任何房地産項目的開發都離不開土地，了解必要的土地知識，也是銷售樓盤的重要步驟。要知道，開發商選中了一塊土地進行建造，并不是買了這塊土地，僅僅是購買了這塊土地的使用權，土地的使用權是有年限的。

例題1：

銷售人員：經理，咱們這樓盤還有使用年限呢？

銷售經理：是啊！

銷售人員：那麼，是多少年啊？我今天剛入職，對這些知識不懂。

銷售經理：住宅用房的土地最高使用年限是70年，具體還有其他的，你可以到網上查查。

銷售人員：好的。謝謝，經理。

房地産開發和土地是緊密聯系在一起的，離開了土地，房地産開發也就變成了空中樓閣。而對于這些知識的掌握，也是一名優秀的樓盤銷售人員應該知道的基礎知識。因此，在正式上崗之後，首先要對相關的知識做到心中有數。

例題2：

客戶：你們這個樓盤是大産權，還是小産權？

銷售人員：大産權。

客戶：可以居住多少年？

銷售人員：70年。

客戶：我怎麼聽說，是小産權呢？

銷售：嗯....這個，我再問問我們經理。

對于樓盤，很多客戶都會顧慮是大産權還是小産權，而且大多數人都願意購買大産權的房子。當客戶提出這類問題時，也要做出認真的回答，當然，首先自己要了解，如果一問三不知，客戶也就不會從你手上購買房子了。

房子是蓋在土地上的，開發商首先要獲得的是土地，這個問題每個人都明白。可是，一旦說到“房屋土地使用權”和“房屋産權”有什麼不同，很多人都要遲疑一下，那麼，兩者到底有什麼區别呢？

“房屋産權”的主體當然就是“房子”，是公民的财産，擁有房屋産權的人就擁有使用、處分、收益、處置等一系列的支配權，房屋産權是可以通過購買或者受贈獲得的。其權利是可以随房屋的合法交易而轉移的。

“房屋土地使用權”的主體主要是“土地”，隻不過這些土地是專門用來建造房屋使用的。它包括政府辦公樓、科研大樓、學校等國家公共建築，也包括廠房、商場、居民住宅等商業建築所占用的土地。依據我們國家的性質和憲法的規定，土地歸國家所有和農民集體所有，任何個人和單位隻有使用權。而對于個人來說，“房屋土地使用權”就是指土地的使用年限，也可以理解為房屋的使用年限。

說到這裡，很多人就會問，“房屋土地使用權”是不是就是“大産權”？其實，這是房地産開發商的一個誤導，所謂的“大産權”實質上是指“房屋所有權”。凡是經房管部門審核确認并頒發“房産證”的房産，才是“大産權”，也就是說，你拿到房産證的那套房，就是俗稱的“大産權房”，和房産使用年限無關。

簡單來說，房屋所有權沒有時間限制，隻要房子在，産權就在，而房屋所占土地的使用年限是有限的，時間過了，國家就有權處置。通常國家出讓土地使用權的期限為40年、50年、70年不等。

我們國家相關法律規定：居民住宅用地的使用年限是70年，工業用地的使用年限是50，商業用地的使用年限是40年。

為什麼有些開發商開發的房産土地使用權不是70年而是50年？這是因為，他們獲得的土地不是正規的住宅用地，也可能是用購買工業或商業用地的錢買來的，三種性質的土地出讓金額是有區别的。

很多人容易産生的一個誤區就是：房屋土地使用權從拿到房子那天開始算。其實不然，真正的時間從開發商獲取土地的那一天就開始計算了。法律還規定，我們國家的住宅用地，年限到期之後還會自動續期。

以上就是關于土地和房産的簡單知識，作為銷售人員，這些都是最基礎的知識。

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