如果提前确定2年後的房價，買房這件事是不是更有譜？

僅僅1個月後，北京第三批集中供地快速推出。12宗地總面積61.7萬平方米，起始總價335.5億元。其中朝陽地塊數量最多，獨占6宗，占據總量的半數，其他6宗地分散在5個城區。此前第一和第二批集中供地的熱門區域海澱，以及石景山、順義、大興等地，都沒有新供地。

而買房人最關心的銷售指導價，最高為勁松地塊10.66萬元/平方米，最低為密雲地塊3.0-3.1萬元/平方米。

關鍵詞1：指導價

綜合網上得到的信息，北京第三批集中供應的12宗地，未來銷售指導價依然秉持着“穩房價”的宗旨，引導合理的預期，防止房價快速上漲。

12宗地中，最熱門的勁松地塊，未來房屋銷售指導價為10.66萬元/平方米，該宗地有競政府産權持有份額，如果達到上限10%，未來實際購買的房價是9.594萬元/平方米，一房一價的浮動範圍在±3%。該地塊未來銷售指導價格高于地塊周邊普通二手房，但略低于周邊優質小區二手房價格。

值得一提的是，此番挂牌的東壩相鄰三宗地，未來銷售指導價卻有不同，這種情況在第一和第二批次集中供地中并未出現。

按照競拍文件，1101-A002-1、1101-A003-1地塊，有配建了2萬平方米保障性租賃住房，且受套内“70/90”限制，政府有成本方面的考量，設置的指導價三宗地中最低。

同一區域地塊銷售指導價的不同，表明政府在價格引導方面避免了一刀切，規則制定更靈活。

12宗地未來銷售指導價分别為

朝陽區管莊鄉2宗地塊，銷售指導價6.98萬元/平方米；

朝陽勁松0408-646地塊，銷售指導價10.66萬元/平方米；

朝陽區東壩1101-A002-3地塊，銷售指導價8.6萬元/平方米

朝陽區東壩1101-A002-2、1101-A003-2地塊，銷售指導價8.6萬元/平方米；

朝陽區東壩1101-A002-1、1101-A003-1地塊，銷售指導價8.1萬元/平方米；

門頭溝永定鎮的2宗地塊，銷售指導價6.1萬元/平方米；

豐台區王佐鎮魏各莊地塊，銷售指導價4.7萬元/平方米；

房山區拱辰街道地塊，銷售指導價4.5萬元/平方米；

密雲區水源路地塊，銷售指導價3.0-3.1萬元/平方米；

延慶區小營村、石河營村地塊，銷售指導價3.5萬元/平方米。

關鍵詞2：價格有漲有跌

相比第一和第二批供地，朝陽東壩的未來新房價格有所提升。第一批次的中冶地塊（即德賢禦府）銷售指導價為8萬元/平方米，此次東壩三宗地，指導價分别為8.1萬元/平方米和8.6萬元/平方米，三宗地售價都有不同程度的提升。

價格有漲也有跌。

第三批次中朝陽管莊的2宗地，是今年第二批集中供地延期地塊。和第二批次不同的是，管莊地塊從第二批次的一宗地，被拆分成2宗地，地塊未來銷售指導價不變，仍然是6.98萬元/平方米，但是地價有所下跌。

原本管莊地塊起始總價為57億元，合理上限價格為59.85億元，重新分割挂牌的管莊2地塊，起始總價48.3億元，合理上限總價為50.715億元，總價下跌了15%。

關鍵詞3：現房銷售

在第二批次大興黃村地塊首次試點的競現房銷售，此次第三批次中得到了快速擴大，共有5宗地将有可能進入現房銷售環節。

按照按照住建部的相關規定，北京的“競現房銷售”的标準，要求在項目取得竣工備案方可開盤銷售，而非目前市場上現房銷售是完成初始産權登記後才能銷售。銷售時間點相比稍早一些。

但即便這樣，如果從拿地時間點算起，“現房銷售”的項目，滿打滿算進入市場銷售環節的時間，至少在1年半~2年以後。也意味着， 這5個可能進入“現房銷售”的項目，未來的銷售指導價就是政府對該地塊所在區域未來房價的預期，甚至競高标準建設方案的“現房銷售”樓盤，還是帶精裝修的新房産品。

未來2年北京有些闆塊的房價已經擺在明面上了。東三四環新房價格10萬 ，東五六環房價7萬/平方米（帶裝修）。

截止目前，今年北京土地市場住宅用地供應總量達到307.1萬平方米，已經完成今年北京計劃供應下限的300公頃目标。已成交住宅地塊54宗，總建設用地面積291.61萬平方米。

