撰文 | 孫壹璨

編輯 | 簡佳

薄利多銷，總會吸引很多人。

8月15日，貝殼（2423.HK）成立西安久伴住房租賃有限公司，工商信息顯示，這是貝殼在2018年成立“成都久伴”後的第2家。

我們的關切點在于：7月，“成都久伴”剛剛成為成都首批保障性租賃住房（下稱“保租房”）運營服務企業，此番布局是不是計劃來西安搶籌？

不管出于什麼樣的原因，保租房“從概念上”已經火了。

事件緣起是2022年7月7日，成都市保障性租賃住房工作領導小組辦公室印發了《關于居民自願将自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，《指南》的意圖我們不聊了（住房納入保租房房源庫後，居民即可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房資格），我們就說說“貝殼獲得保租房運營服務企業”是怎麼一回事。

首先要明确這裡指的是“散戶供給制”，即房源由老百姓提供。

1：定位：運營服務企業。

負責保租房日常運營管理，承擔房源核查、房源發布、房源帶看、簽約備案、日常巡查、隐患排查、使用監管等工作。需要提示，在合同方面，出租人、承租人、運營服務企業三方協商達成一緻後，通過成都市保障性租賃住房管理服務平台簽訂三方租賃合同、辦理房屋租賃登記備案。

2：期限：1-5年。

納入保障性租賃住房管理後，每次合同租賃期限最低不少于1年，最長不超過5年。承租人因工作、生活需要，經與出租人、運營服務企業協商一緻後，可提前解除租賃合同。

3：費用：低于行業平均标準

出租人應按合同約定在完成合同登記備案後，向運營服務企業繳納運營服務費。更重要的提示來了，服務費标準方面，運營服務企業應在成都市保障性租賃住房管理服務平台公示服務費收費标準，服務費應低于行業平均标準，鼓勵運營服務企業降低服務費标準。

除服務費外，運營服務企業不得向出租人或承租人收取其他任何未經約定的費用。（運營企業收取的服務費用與租金無關，租金本身接受政府指導，不超過市場租金的90%，且年漲幅不高于5%）

這樣就清楚了，“成都久伴”幹的活就是“房源核查、房源發布、房源帶看、簽約備案、日常巡查、隐患排查、使用監管”，與此前他們做的二手房交易相比，延伸新增了“日常巡查、隐患排查和使用監管”。

那麼，這個“服務費用的行業平均标準”是多少，就成為貝殼考慮的關鍵。結合全國大多數城市的資訊，傳統意義上的“中介費”就是1個月租金，有的由出租者與承租者各負擔一半，有的則全由承租者出，因此這個“标準”要因房而異。

您一定看出來了，“這是個辛苦錢，與二手房買賣的傭金比想來，錢确實也不多”。但盡管如此，市場競争并不輕松，貝殼也有一點“匆忙入局”的樣子。

畢竟，如果按着政策意圖，一旦有大量的二手房以保租房形式入市，很可能是一個海量市場。如《2021中國城市租住生活藍皮書》推算預測，到2030年，中國住房租賃人口約2.6億，整體規模接近10萬億元。此一汪洋大海之下，“服務費用”也可能實現自己的“搭車效應”。

“後左晖”時代的貝殼，一邊降薪裁員，一邊選擇重生。

2021年底，貝殼提出“一體（房産交易業務）兩翼（租房、家裝家居業務）”，就在這一年，他們成立了“貝殼租房”，主打品牌命名為“省心租”。之所以這麼幹，是因為“賣房中介的輕松錢不好賺了”。

8月23日披露的貝殼“2022年中期業績”顯示，263億元的營收下降了41.3%，淨虧損達到24.85億元。

“貝殼租房”就在這個背景下面世，其自我定位是：以平台方式提供租賃經紀、公寓運營、專業機構托管、投資共建房源等各類租住産品和服務，助力地方政府打造多層級的租賃供給體系。

按照這一理念，“中介”的角色也發生了變化。如上圖所示，“資管經理”相當于此前的“租賃經紀人”，雖然還做着“中介”的工作，但現在還要充當收房、出房和為租客提供日常服務的“二房東”角色。

當然，民營企業的效率确實高，在短短一兩年内，貝殼租房在管房源數量突破5萬套。

在具體經營上，“貝殼租房”将市場上分散的房源轉為有品質、可信賴的專業機構化長租房源，并提供專業管家服務，大家可以理解為“不用先期資金投入的長租公寓”，據聞“省心租”已落地8個城市，在管房源超過3.5萬套。即使回到成都單一市場上，貝殼能中标也得益于此前的準備。有信息顯示，他們在成都的在管房源超過1.2萬餘套，其中約8000套為近半年實現，出租率達到93.7%。

