小産權房亦稱“鄉産權房”。“小産權房”不具備法律概念，是人們在實踐過程中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有得到國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予相關備案。所謂産權證也不同于一般商品房，不是真正合法有效的産權證。

網友詢問：

什麼是小産權房，與商品房有什麼區别？

山東良建律師事務所張靜律師解答：

小産權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉産權房”。

“小産權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。

商品房是指，經過國家承認批準發放預售許可證的住宅用地，使用年限為70年，若以後遇到拆遷問題，國家會給予一定的補償。反之，小産權就是集體用地，不被國家承認，若遇到任何問題，國家不給任何補償了。

山東良建律師事務所張靜律師解析：

“小産權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，隻屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

小産權房有三種類型：

①村集體組織在村集體用地上建設的統建樓;

②一戶一棟上原村民超建和加建的樓層(建築面積超出480㎡或高于5層);

③外來開發商購買村裡的原村集體用地，未經合法報建手續而建設并出售的房屋

目前小産權房建設方有村委會、公司、個人名義三種。不同建設方所簽訂的合同也有所不同。

國家發産權證的叫“大産權房”，國家不發産權證的叫“小産權房”。“小産權房”、“鄉産權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，隻屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。

和一般意義上的商品房相比，“小産權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小産權房”的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮居民頂着産權風險購買“小産權房”的根本原因。說明一開始相當多的農民本身自己沒有建設能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小産權的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有權證，還是有相當多城鎮居民和外來人員購買了小産權房。

張靜律師提示：

購買小産權房的風險

(一)法律效力"小産權房"買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況:對于發生在本鄉範圍内農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

對于将房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

對于将房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(二)房産轉讓"小産權房"拿不到正式的房産證，因此并不構成法律意義上的産權。即小産權房隻有使用權，沒有所有權。

小産權房根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小産權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風險購買在建小産權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款後，如果相關部門整頓鄉産權房的建設項目，可導緻部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尴尬境地。

購房後如果遇到國家征地拆遷，由于鄉産權房沒有國家認可的合法産權，購房人并非合法的産權人，所以無法得到對産權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與産權補償相比微乎其微。

(四)監管缺位鄉産權房屋的開發建設沒有明确的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。

(五)解決糾紛的法律适用不明确。

由于小産權房的特殊法律屬性，使得小産權房不同于普通的商品房，其流通轉讓存在很多的限制，人民法院也不能适用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小産權房的案件，購房人的權益很難得到維護。

張靜律師簡介

本科畢業于中國海洋大學法律系，後取得中國政法大學經濟法專業碩士學位。從事律師工作以來，服務過多家顧問單位，協助企業進行合規工作體系構建與運行；為企業籌建、發債等出具法律意見書；代理各類民商事訴訟業務。

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