什麼是低效用地？低效用地是指城鎮中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設用地。2016年國土部也就是現在的自然資源部，印發了《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見》。根據《意見》的相關規定，原國有土地使用權人有開發意願，但沒有開發能力的，可由主管部門依法收回土地使用權進行招拍挂，并給予原國有土地使用權人合理補償；涉及國有土地上房屋征收的，應當嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的條件、程序、補償标準等執行。那麼低效用地都有哪些情形呢？北京楹庭董國女律師跟大家探讨相關的話題。

大概是在2000年之後，有的省份比較早，有的省份相對比較晚一些，城鎮低效用地是根據土地調查的數據來确定的。建設用地确定為布局散亂，用途不合理，建築危舊的城鎮存量建設用地，在土地調查過程中，經調查是屬于城鎮存量建設用地，在當時的情況不屬于耕地，不屬于其他土地，是已經确定為城鎮村莊建設用地，已經辦理相關的證件，已經進行了農轉用的這種土地，而且正在使用過程之中，地塊使用的布局是散亂的，利用率不高，或者是說用途不太合理，或者是一些老城區的這種情況。對于這類的土地權屬是比較清晰的，因為已經進行了建設用地的登記，在權屬方面，不存在競争這種情況的土地，這是一個條件。

再就是國家産業政策規定的禁止類、淘汰類的産業用地。因為現在工業在産業項目政策目錄裡，規定了鼓勵類的産業，禁止類的淘汰類的産業。所列明的禁止類的和淘汰類的這種産業，需要逐步的退出市場，市場已經不需要這種産業再存在了，要被市場淘汰掉。在這種情況下，用地也要做出相應的改變，這種用地屬于低效用地。

或者是說第三種情況是不符合國家的安全生産和環保要求的用地。當然什麼樣的情況是不符合安全生産和環保要求，肯定在《安全生産法》裡，在《環境保護法》裡有相應的規定，企業的這種情況是不是符合環保要求，或者說企業是不是有什麼其他的特殊情況，比如沒有辦理環保的相關手續，也要具體問題具體分析。

還有退二進三，老的工業用地進行第三産業服務業的這種産業用地這種情況，布局為退二進三的這種情況，或者說規劃确定改造的老城區，城中村和老工業區。有很多國企、原來的老工業區進行改造，這種情況土地的利用效率都不是很高，所以說把它規定為低效的城鎮低效用地。不是說布局散亂或者設施落後，就是低效用地，不隻是以這個來作為判斷标準，隻是一個判斷的指标。但是具體企業是不是列入低效用地的範圍，屬不屬于可以進行改造開發的低效用地，還要以别的指标來進行具體的判定，以上隻是一些具體的表象的特征。

另一個可以作為參照依據的，判斷是不是低效用地，需要去當地的部門查一下，到底屬不屬于低效用地。法律以及規範性文件裡是這樣規定的，這種列入改造開發範圍的城鎮低效用地，是需要标注在遙感影像圖地質圖或者是土地利用總體規劃圖上。

也就是說現在就有了依據，可以查遙感的影像圖，在遙感影像圖上看它是怎樣标注的，是不是标注低效用地，或者是看下土地利用總體規劃圖，特别是土地利用總體規劃圖，這是可以公開查詢的。相關的是對外公開的規劃方面的文件，在上面是不是标注着城鎮低效用地。通過去國土部門規劃部門去查詢這些圖紙，看企業相應的地塊，是不是列入低效用地的範圍，是不是列入開發改造的範圍，根據規定，城鎮低效用地都要建立數據庫，哪些是低效用地，低效用地範圍開發的時序，怎樣去開發都有相關的規定。

本法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。

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