業主維權流程?20世紀90年代中期以來，随着住房商品化改革的不斷深化和推進，業主-維權作為一種普遍現象在全國大中城市廣泛湧現出來，并成為城市居民居住生活的一項重要内容根據長期觀察和調查，商品房小區的業主-維權運動大多經曆了一個較為相似的發展過程本文拟對這一發展過程的各個節點進行詳細分解，以加強和深化對業主-維權現象的認識和理解，我來為大家科普一下關于業主維權流程?以下内容希望對你有幫助!

業主維權流程

20世紀90年代中期以來，随着住房商品化改革的不斷深化和推進，業主-維權作為一種普遍現象在全國大中城市廣泛湧現出來，并成為城市居民居住生活的一項重要内容。根據長期觀察和調查，商品房小區的業主-維權運動大多經曆了一個較為相似的發展過程。本文拟對這一發展過程的各個節點進行詳細分解，以加強和深化對業主-維權現象的認識和理解。

業主維權總共分10步！看看自己走到了哪一步？

1.發現權益被侵害

業主-維權的産生和出現起因于自身合法權益被侵害。但對于絕大多數剛入住小區的業主而言，他們事實上并不知道也不關心自己究竟享有哪些權益，這些權益又分布在哪裡。在很多情況下，業主認識到自己的權益被侵害都是始于在小區生活中遇到了這樣或那樣的麻煩和問題，諸如房屋出現裂縫、陽台漏雨、停車場使用不便、開發商使用臨時電導緻小區經常停電、公建配套設施未到位、小區像個“大工地”等等，這些問題使得業主自身有了切膚之痛，于是開始思考應該如何行動來維護自身權益。從這個意義上來講，業主對自身權益的認知是一種反向建構的模式，即當權益被侵害了，才認識到自身權益的存在。當然，也應當看到，這種權益被侵害并不會直線性地導緻維權行為的發生，而是會積累到一定程度之後在某個偶然節點一觸即發。

2.成立臨時維權小組

剛開始，單個業主可能會希望通過與開發商、物業管理公司協商或者借助法律手段等方式解決問題。但是，面對強勢的房地産商利益集團，其嘗試多以失敗告終；而且，由于人、财、物成本巨大，這種單打獨鬥式的個體維權往往很難長久維系。通過互聯網上的互動和日常接觸，某些業主開始注意到小區中存在一些與自己“同病相憐”的業主，他們都面臨類似的問題，遭遇過類似的失敗經曆，于是這些原子化的個人開始逐步聯合起來，一起分享維權經驗、探讨維權策略、制訂維權方案，形成小組維權的趨勢。

應當說，在早期發起維權的特定階段，維權小組确實發揮了不可忽視的重要作用，并為後來的業主委員會奠定了重要的人員和組織基礎。據筆者調查，許多業主委員會的成員都是從起先的維權小組領頭人和積極分子發展而來。但由于維權小組屬于一種比較松散的組織集合，且沒有正式的法律地位，所以在一些重大共有利益問題上往往作用有限、無能為力，由此業主就不得不走向成立業主大會、選舉業主委員會這一步。

3.設立業主大會,選舉業主委員會

業主委員會的選舉産生是業主-維權發展的關鍵分水嶺，标志着業主-維權運動進入到一個嶄新階段。無論是業主、物業領域的專家，還是開發商和物業管理公司，都充分認識到業主委員會對業主-維權的重要性。商品房小區是一個純粹的物權領地，尤其是針對共有權而言，業主的知情權、監督權、收益權等權利的行使根本無法通過單個業主來實現，而惟有通過業主大會的執行機構業主委員會才能最大程度地獲得保障。業主大會的作用主要體現在兩個基本方面：一個是（對外）代表全體業主的利益，與開發商、物業管理公司和基層政府的侵權行為進行鬥争博弈；另一個則是（對内）規範全體業主的行為，通過制訂自治規則解決業主内部之間的矛盾糾紛。從當前的社區實踐來看，業主委員會實際發揮業主大會的維權功用在現階段幾乎得到了最大程度的凸顯，以至于業主委員會實際上演變成了“維權委員會”。

