Condo 這個詞，我們往往感到有點陌生，就是聽過，也有些模糊。它的全稱是 Condominium，在外國的華人習慣讀成“康鬥”。早期的 Condo 主要是在市中心區開發的低密度住宅區，這個概念是從波多黎各引入的，但是很快 Condo 開發就集中在郊區的、密度比較高的、面積龐大的新住宅區了。

現在美國郊區大量的住宅區中，Condo 社區占了很大比例。這些年在國内房地産界參與的策劃、設計比較多，經常有人問我，這個在美國被稱為 Condo 的住宅類型，是公寓呢還是連排别墅？相對房地産、住宅發育得很成熟的美國，我們的房地産在術語方面還是沒有标準化，細分得也粗糙。

Condo 常見于兩個地方，一個是美國，一個是加拿大的大部分省份。界定意義是“多人共同對其有擁有産權的房地産項目，在這些項目中，部分産權是多人擁有、部分産權是個人擁有”。其實，在英語口語中，所謂 Condo 主要還是描述公寓式住宅單位，Condo 就是産權所有，而不太集中在建築類型這個定義上。

Condo 一般被翻譯成共有公寓，Co-op 被翻譯成合作公寓。兩者從外表上無法判斷，決定兩者差異的關鍵在于産權的所有——Condo 擁有産權，Co-op 隻有股權；海外投資客大多喜歡投資Condo，出租不受限制；而 Co-op 在出租上有一定限制，并且在購買程序上相對繁瑣，需經過管理委員會的嚴格面試。

共有公寓 111 Murrary Street

共有公寓 (Condo) 是一種擁有産權的房産。通過簽訂買賣合同，共有公寓的業主對公寓及一定比例的大樓公共區域擁有産權。通常情況下，共有公寓的轉租限制比較寬松，也允許外國人購買。因此，投資者和外國買家應當更多地關注共有公寓。共有公寓的業主需要向城市繳納房産稅，并向公寓委員會繳納公共管理費。

買家可以通過貸款購買共有公寓，大多數情況下，美國居民隻需首付二成，外國公民隻需首付五成就能獲得銀行貸款。限制少、首付低以及容易貸款都增強了共有公寓的市場流通性。但由于房源緊缺（共有公寓僅占紐約市房屋存量的25%），加上需求巨大和良好的市場流通性，因此共有公寓通常比合作公寓貴。

合作公寓 Dakota

如果您擁有一間合作公寓 (Co-op)，您并不擁有居住單位，您擁有的隻是合作公寓公司的股份。這一股份隻給了您獨占居住空間的權利，但是沒有給您擁有它的權利。因此，作為合作成員，您無需繳納房地産稅，因為建築将作為一個整體納稅。每一戶每月向公司付費，其中就包括了地稅和管理費。合作公寓在篩選潛在買者時會更加嚴格，隻有通過住戶委員董事會的面試才能入住。

一般 Co-op 的買家須先經通過“管委會”的面試，在個人财務背景等各項指标通過後才能進行買賣，外國人的審批難以通過。因此，由于 Co-op 對于中國買家來說，操作起來非常麻煩，所以建議您慎重考慮。為避免住戶陷入财産危機，欠繳費用而影響其他公寓居民的權益，董事會在審核新住戶的時候常會仔細嚴格的審核其财務狀況。另外，貸款購買合作公寓要比購買共有公寓更加困難。

總結下共有公寓 (Condo) 和合作公寓 (Co-op) 的七點區别吧！

1. 合作公寓無産權，隻有股權轉讓，共有公寓有産權，視為有形資産。

2. 共有公寓的房産稅由各住戶獨自分擔，而合作公寓的地稅由所有住戶一起分擔，地稅比共有公寓要低。其地稅的漲幅也同樣較低。

3. 申請貸款購買合作公寓會複雜些，需要更多的自備款。而在購買了合作公寓後，如果想要重新貸款的話，銀行是不會接受申請人用合作公寓作為抵押的。而共有公寓則可以。

4. 由于沒有産權，合作公寓的過戶費要比共有公寓要低，也不需要購買産權保險。而共有公寓則需要購買産權保險。

5. 購買共有公寓，過戶後必須在政府網站公開登記，而合作公寓則不用。

6. 合作公寓的管理委員擁有非常大的權利，可以任意拒絕潛在買家不必說明原因，并對公寓的管理上更有發言權。相比而言，共有公寓委員會的權力相對有限，唯一法律認可拒絕買家的理由是買家出價過低而影響到其它單元的市價。

