最近我們一個客戶，在網簽備案之後問了我一個問題，讓我差點答不上來。

客戶問：“網簽了，去交易中心怎麼查詢？”

我想了半天，隻能問一句“查詢什麼東西？”

客戶：……

我為什麼會問“查詢什麼東西”這個問題呢？千萬别覺得我問這個問題是在怼人啊~

因為網簽之後，可以查詢的内容，還真有不少。不了解清楚查詢的目的和查詢什麼項目，不好随便回答“怎麼去查詢”。以下我們總結一下，在上海二手房買賣網簽之後，可以去查詢哪些事項，并講講我們以前碰到過的奇葩案例。

什麼是網簽？

買方和賣方，通過交易中心線上系統，打印出房屋的正式買賣合同，之後再當面簽署的過程。網簽一般不需要去交易中心，紙質合同打印出來後，簽署即生效。

★購買人的相關信息★

購買人相關信息，就是我們購房人，名下當前有多少套房子，有沒有購房資格？

有人可能會問：我名下有幾套房子我還不清楚嗎？

還真的是有人不清楚的，這個問題其實沒有很多人想的那麼簡單。

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查詢本人名下房産

最基礎的，是查詢本人名下房産。也就是當前你在上海，你的名下有幾本房産證，一查全能查出來。

千萬注意，查詢本人名下房産，是查不出沒辦産證的房産的。所以，通過這種方法，查出本人名下沒有房子，并不能說，就有了購房資格。

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查詢當前家庭已占用購房資格的房産

這個就有點繞了，什麼叫“當前家庭已占用購房資格的房産”？就是除了當前家庭名下已經辦出房産證之外，還要算入購房資格的房産。比如：

• 已網簽未過戶的房産（沒辦房産證就是沒辦理過戶登記）
• 一手房已确定入圍，未網簽的房産
• 動遷安置房，已簽配套商品房買賣合同的房産

注意！！以上所有類型的房産，都會占用購房資格。我們曾經有個奇葩案例，一個客戶上海戶口家庭，按政策可買2套，目前家庭名下有一套房子，又新買入一套。新買入的房子過戶後，交易中心打電話來說買家限購。結果一查，原來幾年前客戶父母的老房子動遷，老人出于好意，在動遷的材料上，把自己名字和孫子名字都寫上去了。孫子由于是未成年人，分到動遷房後，哪怕沒有辦理房産證，也占用父母的購房資格，等于家庭名下已經有2套房子了，再買就限購了。無奈，最終通過一些變通的辦法（前些年，大家都懂的，還能去民政Ju），重新過戶後才辦出來房産證。

有人問，那這種情況下，我能不能提前查查？不行，由于查詢過程很複雜，而且必須通過市交易中心查詢，隻有以下幾個途徑可以查詢：

• 一手房認籌之前，通過開發商，可以查詢名下是否有占用購房資格的房産，查完之後才能認籌。
• 二手房網簽之後，按揭貸款辦理銀行可以直接去交易中心查詢。
• 二手房網簽之後，沒有和交易中心簽約的小銀行，買房人拿銀行委托書去上海市交易中心查詢。

所以一般情況下，購房人自己是沒辦法查詢的。

★房産相關的情況★

第二大類查詢的内容，是查詢和房子有關的所有信息，其實也有不少，有很多坑。房産信息分為當前信息和曆史信息兩部分。

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産調信息，就是房産當前情況的所有信息彙總

産調信息總共有11類，非常詳細。由于現在通過APP手機就能查詢房子産調了，所以正常流程，都要查完産調之後，才付定金給房東。

産調主要信息如下：

• 房屋 —— 房子面積、詳細地址、竣工年限、産權人份額等等信息
• 土地 —— 土地相關信息
• 異議 —— 一般見不到，除非家庭内部或者産權人内部有糾紛
• 房地産抵押 —— 貸款的抵押信息，一般會顯示有哪個銀行多少金額的貸款
• 預購房屋及抵押 —— 一手房購房人沒辦産證前的預購信息
• 建設工程抵押 —— 開發商付不出建造工程款，用房子來抵
• 居住權 —— 2021年《民法典》實行，才有居住權登記
• 房屋租賃 —— 租賃合同如果網簽備案了，也會體現，一般用于辦居住證
• 權利限制 —— 一般比較多的都是法院司法查封，一小部分違章搭建信息會體現在這裡。
• 地役權 —— 和住宅關系不大
• 文件 —— 如果是違章搭建，也有可能會體現在這裡，一個城管提交的文件，說XX号有違章搭建，在交易中心不能交易。

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房産曆史信息，也就是原始檔案

這個材料是房子曆史上的各種信息，比如之前有過變更、贈與、繼承等等的信息，還有就是房産上一手的買入發票，用于計算本次房産交易應該繳納的稅費。

原始檔案查詢，有一個坑。就是動遷房首次出售，不繳納5%增值稅，且所得稅減半征收（僅1%）。動遷房有一個特殊的原始檔案，叫做“配套商品房供應單”。某些區，比如楊浦區，如果調不出這個檔案，就不能認定為動遷房（哪怕房産證上寫清楚是動遷安置房，也不行！），稅費按照商品房繳納，會有6%左右的稅費差異，稅費就會多出不少。所以買動遷房一定要當心，必須看清楚房産詳細信息，買賣合同上也要寫清楚稅費約定。

我們還曾經碰到過，一個老阿姨賣房，一定要說房子是動遷房。結果最終原始材料查詢下來，他是當年用動遷安置款，全額買了一套動遷安置房，算作二次買入再賣出了，不能算動遷房首次出售，不能享受稅費優惠。碰到這種情況，最好的應對，就是按照合同條款執行。合同一定要寫清楚，房東承諾是動遷房，沒有增值稅，如果交易過程中産生增值稅，由房東承擔。

★房産交易相關信息★

第三大類，是和本次交易相關聯的信息

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查詢網簽合同的真僞

如果要查查是不是房子真的被網簽了，可以拿着網簽合同去交易中心查詢。

這裡有個問題，假設：交易中心系統中備案的網簽合同信息，和買家賣家簽署的網簽合同内容不一緻，以哪個為準？一般不可能發生這種情況，但如果發生了呢？

這是一個法律問題，民法上，一般涉及到買賣雙方利益的事情，還是要以買賣雙方真實看到的合同内容作為買賣雙方的合同交易條件，也就是紙面條款才是買賣雙方的“真實意思表示”。

如果發生糾紛，仍然按照買賣雙方“真實的想法”為判決依據。這也是為什麼，以前有些案例，網簽合同價會做低，雙方另外再簽署一份補充協議體現真實房屋成交價。最終發生糾紛，法院判決賠償金的尺度仍然是按照房子真實成交價（不是網簽合同價）做出。

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查詢房子關聯的遺留網簽合同信息

我們買房實踐中經常會碰到這種情況：房東明明隻把房子賣給我，但是網簽的時候發現，這套房子居然已經被網簽過了！這個時候，就需要房東本人帶上房産證，去交易中心查詢詳情，然後再撤銷遺留信息，重新網簽新的合同。

★總結★

好了，以上就是我們給大家總結的幹貨。網簽後，去交易中心可以查詢什麼東西？怎麼查詢？寫這篇文章的過程中，讓我想起很多曾經的交易過程中踩的坑，每一個坑，都是一個血淚史。

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