.1W

5、正祥鳳林别舍：新盤，毛坯備案價2.9W

分析：對于奧體闆塊而言，大部分以低密度住宅為主，前幾年推出不少新盤，遇上樓市高峰期，不少購入價都超3W，導緻目前整個闆塊次新二手，也基本在3-3.8W之間。

當初闆塊對比的是東二環，而如今東二環泰禾商圈，以融僑悅城、金尊府為主的次新，已經突破4W，反觀奧體，目前大部分次新挂牌，已經跑輸，加上當初高價購入，基本也難做到保本。

這兩年闆塊周邊又推出了水晶榕著、鳳林别舍、金茂悅等，由于滞銷存在，導緻新盤售價持續走低。

同時闆塊近年一直被三件套所困，當然回顧闆塊的發展，房價是否真的因為三件套影響，個人感受：三件套隻不過是房價下跌後一個背鍋的産物。

回到項目，精裝3.6W，談不上優惠，隻不過周邊次新當初價位都不低，同時定位也沒項目來得出彩，在二手的承托下，讓項目的價格也顯得沒那麼刺眼。

對于項目而言，目前一期也已經網簽101套，去化率76%，确實有點出乎意外。

由于都是大戶型的定位，一套總價就要500-600W，能在樓市遇冷之後，在奧體闆塊做到這樣的去化，可以說是操盤比較成功。

此時回顧土拍，1.6W樓面價，無人競拍，房企底價拿地，這樣的局面，也不能說官方沒有讓利，隻能說很多房企沒錢也沒勇氣。

項目位于奧體腹地，定位第四代住宅，優勢在于周邊配套加持度較高，純商 低容積率定位，國企操盤，純改善的門檻，劣勢在于奧體目前熱度偏低，預期并不強，周邊次新二手目前不止沒保本，能否成交依然需要思考，第四代住宅未來居住到底如何，也存在一定不确定性。

對于購房者而言，項目一期做到了高去化，不過還有二期的3棟，目前樓市依然比較低迷，可以多關注後續的價格情況。

對于建發缦雲，最容易比較的就是金山的建發玺雲，目前玺雲資料也已經出來，如果玺雲精裝4W，一定要在兩個項目裡面做選擇，是選3.6W的缦雲，還是4W的玺雲？

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