低價位并不代表有升值潛力

經常有朋友說：我手頭資金有限，能不能先買一些價位低，位置偏一點而且不限購的城市？

小餘的看法是對這些地方要謹慎。一是大城市的輻射範圍有一個極限，二是輻射也有有一個時間過程。在一段時間，這種輻射表現的更多是虹吸效應，核心城市吸走周邊的優勢資源。環北京貧困帶，環珠三角的粵東西北就是活生生的例子。

那麼在哪個範圍是房産投資的安全範圍呢？換句話說，安全範圍内的房産增值空間是有保障的。

今天以深圳為例，小餘給您畫個圈，隻要圈内的房子就放心買買買吧。

50KM都市圈是核心城市買房安全範圍

“50公裡都市圈”，這意味着什麼？

大都市50KM通勤圈（一小時通勤圈）

按照世界城市的國際經驗，類似東京、倫敦的超級都市圈，通過軌道交通輻射的主要範圍一般在50千米左右。軌道交通向外延伸的距離，就是這個都市圈的半徑。

50千米有着怎樣的邏輯，一般認為也就是“一小時通勤圈”。馬車時代，城市的極限大約是馬車一小時跑的裡程，而到現代大城市主城的極限距離就是大運量的軌道交通一小時行走的裡程。一般來說，也就50KM。

東京都市圈和紐約都會區的長軸半徑二十多年都穩定在50公裡附近，不是偶然的，他與人們日常生活規律、通勤範圍、交通運輸效率等因素息息相關。

都市圈中絕大多數人都屬于常态居民，他們每天要去上班、上學和回家，業餘時間除了睡覺還要休閑娛樂，而人每天隻有24個小時，除了工作、學習、睡覺、休閑之外，能夠用于通勤或通學的時間所剩無幾，另外，人對于通勤時間長度的忍耐性也是有限的，絕大多數人不能忍受長時間通勤。這就是盡管交通運輸效率較過去有了長足提升（如新幹線、軌道交通快線），但都市圈的半徑并沒有出現無限制的增長的主要原因。

大深圳的50KM都市圈在哪

深圳要變成都市圈，首先要有自己的“一小時通勤圈”。也就是說，要在一小時内，把盡可能遠、盡可能多的人，從城郊和東莞、惠州運送到深圳的市中心。

在方便的交通面前，行政區劃的界限已經不再重要。這個“一小時通勤圈”包括的範圍，就是深圳這座城市真正的轄區範圍。

近期，深圳市政府召開新聞發布會，發布了新一版城市總體規劃（2016年-2035年）編制試點工作的目标、思路和工作進展。

其中，中國城市規劃設計研究院深圳分院總規劃師羅彥在新聞發布會上指出，深圳将參照國際大都市發展經驗，基本要在50公裡範圍内配置作為都市圈核心城市所應有的資源。

我們分别對CBD市民中心為原點，以及前海自貿區為原點，以50公裡為半徑範圈，畫了一組輻射線。

我們可以得出以下結論：

1、深圳都市圈将成為珠三角的地理核心，也将重新定義粵港澳大灣區！未來深圳将站在粵港澳大灣區的平台思考城市未來，比如50公裡都市圈，就是未來要PK紐約、東京等都國際大都市。

2、以深圳為中心原點，向外輻射，可以把香港、澳門、廣州、佛山、中山、江門、東莞、惠州等城市包含進來；50公裡深圳都市圈有多大？基本覆蓋了香港、東莞、惠州、中山、澳門和廣州南沙地區。深圳原本隻有1997平方公裡，但是未來因為都市圈，深圳将得到10000平方公裡發展空間，面積等于增加了五倍！

3、從地理位置上看，前海 寶安中心更适合深圳核中心區及粵港澳都市圈核心。

以上為福田CBD為原點，可以更多偏向東部惠州。

以上以前海自貿為原點，可以更多輻射珠江西岸地區。

50公裡“深圳都市圈”的形成，深圳企業的遷移，都不存在問題，反而是城市群内各大城市功能分工更趨于合理，産業鍊接配合更加高效。比如：華為終端在松山湖，仍然在深圳都市圈範圍内。

大深圳三環，您值得擁有

我們把上面兩圖按現實的交通可達性進行簡化，并按現存多條交通幹線為邊界，大緻可得到大深圳買房最具潛力區域。如下圖：

理論上大深圳三環以内的房産都可以買買買。

如果您是外地人，深圳限購了，您的目光可以聚焦于大三環内，東莞幾個鎮區也開始相繼限購，目前隻有東邊惠州這一塊了塊。

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