今天我們不談新房，來看看天津的二手房市場。

最近，天津二手房市場一直暴露在一片“跌聲”之中，有關房價觸底的說法一直在蔓延。

當前二手房市場熱度究竟如何？房價變動是否有新迹象？房主的後續預期怎麼樣？哪些闆塊更保值抗跌？這些問題，都需要我們從具體數據中找答案。

二手房市場“四連跌” 房價現“觸底”預警？

從1-9月份的二手房房價漲幅變動情況來看，天津環跌态勢持續，9月份又環比下跌了0.1個百分點。

目前來看，天津二手房的預期仍在持續向下。

據諸葛找房數據統計，10月份天津市二手房市場均價為23902元/平方米，環比下跌0.23%。

至此，天津二手房房價已持續“四連跌”的局面。連傳統最“帶金”的金九銀十也未能把天津的二手房市場拉出困局。

天津二手住宅挂牌價、挂牌量趨勢 數據來源：諸葛找房

從城區挂牌量上來看，雖然從1月份直至9月份開始挂牌量呈上漲态勢，但是價格卻依舊在走下坡路，這也反映出房主心态的轉變，就是從市場低迷初期的觀望等待，到現在的讓步出手，這也說明賣房的市場預期并不樂觀。

另外，受新房傳統的“金九銀十”影響，很多開發商都在做優惠促銷活動，新房二手房市場倒挂嚴重，部分二手房業主選擇下架自己的房源，靜待後市情況，使得10月份的挂牌量環比減少。

都說，二手房價格是樓市行情的風向标。近4個月這一 “雙降”的局面，讓人更覺得天津二手房市場的涼意。

不過，種種迹象都在預警，二手房房價的穩觸底：

一是房價跌幅逐漸縮窄，10月份二手房最新挂牌均價為23902元/平米，已經與9月價格基本持平；

二是壓價較明顯的區域，部分房主再度選擇惜售，進入又一輪觀望期，所以有心置業二手房的話，還是要珍惜降價區域、房源，懂得“見好就收”。

三是我們來看一下上面這張圖，圖中顯示，總價100-150萬的房源數量最多，500萬以上的最少，這也恰恰從側面說明：現在天津成交的，幾乎都是150萬以下剛需盤、落戶盤、低價學區盤。

這樣看來，二手房市場的供應結構，其實對硬剛需群體更為友好，而剛改、改善群體的可選擇面會相對窄一些。

從挂牌量上看，市區仍然是二手房市場的巨大“蓄水池”，10月各區挂牌房源排行榜中，中心城區穩坐前列，僅塘沽區能與之并肩。對于大多數購房者而言，留在市區居住、生活，也成為他們緊密關注二手房的重要原因。

那麼，在當前大市場環境下，市區哪些居住闆塊還藏着合适的入手機會呢？

我們在諸葛找房平台上，選取了天津市區内，10月份有房源挂牌的小區，以這些小區房價為樣本，整理出各闆塊的具體房價水平和漲跌變動情況：

• 和平區

和平區目前挂牌均價53018元/㎡，環比上月上漲0.37%，降價房源115套。

各闆塊漲跌情況如下：

和平區整體價格穩定，房價水平雖有一定下降但幅度不大，其中降價最明顯的是小白樓街闆塊，但體育館街和新興街還出現了上漲的态勢。

不過和平缺房也是出了名的，多數小區挂牌房源僅有個位數，南市的新文化新雅居，南營門的金德園、吉利花園， 新興街的衛華裡、新河裡興河選擇面稍大一些。

其中降價最狠的房源為位于新興街的衛華裡，數據顯示該房源直降59萬，目前挂牌總價240萬。首次上架時間為9月13日，報價310萬。

• 河西區

數據顯示，河西區挂牌均價34591元/㎡，環比上月下跌0.46%，降價房源412套。

各闆塊漲跌情況如下：

河西區整體差價大，房價最低點的闆塊為柳林街，10月挂牌均價26130元/㎡，環比上月再跌0.37%，目前有27套房源不同程度的降價。

其次，就是尖山街闆塊，環比下跌幅度最狠，達到2.97%。

從上表中，我們還可以發現梅江及挂甲寺闆塊降價房源量比較客觀，尤其是梅江降價房源數突破100套。而這兩個區域也是河西區一貫的置業熱點，整體居住環境比較舒适，房齡也相對更新，綜合選房空間和降價幅度來看，都是置業不錯的選擇。

