集體土地上房屋拆遷一直因為缺乏統一的補償标準而亂象叢生、糾紛不斷，而全國各地對于集體土地拆遷所适用的政策也千差萬别。但是，近些年卻有一種方式在逐漸的被普遍适用，就是所謂的“土地騰退”。

“騰退”作為法律用語，最早出現在《北京市綠化隔離地區土地置換管理辦法》中，是2001年北京市政府為了加快城市郊區及綠化隔離帶地區建設而制定的規範性文件。但是現在卻被不斷的歪曲适用，以緻于逐漸演變而取代了法律程序，作為一種更便捷、低成本的方式在其他地區推廣開來。

下面北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地制度研究所聯席所長史西甯律師為大家具體分析，“騰退”到底是怎麼回事，我們被征收人遇上後，又該如何處理。

一、那麼何為騰退

騰退即協議搬遷、協議搬離。一般是指集體土地上進行的由被騰退人與村委會、開發商簽訂騰退安置補償協議以後，村委會将被騰退人擁有的房屋和土地收回的行為。從本質上講，“騰退”的根本目的在于快速實現征收，進行土地儲備或建設，它是一種變相的拆遷或征收。

需要提醒大家的是，根據《土地管理法》第四十四條規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。根據項目的不同規模，較大的由國務院批準、其餘由省、自治區、直轄市人民政府批準、或由市、縣人民政府批準”。

可見村委會并無權對于集體土地進行征收，村委會主導實施騰退的行為已經嚴重違反了土地管理相關法律的規定。

二、騰退的現狀和類型

“騰退”被逐漸在各區縣的集體土地拆遷中推廣開來，政府主管部門作為監管單位往往睜一隻眼閉一隻眼不予管理，更甚者，有些政府藏在後邊做推手，也使得以“騰退”方式實施的拆遷與日俱增。

但是，基于“騰退”沒有一個嚴格的程序和法律規範，所以各地在以“騰退”方式進行房屋拆遷過程中其具體的程序和方式也有着各種不同的形式表現。

第一種 由開發商以建設綠化隔離帶為名行商品房開發之實。即在實施土地收儲和房屋拆遷過程中以建設綠化隔離帶的名義進行，但是拆遷完成之後的項目立項、規劃、用地等均标明為商品房建設項目。

第二種 開發商與村委會聯合實施騰退，即村委會在前期與開發商聯手以房屋拆遷的名義進行房屋騰退，在騰退完成之後或者拆遷過程中向有關部門申請土地征收審批。

第三種 由鎮政府或者區政府幕後主導實施的集體土地騰退。

在此類項目中，多是鎮政府或者區政府為了完成城中村或者新農村建設，而有規劃的進行土地的收儲工作，前期開發商是否介入并不确定，一般由村委會協助完成騰退工作。

由不同主體實施的騰退行為，會給我們後續的維權帶來不同的應對方式。因此，在接到騰退告知書的那一刻，被騰退人一定要弄清騰退項目是由哪個主體實施的何種騰退，隻有這樣才能精準維權。

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