案外人對被執行房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，這一問題多涉及案外人的物權期待權與申請執行人的債權請求權之間何者為先。解答這一問題，應當結合被執行人的責任财産，案外人、申請執行人及被執行人對案涉房屋各自享有的權利性質以及案涉房屋的功能、屬性等方面進行綜合判斷。

一、執行異議成立與否的一般适用原則

執行異議是否成立，主要考量因素為以下三個：

（一）案外人就執行标的是否享有民事權益。

案外人對執行标的享有實體權利是案外人執行異議之訴成立的前提條件，該民事權益大緻可以分為物權和債權兩部分。隻有對執行标的享有實體權利的案外人，方能進入下一步，即确認其權利是否具有優先性的。

（二）案外人享有的民事權益是否優先于申請執行人享有的權益。

判斷優先性有兩個原則：一般原則是物權優于債權，數個物權并存時依相關法律規定；例外原則是法定情形下特定債權優于物權，如承租人的租賃權，建築工程施工合同中承包人的優先受償權，土地使用權出讓金的優先受償權等。

（三）法院的執行是否妨害了案外人相關權利的行使。

某些情況下，案外人雖然享有優先權，但執行行為并不妨害案外人權利的行使（如買賣不破租賃的規定），此時案外人執行異議不能成立。

二、物權期待權優于一般債權

物權是指權利人依法對特定物享有支配權和排他權，包括所有權和他物權。

期待權是指權利人将來有取得或者實現可能性的權利。

而所謂物權期待權則是指權利人将來有取得可能性的對某一物的支配和排他的權利。

關于物權期待權，我國法律對其并無明文規定，法律隻從側面對其進行保護。物權期待權存在于合同簽訂後，辦理登記前。就我國目前不動産交易市場的現狀，買受人在簽訂合同後，可能需要很長一段時間才能辦理相應的産權登記證書。

民法典規定，不動産的取得，以登記為準，即在辦理房産證之前，買受人并不真正擁有房産的物權。在此期間，買受人對房産享有的權利是債權，但債權無法很好地保護買受人的合法權益，因此衍生出物權期待權的法律概念。

法律雖未對物權期待權作出明文規定，但在有關執行事項的相關司法解釋中，多次明确了，在執行過程中，擁有物權期待權的主體在符合相應條件下，提出執行異議時，可以得到支持。

然而，物權期待權雖然有部分司法解釋進行側面保護，但因為沒有明文規定，實踐中具體情形五花八門，司法機關在具體實施時存在各種不同的理解和不同的處理方式。因此，物權期待權的适用原則有待在具體案例中具體探讨。

綜上，物權期待權的适用原則如下：

一般情況：物權優于債權

特殊情況：法定情形下特定債權優于物權

也即：除特定債權外，物權優于債權。

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