具體到小區的話，挂甲寺的美好公寓、中裕園、景興裡、景興西裡、麥格裡，梅江的祺林園等都是不錯選擇。

片區内降價最狠的房源為位于挂甲寺闆塊的麥格裡曉星園。該小區2000年建成，此房源7月份首次上架，報價310萬，目前報價已降至240萬，折合單價30000元/㎡。該小區曆史成交記錄，最低價為33124元/㎡，目前該報價已再創新低。

• 南開區

網站數據顯示，南開區10月挂牌均價33247元/㎡，環比上月跌0.41%，降價房源468套。

梳理各闆塊漲跌情況如下：

南開區因為保有的老舊小區多而密集，加上教育、交通環境良好，一直受到購房者歡迎。但從最近的數據來看，一句話概括目前南開區的房價情況，就是“普跌”。

從漲跌情況來看，萬興街、華苑的跌幅相對更大，個人認為這與區域周邊新房供應分流客戶存在一定關系，像今年與華苑一街之隔的闆塊，一口氣就冒出N個純新盤——萬科紫台（萬科紫台_樓盤詳情-天津手機搜狐焦點網）、聯發錦裡（聯發錦裡_樓盤詳情-天津手機搜狐焦點網）、美的旭輝翰悅府（美的旭輝翰悅府_樓盤詳情-天津手機搜狐焦點網）、格調松間等，新房項目産品力上顯然更具備優勢。

另外我們發現，整個南開區衆多闆塊中，隻有興南街均價呈現上漲态勢，經查詢顯示，興南街内二手房屬南開中心小學學區房，學區房抗跌屬性凸顯。

參考漲跌房源比例，廣開街、王頂堤、萬興街的抄底機會更多。

篩選降價TOP 3的房源中，其中位于鼓樓闆塊的仁恒海河廣場驟降70萬，該小區曆史最低成交價55245元/㎡，最高成交價67522元/㎡，該套房源當前挂牌均價61538元/㎡，網上顯示該房源上架時間為9月底，首次挂牌報價950萬，如今驟降70萬之後仍無人問津。

• 河東區

河東區挂牌均價26081元/㎡，環比上月上漲0.56%，降價房源431套。

各闆塊漲跌情況如下：

河東區各闆塊房價差距較大，大王莊、魯山道、上杭路、一号橋這幾個闆塊成為區域内返漲的闆塊，二号橋、向陽樓、張貴莊闆塊房價下跌，其中二号橋闆塊房價跌的最狠，環比下跌5.5%。中山門闆塊降價房源數量最多。

具體到小區看看，位于二号橋闆塊的建新東裡、福東北裡、福東裡、紫樂名軒；張貴莊闆塊萬科金色雅築、遠洋風景，這些小區可選房源較多，降價房源也較多。

從挂牌房源降價幅度上來看，大部分房源普降10萬元左右，以上這幾個房源降價幅度最狠，其中位于向陽樓闆塊的星河花園直降38萬，該小區曆史最低成交價24705元/㎡，最高成交價30196元/㎡，當前挂牌均價25997元/㎡。

• 河北區

河北區10月均價25629元/㎡，環比上月下跌1.68%，降價房源261套。

各闆塊漲跌情況見下表：

河北區位于本市市區的東北部，因地處海河和原金鐘河以北而得名。近幾年，河北區強化基礎設施建設，區域開始啟動大規模棚戶改造，全市範圍内新的地鐵線路的建設及開通，使得河北區的一些“窪地”片區出現“轉機”。随着城市建設升級，老舊小區改造加快，生活配套逐漸完善。