4.清産核資，摸清家底

業主大會成立後的第一件事情就是要對整個小區開展清産核資、摸清家底的工作，即理清小區紅線内共有部分和專有部分的産權登記情況。具體而言，包括：小區規劃設計、土地使用權屬紅線範圍、小區地面及地下建築、房屋産權類型、物業服務用房及車庫的産權信息、小區共用設施設備情況、市政公用設施設備情況、共有資金情況、物業使用和維護管理的相關技術資料、物業管理公司及項目管理的基本情況等等。

摸清小區家底涉及到開發商、物業管理公司，還包括政府的住建、規劃部門，需要多方的配合和支持，業主自身也需要具備許多專業知識。

5.要求降低物業管理費，公示财務賬目

業主委員會選舉産生之後要想在小區顯示作用、樹立威信，通常會精心考慮、周密策劃選擇做幾件所謂的“重要大事”，其中“降低物業管理費”就是一個最為可見、最為直接和最為便捷的切入點。在前期物業管理階段，由于物業管理費标準是由開發商單方面确定的，且前期物管依仗其壟斷地位，服務質量普遍較差，存在較為嚴重的質價不符問題，但單個業主毫無辦法。當《前期物業服務合同》到期需要續約的時候，業主委員會首先提出的要求就是降低物業管理費，而業主幾乎沒有不支持的，物業管理公司也不得不進行适度妥協。

不過，對于業主來講，物業管理費雖然暫時降低了，但終究還是一筆“糊塗賬”。因此，業主委員會會進一步要求物業管理公司公示整個項目的财務收支賬目。對此，大多數物業管理公司拒不公布，即使一些比較配合的公司，也隻是公布一個大概，沒有明細，實際上沒有什麼用處；更有甚者，幹脆弄兩套賬目，一個專門用來對付業主查詢，一個留作内部管理使用。

6.收回共有部位和共有收益

相較于物業管理費，小區共有部位及其收益在相當長一段時間内往往被業主忽視，許多業主也根本不知道還存在這樣一大塊收益。在前期物業管理階段，這些原本屬于全體業主所有的收益基本上都被物業管理公司獨占，單個業主根本無法進行主張。随着2007年《物權法》的頒布實施，業主對小區共有部位及其收益變得空前關注起來。一些成立了業主大會的小區，開始積極搜羅、摸清共有部位的基礎資料，進而與開發商、物業管理公司進行談判、交涉，要求收回共有收益。對于那些一時搞不清、存在争議的共有部位，比如地下車庫、人防工程、小區會所等，業委會也會向開發商、物業管理公司極力争取。由于這些小區共有部位的收益通常十分巨大，所以開發商和物業管理公司不會輕易妥協退讓。由此，雙方圍繞共有權益的争奪就會變得相當激烈，甚至常常會伴随大量的暴力沖突和鬥争。

7.解聘前期物管，選聘新物業管理公司

前期物業管理公司對小區長期盤剝，業主積怨已久。當物業管理費無法降低、共有收益難以收回的時候，業委會自然而然就會産生炒掉前期物管的念頭。事實上，炒掉前期物管幾乎成為每個小區不可避免要經曆的一步，隻不過不同小區因矛盾激化的程度不同而發生的時間有早有晚。一旦決意炒掉前期物管，小區就會與物業管理公司進入“戰争狀态”。随着招投标程序的展開，雙方之間的阻撓與反阻撓、破壞與反破壞、謠言與反謠言逐漸升級，待到新物管即将産生之際，雙方第一回合的鬥争到達白熱化。

那些成功選聘出新物管的小區，接下來要面臨的就是新、舊物管的交接，這個過程更為艱險。舊物管堅決不撤，新物管無法進入，并常常出現短兵交接、赤膊對陣的暴力情形，或者兩個物管的保安員同時駐守小區形成對峙的局面。也有小區出現物管“破壞性撤離”、“突然性撤離”的情況，緻使小區日常生活秩序受到影響。那些最後成功交接了的小區，大都經曆了一系列艱苦卓絕的“鬥争”。某種意義上，前期物管的解聘，意味着小區主權的回歸。

