新房存在質量問題，導緻業主長時間無法居住使用，該如何計算損失呢？通常的情況下，是參照同期同地段同類型房屋的租金來計算損失。但是在山東青島，一名女業主對此提出了異議，她認為自己的損失不僅包括維修期間延遲入住的損失，還應該包括不延遲可以獲得的利益。

也不是沒有道理。

新房三年不能入住，業主隻能另行租賃房屋或是入住酒店，這部分損失按照租金來計算是沒有問題的，但是還有很多衍生的損失，比如延期獲得房産證，比如交通與生活費用的隐性增加，比如與開發商交涉付出的時間與精力，比如問題遲遲不能解決帶來的精神焦慮。

這部分損失無法覆蓋于租金計算内，卻是實實在在存在的。

誰的錯誤誰埋單，是文明社會的顯著标志，業主們如約付款，按收房計劃安排生活，顯然沒有錯誤。

那麼損失應該由誰來承擔呢？

來看看法院是如何審理的吧。

4百萬買疊墅三年不能入住

2018年，青島市民張女士與青島中鐵西海岸投資發展有限公司（以下簡稱中鐵世界博覽城）簽訂商品房預售合同，花費将近4百萬元買下一套疊拼别墅。雙方約定的交房時間為2018年3月31日。

張女士一直想有一處大房子，能夠在退休之後和家人們歡聚在一起，過上幸福的生活。為了這個夢想，她努力工作、打拼了幾十年，終于在年近五十歲的時候，攢夠了實現夢想的物質基礎。而中鐵世界博覽城的這套疊墅也能契合她的夢想：在宣傳冊上，有南北雙花園，還有帶圍牆的封閉院落，外牆采用的保溫材料、幹挂石材等，即上檔次也兼顧了安全性。

在張女士的憧憬中，将來這套房子裡會有靜谧的空間、閑适的下午茶以及熱鬧的家庭晚餐，還有時令各異的四季花香。

但是現實總是殘酷的。

交付的房屋問題太多，令人措手不及：僅房屋本身，張女士就記錄了九處質量問題，包括室内外高度差不夠，不符合規範（内低外高）；外牆空鼓、二樓牆壁全部空鼓、有滲漏，無院牆、無室外防盜門，院子面積不足等等。

此外，還存在封閉院牆變成綠籬圍擋、外牆保溫材料能自身燃燒且冒有巨大濃煙等問題。

張女士拒絕收房，并就此開啟了與開發商的漫漫交涉之路。

交涉的時間持續到2021年底，雙方選擇對簿公堂。

張女士的訴訟請求包括，中鐵世界博覽城立即交付房屋并支付逾期交房違約金；開發商停止繼續整改和維修，由張女士自行整改及維修，費用由開發商支付。

如何計算逾期交房違約金，是雙方争議的焦點。

在雙方簽訂的商品房買賣合同中約定，逾期交付房屋的違約金按照日萬分之三計算，一個月大約是三萬六千元。

張女士的算法是，從2018年6月到2021年12月均未交房，時長42個月，違約金總額超過一百五十萬元。

中鐵世界博覽城的算法是，逾期交房的日期截止到6月19日，不到3個月，違約金額為九萬四千餘元。

為什麼差距這麼大？

因為中鐵世界博覽城認為，房屋具備交付條件的時間是6月19日，按照約定就應該收房了。而房屋質量問題，屬于保修期内的問題，不影響房屋交付。張女士應該先行收房，然後計算保修期間的損失向開發商索賠。

按照商品房質量保修的相關司法解釋，買受人無法使用房屋的損失，實質上就是另行租賃房屋的租賃費或是入住酒店而支付的房費損失，通常情況下，法院按照同地段同類房屋的租賃價格确認損失。

這就是問題所在，按照保修期計算，張女士每月獲賠約為八千元，按照逾期交房計算，每月獲賠違約金是三萬六千元。

差了四倍多。

法院這麼判

一審法院認可了中鐵世界博覽城的觀點。

理由是雙方簽訂的合同中約定的交付條件為單體驗收合格，而涉案房屋所在工程于2018年6月7日五方竣工驗收合格，并于2018年6月11日辦理竣工備案，已具備合同約定的交付條件。

也就是說，6月19日之前涉案項目已經通過建設工程質量專項驗收，辦理了竣工驗收備案，具備交付條件。在這種情況下，張女士以部分質量問題為由拒絕收房，顯然不符合合同約定。

實際上，一審法院的主張，也是司法實踐中絕大多數法庭的慣常判法。

因為開發商們提供的購房合同經過了千錘百煉，幾乎沒有破綻，唯一能夠拒絕收房的理由隻有一個：構成功能性瑕疵。

所謂功能性瑕疵，指的是房屋質量嚴重影響正常使用，包括房屋主體結構質量經核驗确屬不合格，以及室内有害氣體及放射性物質超标、噪聲超标等。如果房屋竣工驗收合格，基本就排除了這些功能性瑕疵。

