本期“說案說法”，西安市人民檢察院高新區檢察室，特别邀請了陝西金镝律師事務所龐旭濤律師，針對“租客承租房屋時，如何避免踩雷‘高收低租’模式？”的法律問題進行講解。

大家好，我是陝西金镝律師事務所實習律師龐旭濤，目前主要從事公司法律事務，傳統民商事業務。

您好，龐律師，近兩年來，不少地方發生一些中介公司以高價租金從房東手裡拿到房源，然後以低價出租給承租人；但要求承租人年付或半年付租金，随後房屋中介因資金鍊的斷裂而跑路，房東無法收到租金，租客支付租金卻無法正常承租的事情。那麼作為租客，應該如何避免這種事情的發生呢？可否結合具體案例來談一談？

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案 情 回 放

2019年6月15日，房屋業主王某與租賃代理方長江公司簽訂《房屋出租委托代理合同》，約定将房屋委托公司出租；租金每月2200元，租金季付。随後長江公司支付王某一個月租金及押金。2019年6月21日，該公司将上述房屋出租給楊某并與之簽訂《房屋租賃合同》，合同約定租金1700元，支付方式為年付。楊某通過支付寶賬戶向公司支付一年租金20400元和一個月押金1700元，合計22100元。

2019年8月7日，該公司因經營不善停止營業并發布公告。對房東、房客同時要求解除與該公司簽訂的房屋租賃合同的，公司無條件同意。

王某于2019年8月7日通知楊某騰退房屋，但被拒絕騰退。故王某訴至法院，要求楊某賠償其從2019年8月7日起至實際騰退之日止的房屋占有使用費（按照月租金2200元計算）。

判決結果：

被告楊某支付王某2019年8月7日至12月9日期間的房屋占有使用費6970元。

判決理由：

法院認為從長江公司與房東王某簽訂《房屋出租委托代理合同》的内容約定來看，王某的主要義務是按照約定将房屋交付長江公司，長江公司最主要的義務是按固定期限向王某支付固定數額的租金；而長江公司與楊某簽訂的《房屋租賃合同》中，長江公司最主要的義務是按照約定将涉案房屋交付楊某使用，楊某的主要義務是按約定期限和租金向長江公司支付；上述兩份合同約定的租金标準不一，且分别獨立履行。《房屋出租委托代理合同》約定的内容實則屬于租賃合同的權利義務内容，符合租賃的法律關系特征；而長江公司将房屋出租給楊某的行為應為轉租行為。楊某作為次承租人，合同解除後，原告訴請要求被告支付合理房屋占有使用費，理由正當，于法有據，本院予以支持。

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法 理 分 析

問：

本案中，如何認定房東與中介簽訂的是委托合同還是租賃合同？

合同性質的認定不能僅憑合同名稱而定，應當根據合同内容所涉法律關系，即合同雙方當事人所設立的權利義務内容确定合同的性質。根據《合同法》第三百九十六條的規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務，受托人因處理委托事務而産生的法律後果由委托人承擔，包括受托人處理委托事務所獲得的權利與産生的義務等；而根據《合同法》第二百一十二條的規定，租賃合同是出租人将租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；以及《合同法》第二百一十三條租賃合同的内容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款的規定。

結合本案來看，雖然長江公司與王某簽訂的是《房屋出租委托代理合同》，但該合同約定的内容實則屬于租賃合同的權利義務内容，符合租賃的法律關系特征。因此，長江公司與王某之間并不是真正意義上的委托合同關系，而是圍繞涉案房屋建立的租賃法律關系。

問：

法院這樣判定的法律依據是什麼？

中介公司将房屋出租給楊某的行為屬于轉租行為，因此楊某與長江公司之間實際建立的亦是房屋租賃合同。王某與長江公司以及長江公司與楊某之間簽訂的租賃合同，均系締約各方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對締約雙方具有約束力。

長江公司未按約定向王某支付租金已構成根本違約，長江公司随後發布公告同意房東、房客解除合同的要求，王某與長江公司簽訂的房屋租賃合同已于2019年8月7日解除。

依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十八條規定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。根據合同相對性原則，原告與長江公司之間的租賃合同約定的租賃标準對被告并無約束力，法院酌情确定占有使用費按照長江公司與被告之間簽訂的月租金1700元/月的标準計算。

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律 師 建 議

問：作為承租人一方在租賃房屋時，如何避免出現類似情況呢？

1、我們在承租房屋時，盡量避免通過中介。如果能與房屋所有人建立聯系，應直接與房屋所有人協商房屋租賃事宜。

2、市面上有不少中介機構，在租房時一定要選擇正規的中介。如果不知道是否正規，可以在網上查詢，正規的中介機構都是有備案的，而且成立的時間也比較久。當然，正規機構的收費可能會比小機構收費高一些，但起碼能夠保證承租方的權益。

3、一般正規的中介，承租時會明确告知他們收取的費用，大部分是一個月租金，由房東、租客各承擔一半。簽訂租房合同時應房東、租客、中介三方在場。如果中介并未聯系房東來簽合同，就需提高警惕。

4、承租方向出租方支付租金時，應在合同中約定向房東個人賬戶支付款項，切勿向業務人員及其他個人賬戶支付款項。轉賬支付應保留轉賬憑證，現金支付應要求出租方出具收據，且盡量選擇短周期支付房租，盡量避免一次性預付較大額度的房租或押金。

（本期案例中單位及人物名稱均為虛構）

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