8.劃轉住宅專項維修資金

住宅專項維修資金屬于全體業主所有。按照相關規定，這筆錢由業主入住時按購房款2%的比例繳納，先由房地産商代收，然後統一歸集到房地産或建設主管部門。從北京市的情況來看，由建設部門代管存在兩個較大的問題：

其一，使用困難。相關報道顯示，截至2009年2月底，北京市共歸集到住宅專項維修資金188億元，但隻有158個小區使用了3,073萬元的專項維修資金，使用率僅0.17%。

其二，增值有限。專項維修資金是筆數額龐大的款項，動辄幾百萬元，甚至是幾千萬元，而北京市住建委統一委托光大銀行代管隻按0.72%的活期利率計息，業主利息損失驚人。因此，成立了業主大會的小區，一般都會積極申請将這筆資金劃轉到小區進行自主管理。這樣不僅使用起來相對方便、容易，而且能夠更有效地進行理财增值。不過，真正能夠成功劃轉的小區可謂鳳毛麟角。即使如此艱難，業委會為劃轉專項維修資金而進行的努力也從未停息過。

9.謀求跨社區的業主聯合

一些業委會在維權過程中日漸認識到，一方面，單個業委會勢單力薄，從法律地位、經濟基礎、社會地位等方面都難以和房地産商、物業管理公司相抗衡，其背後還有強大的“行業協會組織”撐腰；另一方面，在長期的維權實踐中，業主對自身權益的整體性困境也逐漸有了更深刻的認識和體會，雖然每個小區的具體情況不同，但在權益遭受侵害上面臨普遍性的問題，他們認為這是一種制度性和結構性的社會問題，這就需要從一種更高的層面來進行利益表達。于是，一些業委會主任便開始倡議和發起成立“業主委員會協會籌備會”，意圖影響與業主利益有涉的法律法規的制訂和修改，并希望實現業主組織間分享經驗、共享資源、相互支援的團結局面，也有助于進一步加強業委會的自我教育、自我約束和自律自治。

目前，全國各地都有要求成立“業委會協會”的聲音，但政府部門對其審批仍處于謹慎狀态，尚無一例獲批。

10.參與和影響立法

從業主-維權的外在制度環境來看，現行的一些政策法規并不完全利于反而是限制了業主維護自身的權益，最為典型的就是《物業管理條例》的制定受到房地産商利益集團的影響，從而也就更加有助于他們行使權利。因此，要想真正保障和維護業主的根本利益，就需要提高業主-維權的層次，将業主的意見和建議充分反映到立法的過程之中。曾有業主-維權人士指出：“參與立法是業主-維權的最高境界”，以及“最根本的維權是參與立法”。兩者的表述雖略有不同，但其所要傳達的意思是根本一緻的。參與和影響立法，實質上代表了業主作為一種“利益集團”的訴求，是一種公開的、正當的、合法的利益訴求，其所代表和維護的是整個業主群體的根本利益。這種維權形式所産生的效果，不僅具有形式上的意義，而且也具有實質上的意義。正如一位參加過立法活動的維權人士所說：“如果立法層看過我們的這個建議稿，對正在審議中的法規改幾個字、改一兩條，我們都會感到欣慰，因為來自業主的聲音受到了重視。”

通過以上十個基本環節的分析可見，業主-維權運動總體上經曆了一個從“個體維權”到“集體維權”再到“聯合維權”的變化過程。需要說明的是，筆者所描繪的這種維權軌迹，顯然帶有明顯的線性進化色彩，且是對經驗現實的一種極大簡化和抽取，實際的維權過程肯定遠比這更為錯綜複雜、交織多變。由于不同小區維權發展的水平并不均衡，所以這十個基本環節和步驟在不同小區會有不同程度的實現和體現。對于那些“早覺醒”的小區，可能十個環節都經曆了；對于那些“剛覺醒”的小區，可能還處于苦苦掙紮成立業主大會的階段，對于那些“尚未覺醒”的小區，可能仍處于權益被侵害還渾然不覺的狀态。

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