從數據上看，河北9月二手房挂牌均價 25057 元/m2， 10月河北二手房挂牌均價26068元/㎡，環比上漲0.04%，顯然河北區的二手房房源吸引了不少購房者的關注。

從全區整體來看，鴻順裡、江都路、鐵東路三個闆塊挂牌價呈上漲态勢，其中江都路闆塊上漲幅度最大。

甯園、望海樓、王串場、月牙河這四個闆塊跌價幅度最大，其中望海樓闆塊降價幅度領先全區，新開河闆塊降價房源數量最多。

以上幾個闆塊重點說一下新開河闆塊和望海樓闆塊。

望海樓街闆塊内的房子大部分都是2000年以後的房子，房齡來說還算比較新，戶型也以兩室的居多，對于居住環境要求比較高的朋友可以考慮考慮這個闆塊。除了交通之外，距離古文化街離得不遠，人流量不少，而且距離東北角和東南角的距離都不遠，東北角地鐵站和東南角地鐵站未來都是重要的地鐵換乘站。望海樓街闆塊的小區比較多，居住的人口也有不少，配套設施相對來說比較齊全。

新開河闆塊内不乏一些5年内的次新房，以及2010年左右建成的房子，整個闆塊相對較新，社區環境和房源戶型更容易受到年輕群體的偏愛。

有心置業的朋友，不妨考慮下以上這幾個片區。

最後具體看下小區，望海樓闆塊内金田花園、昆石裡、乾華園、金庭裡、金碧裡這幾個社區降價空間較大；新開河闆塊内觀錦、芳草園、瑜峰園降價空間較大。

以上為區域内降價幅度最高的兩套房源，經查詢，德豐花園當前單價為27500元/㎡，該小區曆史最低成交單價為30167元/㎡，最高成交單價為36870元/㎡；金辰園當前單價23008元/㎡，該小區曆史最低成交單價24066 元/㎡，最高成交單價29414 元/㎡。

• 紅橋區

紅橋區均價26115元/㎡，環比上月上漲0.41%，降價房源212套。

各闆塊漲跌情況如下：

紅橋區整體的房價形勢可以用全線大跌來形容，多數小區降價幅度在5—10萬之間，上圖中兩個小區仁恒海河廣場及慶豐裡這兩個房源直降30-40萬，可謂揮淚甩賣。

全部區域中大胡同闆塊跌幅最為明顯，環比9月跌幅為7.07%，因大胡同闆塊新房供應稀缺，片區内二手房源紮堆，降價空間較大，目前片區内海河華鼎小區出售房源充足，适合改善型購房者，有想在大胡同闆塊置業的購房者不妨關注下此片區。

再來看看紅橋區唯一呈現上漲趨勢的片區——芥園道片區。芥園道是天津市南開區和紅橋區的交界線，兩端分别是地鐵一号線的西北角地鐵站，也就是鵬欣水遊城，另一端是地鐵六号線人民醫院站。相比于南開、和平的老小區，芥園道兩側的小區大部分都是20年以内的房齡，且多以低樓層為主，房齡還是比較新的，周圍的配套設施也是比較齊全的。

相對而言，次核心區域的選擇空間更大一些，像西于莊、雙環邨、邵公莊、西沽等降價房源更充足，但這些區域城市界面還有待提升，但有相對成熟的居住生活範圍，也是紅橋的房價窪地，适合預算有限的剛需群體。

總體而言，近期天津二手房挂牌均價持續走低，買家觀望情緒濃厚，成交周期變長，再加上挂牌量增加，“競争對手”增多，這些因素都會倒逼房主調低價格，給買房創造撿漏的機會，有想法入手的購房者不妨多加留意。

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