房地産企業在取得預收房款時，一般計入預收賬款核算，按預計毛利率預繳企業所得稅，待納稅義務發生，需結轉至主營業務收入，并按照配比原則分攤對應的成本費用，将預計毛利額調整為實際毛利額，那麼在實務工作中，預計毛利額是如何調整為實際毛利額的呢？

1.按照國稅發[2009]31号文件第九條的要求，對于房地産開發企業銷售未完工産品取得的收入，應先按預計計稅毛利率，分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，預交企業所得稅。開發産品完工後，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時将其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

即：房地産企業預計毛利額=預收賬款/1.09*預計利潤率

也就是說，企業銷售未完工開發産品取得的收入，應按照不含稅預收賬款的金額和預計毛利率的乘積計算出預計毛利額，待開發産品完工後，再調整預計毛利額與實際毛利額之間的差額，把它還原成實際毛利額。即企業需要在完工年度将預計毛利額結轉為實際毛利額。

那麼房地産企業的預計毛利率是如何規定的呢？

2.國稅發【2009】年31号文件也有明确規定：企業銷售未完工開發産品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市稅務機關按下列規定進行确定：

（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%；

（2）開發項目位于地及地級市區及郊區的，不得低于10%；

（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%；

（4）屬于經濟适用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

即:一般地産企業開發項目的預計毛利率按15%計算,如果當地稅務機關有規定的，應當從其規定。

某地産公司2018年度預收賬款為2000萬元，2019年度預收賬款新增7000萬元，同時，2019年度有4000萬元預收賬款達到納稅義務時間，應結轉至主營業務收入，企業按照成本分攤的結果，對應分攤的開發産品成本為3000萬元。那麼，已售産品預計毛利額如何調整為實際毛利額？

第一步：計算出2019年結轉收入年度的實際毛利額

即：2019年實現4000萬元的主營業務收入，對應分攤3000萬元的開發産品成本，那麼2019年計算的實際毛利額則為1000萬元，通過以下企業所得稅納稅申報簡表反映（稅費暫略）：

第二步：計算2019年度預收賬款增加，企業應預交的毛利額

2019年新增預收賬款應預交的毛利額=7000/1.09*15%

第三步：調減2019年度結轉收入的預收賬款的預計毛利額，即将預計毛利額調整為實際毛利額。

調減預收賬款預計毛利額=4000/1.09*15%

達到4000萬元結轉收入的預收賬款=2018年的預收賬款2000萬元 2019年的預收賬款2000萬元

上述第二步和第三步通過所得稅彙算表中的視同銷售和房地産開發企業特定業務納稅調整明細簡表（A105010）反映如下（稅金暫略）：

從上表可以看出，按照2009年31号文第九條的規定，房地産企業在将預計毛利額調整為實際毛利額的過程，雖然是調整二者之間的一個差額，但在實際填報過程中，分三步走：

1、根據實際結轉的收入成本金額，在納稅申報主表中直接申報實際毛利額；

2、在房地産企業特定業務計算的納稅調整額時，應先按當年新增的預收賬款計算出預計毛利額（第22行，2019年新增的預收賬款）；

3、将已結轉到主營業務收入對應的預收賬款計算的預計毛利額做納稅調減，即在結轉實際毛利額時，原路沖回預計毛利額（第26行，2018年2000萬 2019年2000萬）。

地産企業将預計毛利額調整為實際毛利額，其實是在開發産品未完工成本不确定的情況下，稅務機關預先規定了一個預計毛利率（15%或者其它規定的稅率），企業在按預計毛利額預繳企業所得稅後，當實際毛利額可以計算出來後，在原路調減原按預計毛利額計算出的納稅額，相當于預計毛利額隻是一個時間性差異，最終待項目完工，納稅義務發生成本确定後，就不存在預計毛利額，而是全部調整為實際毛利額。

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