業主們再遇到的問題，都屬于一般質量問題。

對于一般的質量問題，業主們可以要求開發商進行修理、更換，或者減少價款，但是不能拒絕收房。

收房之後，因為質量問題影響居住，再按保修期内的損失索賠。

因此一審法院的判決結果是：中鐵世界博覽城賠償張女士逾期交房違約金九萬四千餘元，保修期内損失三十三萬餘元（按8000元/月計算），以及張女士自行維修的費用十六萬餘元。

總額不到六十萬元，而按照張女士的算法，僅違約金一項即超過一百五十萬元，差距巨大。

這也是張女士提出追索衍生損失的原因：自己的損失不僅包括維修期間延遲入住的損失，還應該包括不延遲可以獲得的利益。

她也是據此上訴的。

二審法院駁回了張女士的上訴，理由是她主張的質量問題屬于保修範圍，中鐵博覽城對此負有保修義務。一審法院參照當期當地段同類型房屋租金判決中鐵世界博覽城對張女士進行補償，已适當平衡了雙方的利益。張女士主張稱其損失還應包括如期入住所能獲得的利益，無事實與法律依據。

法院二審判決的支撐在于，張女士無法為其主張的衍生損失，提供有說服力的證據。

這是一個很現實的問題，衍生損失的非直接性，導緻關聯度不夠，會極大地影響說服力，用法律的話來說，就是“不能提供有效證據”。

走下神壇的紅盤

說起來挺唏噓，中鐵世界博覽城曾經是青島樓市的紅盤。

2015年拿地之後，計劃投資五百億元的中鐵世界博覽城因為規劃美輪美奂，再加上央企操盤、叙事宏大，一度成為西海岸新區的門面項目，吸引了無數的購房者。該項目的組團亞洲公館（公寓）、閱唐、閱裡、閱峰、閱園，每一次開盤都能賣出去不少。

每一次交房也都會上演開發商與業主硬杠的鬧劇。

因為鬧劇的覆蓋面又深又廣，中鐵方面且傲慢以對，青島購房圈裡甚至誕生了一個專有名詞來形容這種叫天不靈、叫地不應的坑況：中鐵式維權。

遍搜媒體報道，會發現“中鐵式維權”的最大特點，是尊嚴被掠奪：為了維護自己的正當權利奔走呼号，卻被欺騙，被硬怼，被踢皮球，令業主們倍感屈辱，進而心灰意冷。

“中鐵式維權”所映射的，不僅僅是昔日紅盤走下神壇，還有中鐵對形象管理的放棄。

綿延不絕的業主維權，群起攻之的媒體追打，還有此起彼落的主管部門處罰，是近年來中鐵世界博覽城面臨的處境。一個體量巨大、志存高遠的門面項目落入這樣全面、持續的窘境，原因隻能是管理能力潰敗，放棄形象了。

堂堂國字号央企，為什麼會放棄形象管理？

大概要從譜系龐雜說起。

2005年，中國中鐵的主營業務被國資委确定為房地産開發，由此拉開了中鐵系全面進軍房地産行業的序幕。

為什麼說是中鐵系呢？因為中國中鐵旗下繁多的各工程局、設計院均有房地産子公司，從事地産業務的子公司、孫公司譜系龐雜，枝葉繁盛。

他們系出同門卻又獨立考核，隻能各自為戰，各憑本事野蠻生長。其中，中鐵建工旗下的中鐵諾德，聲名一度蓋過了旗艦平台中鐵置業，形成了“連長超過團長”的奇觀，令業内大為驚奇。

隻是，奇觀豈無價，對于企業管理來說，權力分散、諸侯不服中央就是必然需要面對的困境。

為了改變這種困境，在投資、設計、品牌營銷等方面形成統一的合力，隻能開始整合收權。

而整合收權，很容易變味成權力傾軋，高管動蕩。

2020年，北京中鐵諾德房地産公司董事長王景明被帶走調查，同年底，中鐵置業原總經理朱潔以及副總經理、總工程師朱長清接受調查。今年五月，中鐵置業山東總楊斌被帶走調查。

中鐵世界博覽城正是楊斌傾注全力的項目。

而楊斌的起家，源于2011年中鐵青島中心曾經發生過的一起股東糾紛：一家本地民企作為小股東指責中鐵置業違法、違規收取購房定金，與中鐵對簿公堂。據業内知情人士透露，楊斌為最終中鐵勝訴出力巨大，出任中鐵山東高管，是對其獎勵的一部分。

楊斌落馬的原因尚未披露，但是一朝天子一朝臣，在權力的傾軋中，換人如換刀是不可避免的現象，中鐵博覽城的未來結局會如何，答案并不難猜。

一家内部折騰不休的企業，哪有精力顧及形象管理？

隻是苦了那些業主們。

文/樓外樓

編輯：董楠

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