本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

“城陽和黃島限購政策解除後，成交量增加了很多，很多售樓處人特别多。”端午假期，青島中介周周十分忙碌，帶着客戶輾轉于城陽的各個售樓處。

繼2022年5月23日青島發布優化公積金政策後，6月3日，青島再發房地産纾困政策，從調整限購區域、購房條件到支持改善型住房需求并優化非本市戶籍居民家庭購房條件。

其中，最引人注意的莫過于調整限購區域，從6月起，青島限購區域由市南區、市北區、李滄區、崂山區、黃島區、城陽區（含高新區）調整為市南區、市北區、李滄區、崂山區除王哥莊街道以外區域（以下簡稱“中心城區”），将黃島區、城陽區（含高新區）、崂山區王哥莊街道調出限購區域。

一直以來，中心城區的住宅平均去化周期18個月，銷售情況相較郊區較為理想。而黃島區、城陽區和高新區屬于郊區，去化周期較慢，均超過20個月，最慢的黃島區甚至達到了27個月。

在業内人士看來，庫存去化周期偏長是此次調整限購區域政策的主要原因。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向時代周報記者表示，青島此次放松限購政策充分體現了“因城施策”原則，根據自身樓市狀況進行恰當調整，也體現了政策端的謹慎性、監管性猶存，“放”與“收”雙管齊下且合理有度。

時代周報記者經調查發現，上述政策一經實施後，迅速在市場形成連鎖反應。在帶看量上漲的同時，青島部分樓盤價格也應聲上漲。

促進房價穩定

“每天幾乎隻吃一頓飯，不停地帶客戶去看房。”端午期間，青島中介韓婷同樣忙得腳不沾地，“剛送上一組客戶走，立刻去接下一組客戶。”

6月3日以來，這是青島黃島、城陽兩區大多售樓處的現狀。中介劉梅也是這樣，直到6月7日，她仍然穿梭在黃島的各個售樓處，在帶客戶看房的同時，微信不停地回複着客戶的詢問。

成交量上漲，黃島、城陽的客戶群體也在悄然發生着改變。據韓婷所說，自限購區域調整後，中心城區的客戶明顯開始外溢。

韓婷告訴時代周報記者，有位客戶因受限購政策的限制，本來打算将市北區的兩套房子賣掉一套，再購買城陽區的中歐國際城住宅，恰逢限購區域調整，他停止出售，在政策出台第二天便在中歐國際城購買了110平方米的住宅。

中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒向時代周報記者表示，新政有利于中心城區需求外溢，緩解中心城區房價上漲壓力，同時緩解非限購區域房價下行壓力，保持和促進全市房價總體穩定。

而黃島和城陽在承接中心城區外溢客戶的同時，韓婷明顯感覺到，前來咨詢的外地客戶也變多了，“之前有限購政策，最近明顯有很多北京等地的客戶咨詢黃島的海景房。”

政策帶給青島的變化不僅僅是成交，限購區域的調整同樣刺激着房價的上漲。

“開發商接收消息都是第一手的，收到信就開始漲價。”劉梅告訴時代周報記者，從5月底開始，黃島區部分樓盤價格開始悄然上漲，大部分黃島的樓盤單價漲幅在300-400元/平方米左右，而部分位置、配套較好的樓盤漲幅達到了500-1000元/平方米。

據劉梅所說，中交山海大觀今年1月份開盤時，單價在15500元/平方米左右，現在已經漲到了16000/平方米。而影都五期此前單價為18500元/平方米，六期影都壹号宸悅則漲了1000元，為19500元/平方米。

不僅僅是新房，二手房的價格也在應聲而漲。劉梅向時代周報記者表示，很多二手房房主在談好價格簽約前，臨時漲價。

“我們店談過一個星光島120萬的房子，都到簽約中心了，房主突然說要漲到125萬，怎麼商量都不松口。”劉梅向時代周報記者說道。

不過，劉梅和韓婷亦認為，在房住不炒的大基調下，房價的漲幅有限，最終會趨于平穩。“肯定是在合理的區間内浮動，漲不會飛漲，跌也不會跌的太多，畢竟有地價撐着。”韓婷說道。

58安居客房産研究院分院院長張波向時代周報記者表示，政策出台後，市場上的看房量的确有一定程度上漲，市場熱度的提升會帶動未來成交量的進一步提升，但預計房價的上漲空間偏小，總體還将呈現價平量穩的态勢。

政策利好樓市

事實上，之所以将上述區域調出限購區域，在諸多業内人士看來，主要原因在于其去化周期過長。卓易數據顯示，從狹義庫存來看，西海岸、城陽區和高新區僅商品住宅去化周期均超過20個月，而合理的去化周期在6-18個月，尤其是黃島的去化周期高達27個月，僅次于萊西市。

張波向時代周報記者表示，從各地限購的放松來看，目前主要有兩類方式，一是全面放松，即完全取消限購；二是有限放松，包括限定區域放松或限定人群放松。從青島的做法來看，采取的是限定區域的有限放松，這本身也是根據青島實際市場情況進行的調整。

“黃島是青島的土地供應大戶，區域内的商品房供應量偏大，去化周期明顯偏長，這也是政策采取取消限購的主要因素所在，通過取消限購可以吸引到此前不滿足購房條件的新市民入場，同時也可以吸引計劃到青島工作和生活的人群的關注。目前來看，取消限購的區域并不會帶動投資性需求入場，購房者仍以自住型需求為主。”張波說道。

卓易數據分析師王公子亦認為，從近一年多的土地供應來看，西海岸、城陽的中長期庫存比重高，高新區還有人才公寓轉化商品房的房源，所以西海岸、城陽和高新區取消限購是針對實際且必要的措施，又針對城陽和西海岸的商辦去化壓力，采取可落戶可入學的去化辦法。

同時，卓易數據分析師王公子表示，西海岸、城陽和高新區全面取消限購可以帶來虹吸效應。青島的基本面在山東乃至北方的吸引力還是很足的，這三個區域是認知裡的泛主城區域，配套及能級都不錯。取消限購後尤其是對環青的濰坊、日照、臨沂、淄博以及東營等城市有吸附，吸引未來的“新青島人”，完成去化的同時實現未來人口的積澱。

政策帶來的利好肉眼可見。諸葛找房數據研究中心報告顯示，2022年端午假期（6月3日-6月5日），重點10城日均成交1010套，較清明假期新房日均成交上漲42.05%，較五一假期新房日均成交上漲98.04%。其中，青島端午假期期間，新房成交以829套成交規模位居重點10城第一。同時，據青島網上房地産網站（青島市不動産登記中心、青島市房屋交易中心聯合主辦）數據顯示，青島二手房成交37套。

（應受訪者要求，周周、韓婷、劉梅均為化名）

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