文/劉曉博

4月17日，北京市政府在官網公布了2019年棚改的詳情。

這份《北京市2019年棚戶區改造和環境整治任務》透露，2019年北京的棚改項目一共138個，涉及住戶1.15萬。

而在2018年棚改涉及的住戶是2.355萬戶，2017年則為3.6萬戶。

這意味着北京2019年棚改戶數下降了51%，隻相當于2017年的不到三分之一。

衆所周知，棚改是地方政府調控房價的重要手段。在棚改過程中，棚改戶的房子因為簡陋、不安全等理由被拆除，這些住戶主要通過兩種方式安置：第一種，分配給安置房；第二種，補償現金，讓拆遷戶自己購房。政府看似承擔了安置房或者現金補償的成本，但收回了土地。

無論通過哪種方式安置，棚改都相當于減少了城市的存量房，讓房屋變得稀缺。如果用現房安置，等于減少了庫存；如果給現金補償，則相當于增加了購房者。

2017年到2018年三四線城市的房價大漲，主要是貨币棚改引發的。

一般認為，在北京這類大城市，棚改對樓市的刺激作用不像三四線城市那麼大。但你如果算算細賬，就發現情況沒有那麼簡單。

根據北京的“2018年統計公報”（下圖），當年北京竣工的住宅（全部，包括商品住宅和非商品住宅）為731萬平方米，如果按照100平方米一套計算，則大約為7.3萬套。而2018年的棚改戶數為2.355萬戶。

如果北京棚改完全采取“貨币棚改”方式，則将産生2.355萬套的購房需求，占當年全部住宅增量的32%。而事實上，北京在2018年隻成交了2.5萬套新建商品住宅，比棚改量多不了多少。

所以，想控制北京房價是非常容易的。控制棚改總量、貨币棚改量，就可以嚴重影響北京房價。

這就是為什麼2017年到2018年中國廣義貨币M2增速回落到9%乃至8%，遠遠低于前些年的14%—18%，但房價仍然可以輕松大漲的原因。

上圖：北京2018年和2017年棚改數量。

那麼問題來了：北京棚改連續兩年以50%的速度減少，政府這樣操作是什麼樣的意圖，将給北京房價帶來哪些影響？

正是因為棚改、貨币棚改對樓市刺激作用顯著，所以是一把鋒利的雙刃劍。它可以輕易提升房價，讓樓市瞬間從“寒冬”進入“瘋牛”，因此這種“超級壯陽藥”不能經常使用。

在最近幾年降低棚改（特别是貨币棚改）的數量以穩住房價，是國家的統一要求。下面表格是今年年初，媒體統計的主要省份的棚改計劃，整體上是減量的。

但仍然有廣西、遼甯、陝西、重慶、甘肅、江蘇6個省（區、市）是增長的。繼續增加棚改數量的，基本上都是經濟偏弱、樓市庫存偏大的地區。

北京這樣大規模削減棚改數量，是當地樓市的“大利空”嗎？

我的看法是：是利空，但也算不上太大的利空。

北京是首都，在樓市調控上必須給全國做出表率，這是毋庸置疑的。而且北京的确是不需要靠棚改來拉動、支撐樓市，因為北京人财兩旺，對全國的吸引力都非常大。稍微“松松手”，就可以引來巨大購買力。

今年前兩個月，北京是向樓市釋放利好的，先後降低了房屋租賃的稅率、二手房交易的“增值稅附加”，還降低了房貸利率上浮幅度。

近期北京樓市有回暖迹象，據媒體公開報道：一季度二手房成交（套數）同比上升了9.3%，新房成交（套數）則同比上漲了129%。

在這種背景下，北京又在微調政策，有收緊迹象。比如國家機關公積金繳存人（隸屬公積金的“國管中心”）在北京購房的政策收緊，采取了“認房認貸”和降低二手房額度的新政（北京普通市民早在去年9月已經執行）。

現在2019年棚改數量正式公布，也算是一個新的舉措。這都向市場傳遞了這樣的信号：不允許房價在2019年出現顯著的上漲。

其實這也符合我之前的預期：市場必須回暖，但漲幅應該基本跟GDP保持一緻。北京樓市在2019年，也将呈現這種走勢。

至于北京當前的房價，我認為是比較紮實的。北京、上海、深圳三大城市的房價，是水分最少的，樓市管控也是最嚴格的。

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