考慮到四季度市場短期流動資金壓力仍在，房企關注重點依然是加快銷售回款，保障現金流安全。市場謹慎判斷，第三批集中供地或将延續整體低溫态勢。

2021年北京第三批集中供應各地塊情況

朝陽區

PART1 管莊純住宅用地（或現房銷售）

朝陽區管莊鄉棚戶區改造和環境整治項目（一期）GZGJC-02地塊R2二類居住用地

規劃建築面積：63110平方米

起始價：27.5億元

銷售指導價：6.98萬元/平方米

根據拍賣文件，宗地為純住宅用地，地塊設定土地合理上限價格288750萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場競報“現房銷售”面積程序。如在競報“現房銷售”面積階段宗地可出讓居住建築規模（63110平方米）全部競報為“現房銷售”，轉入高标準商品住宅建設方案投報程序。

現房銷售面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟現房銷售。

地塊限高45米，容積率2.2，綠化率30%。

該地塊與下文GZGJC-03地塊相鄰。

PART2 管莊宅地

朝陽區管莊鄉棚戶區改造和環境整治項目（一期）GZGJC-03地塊R2二類居住用地

規劃建築面積：47764平方米

起始價：20.8億元

銷售指導價：6.98萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地為純住宅用地，地塊設定土地合理上限價格218400萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉入高标準商品住宅建設方案投報程序。

住宅部分須執行套内“70/90”要求，地塊限高45米，容積率2.2，綠化率30%。

PART3 勁松四環内宅地（現房銷售，或政府持有份額10%，搖号）

朝陽區勁松街道0408-646地塊F2公建混合住宅用地

四至範圍：東至規劃大郊亭西路、南至中國能建大廈、西至西大望路、北至規劃大郊亭二街

規劃建築面積：40108平方米

起始價：11.4億元

銷售指導價：10.66萬/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌宗地設定土地合理上限價格131100萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場競報政府持有商品住宅産權份額程序，宗地設定政府持有商品住宅産權預設份額10%，當現場競報政府持有商品住宅産權份額達到上限時，轉為現場搖号方式确定競得人，參與現場搖号的競買人須提交《高标準住宅建設承諾書》。

宗地地上可出讓居住建築規模（12032.4平方米）全部實行“現房銷售”，“現房銷售”面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟現房銷售。

地塊限高80米，容積率3.2，綠化率30%。

PART4 東壩住宅用地

朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目1101-A002-1、1101-A003-1地塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）

規劃建築面積：132000平方米

起始價：56.1億元

銷售指導價：8.1萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地中配建的“保障性租賃住房”将由競得人完成建設，并由朝陽區保障性住房公司回購并持有，其中“保障性租賃住房”回購價格1.2萬元/平方米；如該宗地中配建“保障性租賃住房”可獨立成棟，其配比的地下産權機動車停車位按4200元/平方米的價格同步回購。“保障性租賃住房”由市、區住房保障管理部門面向符合條件的新市民、青年人等群體進行配租。

地塊設定土地合理上限價格589050萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉入高标準商品住宅建設方案投報程序。

住宅部分須執行套内“70/90”要求，地塊限高80米，綠化率30%。

該宗地與下文的1101-A002-2、1101-A003-2地塊、1101-A002-3地塊相鄰。

PART5 東壩住宅用地

朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目1101-A002-2、1101-A003-2地塊R2二類居住用地

規劃建築面積：94000平方米

起始價：48.5億元

銷售指導價：8.6萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地設定土地合理上限價格509250萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉入高标準商品住宅建設方案投報程序。

地塊中含一宗托老所，建築規模不小于800平米。

地塊限高80米，綠化率30%。

PART6 東壩住宅用地

朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目1101-A002-3地塊R2二類居住用地

規劃建築面積：137000平方米

起始價：70.7億元

銷售指導價：8.6萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地設定土地合理上限價格742350萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉入高标準商品住宅建設方案投報程序。

地塊限高80米，綠化率30%。

豐台

PART1 豐台王佐住宅混合用地

豐台區王佐鎮魏各莊FT00-0503-L01、L03、L04、L06地塊（豐台區青龍湖國際會都核心區C地塊）R2二類居住用地、A33基礎教育用地、F1住宅混合公建用地、A2文化設施用地