對于貝殼在“保租房領域”的嘗試，業内總結了一個說法叫“微利可持續”。

微利就不議了，畢竟政府鼓勵大家低于行業平均标準，但可持續确實已是肉眼可見，這完全緣于“散戶供給模式的重大缺憾”。

▲圖：無發票導緻無法抵稅

1：個人房東占房源供給90%：随意縮短租期、随意漲價、克扣租金與押金頻繁出現，貝殼研究院自身也調研稱：高校畢業生在租房前最擔心的前三項是“被黑中介及二房東欺騙”、“虛假房源信息多”、“費用不透明”，占比分别達到42%、25%、17%。

2：新生代對品質住房的訴求：90後、00後租客，通過電影看到的都是整潔、安全、流暢、方便的長租公寓，内心也開始排斥“小店大爺”式的中介，這就導緻“統一管理的保租房”會大獲歡迎。

當然，“傳統租房中介”與“保租房運營服務企業”還有一個不同，就是或許不能賺差價。

例如“傳統租房中介”會跟出租者商定設置“空置期”，這期間不需要向房東支付租金。好比“空置期”為40天，如果中介能在20天内把房子租出去，那麼其餘20天的租金就是業務的收益。而在“保租房運營服務企業”領域内，即使設置了“空置期”，這種差價，“從理論上說”也是不能賺的。

與“散戶供給制”的保租房不同，我們要介紹“政府供給制”的保租房。

8月3日，我們刊文《西安1500塊的“保租房”：幾十億投入從哪來？》，記錄了西安市安居集團打造了陝西第1個面向社會公開租賃的保租房，520套房源正式入市。随後，我們見到了19日《西安市居民存量住房用于保租房操作指南》，又過了沒幾天，“西安久伴”就成立了。

▲圖：“西安居民存量住房申請保租房”模塊已經上線

我們不能說西安久伴是為了安居集團的“整建制項目”而來，因為很難說“散戶供給制”與“政府供給制”誰的房源多。另外，“西安版《指南》”同樣鼓勵“服務運營企業”收費低于行業标準之外，與“成都版”有一個明顯的不同，就是直接披露了4家“試點運營服務企業”名單，雖然名稱各異，但實控人均為安居集團。

顯然，安居集團搶到了先機。但“西安版《指南》”也明确表示：“同時鼓勵專業化規模化住房租賃企業自願申請參與居民存量住房用于保障性租賃住房運營管理服務，擇優選取納入保障性租賃住房運營服務企業庫，并實行績效考核和動态管理。”

這就意味着“試點與申報”可能是同步的，也意味着安居集團本身“不會守着自己的整建制保租房”，或是準備“積極進入散戶供房的市場拼殺一把”。未來可見的是，不同所有制的企業，都可能在這個市場上一較高下。

這就引發了我們的關注點——市場競争過後誰能剩下來！我們的預期是以下三點。

第一：“政府供給制”市場中，不會隻有安居集團一家。

例如“西安地鐵”就下設了“西安軌道保租房建設租賃有限公司”，2022年2月在西安《加快發展保障性租賃住房的實施意見》中，既支持專業化規模化住房租賃企業建設運營保租房，還鼓勵國有企業帶頭，這就意味着在“政府供給制”中，可能會出現多個玩家，未來的“運營服務企業”也勢必各有其門。

▲圖：西安計劃十四五期間“建設保租房”30萬套

第二：“散戶供給制”市場中，服務口碑将決定未來勝負手。

這是充分競争的紅海，散戶是否委托、租戶是否選擇，都源于硬碰硬的服務體驗，在這一過程中，我們無意做出勝負判斷，隻是抱有強烈的觀望态度：這是又一次實踐扮演檢驗角色的好機會。而隻有好的口碑，才能通過“規模化收房”和“高效去化”實現利潤。

第三：“政府供給制”市場中，未來會不會“建管分離”。

這是物業領域的曆史，很多地産商都放棄了“建管合一”，事實已經證明“專業細分”始終是商業的根本邏輯，在這一方向上，當前的建設主體将是我們長期的觀察對象。

當然，我們最大的期待是，無論是“散戶供給制”還是“政府供給制”，早日與專業化“運營服務企業”形成合力，讓真正需要保租房的群體早日安家，早日立業。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!