我們都知道，目前買房子的銀行貸款隻有兩種方式：商業貸款和公積金貸款，區别是公積金貸款利率更低，還款也就更少。貸款成功以後，還款的時候隻有兩種方式可供選擇：等額本金和等額本息。舉個例子：我買了一套房子，銀行貸款12萬元，分1年還清，年利率6%，月利率就是0.5%，那怎麼還款比較劃算呢？接下來套用兩種還款方式來計算一下，哪個更劃算。

• 等額本金

等額本金，意思就是每個月還的本金是固定的，但利息不固定，所以每個月的還款額（本金 利息）就不固定。把上面的例子套用在這種方式裡面計算一下：

本金，12萬元是本金，一共需要還1年，也就是12期，那麼每個月需要還本金1萬元。利息怎麼計算呢？

利息，第一個月：12萬*0.5%=600元，第二個月：11萬*0.5%=550元……最後一個月：1萬*0.5%=50元，因為第一個月已經還掉了1萬的本金，所以第二個月的利息是按11萬來計算，後面每個月就以此類推。

每月還款（本金 利息），第一個月還款：1萬 600=10600元，第二個月還款：1萬 550=10550元……

那麼，一共要還多少利息呢？就是600 550 …… 50，也就是一個等差數列，（600 50）/2*12=3900元，也就是一共需要還利息3900元。

• 等額本息

等額本息，意思就是每月還款的金額（本金 利息）是一樣的，銀行常用的還款方式就是這樣的。把按揭貸款的本金總額和利息總額相加，再平均分攤到還款期限的每個月，每個月的還款額是固定的，但是每個月的還款本金會逐月遞增、利息會逐月遞減。這是目前最常用的還款方式。

還是用上面的例子來說明，但是等額本息的算法太過于複雜，就不詳細計算了，經過複雜的計算（網上的貸款計算器一秒鐘就算出來了），每個月的還款額是10328元，每個月的利息是328元，乘以12個月，利息一共就是3936元。

通過比較，等額本金要還的利息一共是3900元，等額本息的還款利息一共是3936元，看來等額本息的利息要比等額本金要高一些。

• 最後總結

等額本金，每個月還款額不固定（隻是本金固定，但利息不固定），最開始還的錢比較多，最後還的錢比較少。

等額本息，每個月的還款額是固定的，這樣比較好安排我們的生活，隻不過總共的利息相比等額本金是多了一點，不過也不是太多。很多上班族是選擇這種還款方式，因為每個月還款額固定，也就比較好安排自己的工資用途，也容易按時正常還款，不會因為加班而忘記了下個月要還多少金額的房貸。

假如，你貸款30年，已經還了10年，現在要提前還款，會不會吃虧嗎？其實一點也不吃虧，雖然你前10已經還了很多利息，但這些利息都是前10年産生的，後20年的利息銀行還沒有收呢，現在一次性還清所有的本金，你就再也不用還利息了，所以你是不吃虧的。也就是說，提前還房貸不吃虧。

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