規劃建築面積：154897平方米

起始價：33.6億元

銷售指導價：4.7萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地設定土地合理上限價格369600萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉入高标準商品住宅建設方案投報程序。

地塊限高18米，容積率1.1，綠化率30%。

房山

PART1 房山拱辰住宅用地（或現房銷售）

房山區拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）

規劃建築面積：113774平方米

起始價：16.2億元

銷售指導價：4.5萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地中配建的“保障性租賃住房”将由競得人完成建設，并由燕房保障性住房公司回購并持有，其中“保障性租賃住房”回購價格8000元/平方米；如該宗地中配建“保障性租賃住房”可獨立成棟，其配比的地下産權機動車停車位按4200元/平方米的價格同步回購。“保障性租賃住房”由市、區住房保障管理部門面向符合條件的新市民、青年人等群體進行配租。

宗地設定土地合理上限價格186300萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉為現場競報“現房銷售”面積程序，同時本次出讓宗地設定有“現房銷售”面積上限31000平方米，當現場競報“現房銷售”面積達到設定的上限面積時，轉入高标準商品住宅建設方案投報程序。

“現房銷售”面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟“現房銷售”。

住宅部分須執行套内“70/90”要求，地塊限高45米，容積率2.5，綠化率30%。

門頭溝

PART1 門頭溝永定鎮住宅用地（或現房銷售）

門頭溝區永定鎮MC00-0605-0001 、0003等地塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）

規劃建築面積：53582.42平方米

起始價：11.5億元

銷售指導價：6.1萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地中配建的“保障性租賃住房”将由競得人完成建設，并由門頭溝區保障性住房公司回購并持有，其中“保障性租賃住房”回購價格6000元/平方米；如該宗地中配建“保障性租賃住房”可獨立成棟，其配比的地下産權機動車停車位按4200元/平方米的價格同步回購。“保障性租賃住房”由市、區住房保障管理部門面向符合條件的新市民、青年人等群體進行配租。

宗地設定土地合理上限價格132250萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉為現場競報“現房銷售”面積程序。如在競報“現房銷售”面積階段宗地可出讓居住建築規模（47882.42平方米）全部競報為“現房銷售”，轉入高标準商品住宅建設方案投報程序。

現房銷售面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟現房銷售。

地塊限高45米，容積率2.0，綠化率30%。

該宗地與下文的MC00-0605-0002 、0005等地塊相鄰。

PART2 門頭溝永定鎮住宅用地（或現房銷售）

門頭溝區永定鎮MC00-0605-0002 、0005等地塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）

規劃建築面積：67598.388平方米

起始價：14.6億元

銷售指導價：6.1萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地中配建的“保障性租賃住房”将由競得人完成建設，并由門頭溝區保障性住房公司回購并持有，其中“保障性租賃住房”回購價格6000元/平方米；如該宗地中配建“保障性租賃住房”可獨立成棟，其配比的地下産權機動車停車位按4200元/平方米的價格同步回購。“保障性租賃住房”由市、區住房保障管理部門面向符合條件的新市民、青年人等群體進行配租。

宗地設定土地合理上限價格167900萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉為現場競報“現房銷售”面積程序。如在競報“現房銷售”面積階段宗地可出讓居住建築規模（60798.388平方米）全部競報為“現房銷售”，轉入高标準商品住宅建設方案投報程序。

現房銷售面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟現房銷售。

地塊限高60米，容積率12.7，綠化率30%。

密雲

PART1 密雲水源路住宅用地（或現房銷售，搖号）

密雲區水源路南側MY00-0104-6016等地塊R2二類居住用地

規劃建築面積：200222.033平方米

起始價：20.7億元

銷售指導價：3.0-3.1萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地設定土地合理上限價格238050萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為競報“現房銷售”面積程序。如在競報“現房銷售”面積階段宗地可出讓居住建築規模（200222.333平方米）全部競報為“現房銷售”時，轉為現場搖号方式确定競得人。

“現房銷售”面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟現房銷售。

地塊限高30米，容積率2.0，綠化率30%。

延慶

PART1 延慶小營村住宅用地（或搖号）

延慶區小營村、石河營村棚戶區改造和環境整治項目YQ00-0006-0029地塊R2二類居住用地

規劃建築面積：23720平方米

起始價：3.9億元

銷售指導價：3.5萬元/平方米

根據拍賣文件，本次挂牌出讓宗地設定土地合理上限價格44850萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉為現場搖号方式确定競得人。

地塊限高18/24米，容積率1.8，綠化率30%。

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