7. 購買公有公寓的手續費較高，基本在房價的4-6%之間；合作公寓的過戶費較低，一般在1-3%之間。

雖然我們了解了兩種公寓的不同，很多客戶會問，那看樓盤外表如何判斷呢？一般來說紐約的公寓分二戰前建的 (Pre-War) 和戰後建的 (Post-War)。因此比較現代化的樓盤基本都是公共有公寓，哪些老式的、以磚和石灰岩為外牆的大都是戰前公寓，這些樓盤共有公寓和合作公寓各占一半。

Apartment 和 Condo 外觀類似，都有點像國内的小區，就像維基百科上說的，僅憑外觀很難分辨出來。不過大門口的牌子一般都會寫明自己是 Apartment 還是 Condo。

Apartment 是出租公寓，整個物業的産權屬于某個公司，然後這個公司再把各個單元出租給不同的租客。租客除了每月付給這個公司租金之外，可能還要付給這個公司垃圾清理、物業管理等費用，普通的一般是每月30到50。一般來說，租客要自己承擔自己的水、電、煤氣、網絡、有線電視等費用，但是也有一些專門針對學生和年輕人的公寓，可能會水電網全包，但是租金也相應的會貴一些。

大多數公寓管理公司還會要求租客購買租房保險，萬一有火災等意外發生，可以讓保險公司賠償一定的損失，一般的租房保險大概每月10到20。如果單元内的中央空調、熱水器、上下水管道、電路等發生了故障，一般由公寓管理公司負責維修。公寓樓外面的衛生清掃、綠化養護、路面維護等等費用，也由公寓管理公司承擔。此外，有些公寓對入住人數、能否養寵物都有比較嚴格的規定。由于産權是公寓管理公司的，所以是由公寓公司負責房産稅。有些公寓還有健身房和遊泳池等公共設施供租客免費使用。

Condo 是出售公寓，物業的産權某種意義上屬于購買了 Condo 單元的全體業主，每個單獨的業主擁有自己單元的産權，但是不擁有土地的産權。确切的說，Condo 的業主擁有的是自己單元内部的空間，這有點像國内的商品房。大多數 Condo 都有業主委員會 (HOA)。業主每月或者每年要交給業主委員會一定的管理費用，這些錢主要用于整個 Condo 小區公共區域的衛生清潔、綠化養護、路面維護等等，這個費用普通的 Condo 大概每月$200，有些 Condo 可能這個費用還包括了水費。

一般在購買 Condo 的時候，都會有法律文件寫明業主擁有哪些設備、需要為哪些設備的維護費用負責。一般來說，單元内部的熱水器、空調如果壞了，可能需要業主自己承擔維修費用，當然這視情況而定，一切以買房時候的法律文件為依據。如果外牆面層、外窗、陽台欄杆、屋頂等等壞了，也是以這些法律文件為準，可能是業主委員會負責修，也可能是業主自己負責修。由于業主擁有自己單元的産權，所以要自己承擔房産稅，普通的 Condo 大概每月$100-$200。

簡單做一個比較，每個月的大緻費用：

• Apartment 費用 = 租金 物業費 保險 （水電煤網絡等）

• Condo 費用 =（房貸） 物業費 保險 房産稅 水電煤網絡等 各種維修維護費用

當然，最根本的區别還是 Condo 是屬于你的，将來不想住了，你可以把它再賣給别人。一般來說，經過業主委員會批準之後，你也可以再租給别人。但是這個視情況而定，不同的 Condo 有不同的規定。

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