最近看到粉絲群裡不少群友都在讨論500萬上車石景山的話題，我大概看了看，大家一緻的反應就仨字“太難了！”一方面石景山的次新商品房小區本身就不太多，出房量少，另一方面作為城六區之一的石景山，房價一點也不慫，新房從5萬 到6萬 ，再到現在已經穩穩地7萬打底，區域内保值能力較強的次新二手房小區，自然也跟着水漲船高。

說到500萬的預算，我也不禁想起了限競房年代，那時候佳爺說500萬是剛需上車的門檻，就石景山而言，像區域内的禧悅學府，緊鄰地鐵6号線西黃村站，實行70/90政策，500萬預算買個兩居好樓層基本問題不大，但今時不同往日，後限競房時代的今天，總價500萬在石景山買新房基本沒有選擇，于是在團隊二手房專家齊小白的建議下，我準備實地看一看區域内保值流通相對較好的二手房小區，接下來以闆塊為例，和大家簡單做一下分享。

魯谷闆塊：

魯谷是石景山最成熟的闆塊，既在1号線地鐵沿線，也是石景山區政府所在地，配套相對最完善，著名的品質二手房小區是遠洋山水，現在均價在69465萬/平米，總價範圍500萬很難下得來，不做過多贅述，以另外的次新代表融景城和詩景長安為例。

1.融景城：

小區是10年以後的純商品房小區，人車分流，裡面有水系和園林，内部環境非常不錯，進入小區需要刷門禁，但跟着業主混進去難度不大，有基本的物業管理。小區近90天成交11套，流通還算不錯，但因為是商品房小區，出房量很少，寫文章的時候查資料，某中介官網挂牌顯示除車位之外僅有五套房源對外出售，可選範圍不多。

周邊配套看了一圈，比較一般，西區旁邊有建築工地正在施工，臨鐵路軌道，聽小區居民說這鐵路不常過車，一個月興許有一次兩次的，就算這擾民程度可以忽略不計，但給人的觀感還是不太好，小區4月挂牌均價67752元/㎡，如果是我的話，可能更傾向有品質的新房或者配套更成熟的二手房。

小區點評：

1. 整個小區以16-26層塔樓為主，2梯3戶或者2梯4戶，居住密度較大。

2. 戶型不如闆樓方正通透，多個卧室都帶拐角，不好擺放家居，且浪費居住面積，南向或者南北向的房源，衛生間都不帶窗戶。

3. 部分一居客廳面積比較大，可改兩居；客廳或者廚房帶陽台，卧室、客廳都是轉角窗戶，采光面較大。

4. 小區是周邊京源小學的劃片學區房，還有首都醫科大學附屬朝陽醫院京西院區，老人拿藥看病比較方便。

2.詩景長安：

進來這個小區感覺還是比較喜歡的，整個小區的體量比較小，一共四棟樓，戶型面積57-143㎡，一居—三居，小戶型為主，高層闆樓，采光和通透性比塔樓小區好很多。小區處在石景山核心區，配套和周邊環境都非常好，小區北邊有半月園公園，還能看到不遠處的石景山萬達廣場，南側500米是蓮石路，交通非常方便，距離地鐵站八角遊樂園站也比較近，約1公裡，小區裡邊自帶花園和休息涼亭，綠化良好，均在小區中間位置，可供平時休息娛樂夏日乘涼。

小區點評：

1. 目前小區均價64371/㎡，比臨近魯谷商業核心區的遠洋山水等小區房源便宜。

2. 老舊小區物業費和停車費都比較便宜，小區車位雖然比較緊張，但不少業主都把車停在不遠處五環橋下邊，費用也不貴。

3. 小區出房量比較少，主要以兩居房源為主，戶型格局比較實用。

蘋果園和古城闆塊：

該闆塊位于京西五環外，是石景山傳統的老城區，生活氛圍濃厚，有京客隆、物美等超市聚集，但總體來說，商業配套及地理位置不如新興的魯谷闆塊，但是該闆塊卻有着自己獨特的兩大優勢。一是，二手房價格在石景山區相對來說是較低的。二是，地鐵1号線的西段是總站蘋果園站，早高峰乘坐地鐵出行有座位，這對于不少上班族來說，十分友好。

近年來，該闆塊内比較知名的小區數雍景天成二手房房價最高，在6.4萬/平方米左右；其他知名的老小區如海特花園、蘋果園小區等2000年以前的二手房房源價格普遍在4.9-5.4萬/平方米。

雍景天成

雍景天成是蘋果園與古城闆塊為數不多的2000以後建成的小區，房源全部為6-10層的1梯2戶小闆樓，戶戶南向，130-160平大戶型為主，總價800-1000萬。該小區南側為首鋼醫院，也是蘋果園與古城闆塊唯一的三級醫院。

小區點評：

1. 與蘋果園古城闆塊其他小區相比，雍景天成的戶型更合理，醫療配套也不錯。

2. 低密度，帶花園，有水系，但總價偏高。

3. 從該小區到地鐵站有3公裡的距離，在交通出行方面并無優勢;而且該小區的南側臨近鐵道，噪聲幹擾也是一個比較大的問題。

蘋果園小區：

作為蘋果園與古城闆塊最大的小區，一共分為四個區，一區二區距離楊莊地鐵站近，三區四區距離蘋果園地鐵站近，蘋果園站目前能夠換乘S1号線和六号線，1号線暫緩開通。小區的出房量非常大，戶型也比較多樣，以58-103平1居—3居為主，該小區自身配套有幼兒園、小學，可以說是蘋果園與古城闆塊各項配套最齊全的小區。

小區點評：

1. 80年代的小區，品質跟不上次新，保值能力一般，非人車分流，車位不足。

2. 周邊配套完善，小區西側就是地鐵蘋果園站，出行方便。

3. 戶型比較差勁，一區房源全部為老式的六層樓，戶型多不通透且狹長，居住的舒适度不高；二區至四區的房源多為塔樓結構，南向戶型偏少，居住的舒适度也不高。

除上述幾個闆塊外，石景山其他片區，楊莊，八寶山，八角等二手房情況和蘋果園及古城闆塊的二手房基本差不多，老舊小區為主，均價在4.1～5.3萬，高品質次新房非常罕見。

總結：

500萬預算買石景山的話，可以看到品質商品房兩居普遍在500萬以上，能看的就是一些商品房的一居或開間，要是不夠住就隻能犧牲小區品質，看看像蘋果園小區、海特花園，包括古城八角小區，類似這種90年代的公房社區有很多，流通相對還算好一些，或者選一個配套成熟的地段，但就房子老看能不能接受。

另一方面如果預算實在有限，還追求品質和交通等配套，稍微犧牲一下環線位置也不是不可以，看看和石景山一橋之隔的門頭溝四道橋闆塊，現在有金地峯範北京和金茂長安悅等新房項目，總價350-400萬即可上車品質開發商精妝兩居-三居，緊鄰地鐵四道橋站，一站金安橋，兩站蘋果園，還享受石景山配套和首鋼園的自然資源，感興趣的朋友可以一塊來看看，佳爺粉絲更有機會獲取物業費、京東卡等購房福利~

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