香港是我國房地産發展最早的一個城市，走在時代浪潮前面，經曆的東西肯定是多得多，其中市民瘋狂炒房、金融風暴、樓市預期不穩等各種大風大浪都見習慣了。

内地城市發展相對來說比較緩慢，1998年引進香港房地産發展模式，商品房時代正式來臨，内地房地産發展理論上應該跟香港經曆的東西差不多，隻不過内地房地産的發展有很大的動力改變了方向，所以一直覺得房地産一帆風順，價格也是“隻漲不跌”。

2008年次貸危機的影響，全球迎來了金融風暴，房地産出現降價，香港也經曆過，所以感覺很正常，價格降一點也是好事情了，結果在政策幹涉大市場迎來了大變局，央行放水4萬萬億推動基建領域的發展，市場又迎來了紅紅火火的一片，房地産企業數量已經逼近10萬家。

2014年國内的房地産企業頂不住，随時都有可能面臨着“雷暴”，房地産庫存壓力在持續性地增加，為了解決這個問題，國家又出台了一系列的政策，如降、準降、息降利率、降首付，調整公積金貸款、棚改安置化貨币。2015年國内重點城市房地産開始上漲，2016年全國樓市迎來爆發式的增長。

在民間流傳着這樣的一句話，趁早買房是不會虧的，買房是穩賺不賠，也是不會虧的，在2016年國内的房地産投資比例達到了85%，2017年還占據75%的熱度，即便在2016年下手購買房産的人，在過去的幾年時間中依舊是掙得盆滿缽滿，根據相關機構顯示2016~2021年全國平均房價漲幅達到50%，雖然中間出台了無數條政策的限制，但是每次出台政策的背後，隻不過是降溫降溫後，房地産又迎來新的一輪價格上漲。

沒有經曆過房地産下調的痛苦，就不知道危害有多大，總抱有幻想，認為房地産的價格還會再一次地上漲，2021年下半年市場開始預冷，很多人還在大手買入，原因很簡單認為此時買入房地産是會迎來下一波房價上漲的最大赢家。

2021年下半年買房的人本以為自己是撿了大便宜，結果是高位接盤，2021年全國有163個城市價格出現下跌，前100強的城市按揭成本更是降低至55.6萬，就比2020年減少了3.5萬。

房地産企業也迎來了倒閉潮，2021年全國倒閉的房地産企業突破了400家，平均每天有一家房地産企業倒閉，這種寒風一直延續到2022年，根據易居研究院發布的《百城新房成交報告》2022年1月至8月，全國百城新房銷售面積1.85億平方米，同比下降44%，低于2020年同期水平。

8月份在100個樣本城市中，一線二線城市共27個，新房成交面積僅為1306平方米，同比下降37%；三四線城市73個新房，成交面積1083萬平方米，同比下降25%，一二線城市是房地産的核心區域，成交面積下降幅度居然超過了三四線城市。

新房的市場看不出什麼特别大的風向，二手房才能看得出來的，結果二手房呈現出來的數據也完全不行。

根據中指研究院數據顯示2022年上半年百城二手房住宅價格累計上漲0.17%，較比20210上半年收窄2.39個百分點較比2021年都處于收窄的狀态，二手房成交的價格還在持續性的上漲，隻不過幅度變得非常的少了。8月份全國有超過33個城市二手房成交價已經跌回兩年前，有部分城市甚至跌回n年前，包括了牡丹江、安慶、北海，印象最深刻的是。燕郊2017年末平均房價去到最高3.4萬元每平米，現在平均價格1.7萬元每平米，降幅50%，你真的是跌到解放前。

小城市的房價下跌可以理解，那麼大城市的房價出現下跌就不是那麼容易理解了，濟南、青島、南甯、南昌、天津、石家莊、呼和浩特、貴陽、太原、哈爾濱等多個省會城市，國家級中心城市，價格都回到兩年前的水平了。

2021~2022年，整個房地産市場的發展形勢都确實是不太樂觀，不少想要買房的人都處于觀望狀态，有人說2022年買完是屬于撿漏狀态，也有人說現在買房不就是等于高位站崗嗎？

截止到8月份全國樓市調控總次數再次超過700次，比2021年同期還要多出280次，僅8月份全國就有90個城市，累計出台超過120條新政策。2021年出台的政策很簡單，主要就是為了收緊房地産，2022年出台的政策主要就是放松房地産，比如降準、降息、降利率、降首付款發放、購房補貼等得出來的政策基本上都用上了。

2022年放松樓市政策，一方面是為了鼓勵大家買房讓房地産企業有資金來降低負債，另外一方面房地産占據國内重要的經濟體系，如果房地産都完全不行了，經濟也會進入到真正的“大蕭條”。

溫馨提示，房地産企業的“三道紅線”在2023年6月30日之前見到規定的範圍内，如果不行那就……

2022年對于想買房的人來說确實是個好時機，畢竟各方面的優惠以及政策真的到位，價格已經回歸到兩年前的水平，利率是近些年來的新低4.1%，首套房首付可以做到兩成部分樓盤，甚至可以做到一成首付，甚至是零首付，購買同一套房子比2021年上半年的價格可能下降20%~30%，如果算上後期的利息成本，一套房子的差距甚至可以達到50%。

這個優惠很吸引人，不過後期的優惠可能會更大了，你不買我不買，一起将房企“幹趴”。

易居研究院數據顯示2022年截至8月份國内新房貸，銷售面積達到了6.21平方米，同比連續增長45個月，創下了2016年去庫存政策以來最高記錄，另外廣義庫存量也達到了38億平方米，就這兩組數據疊加在一起，即便未來3年時間内，不再建新拿土地的房子，基本上都難以消化完畢。

導緻這樣的原因是國内的城鎮化率達到了65%，後期的進程比較慢，居民的住房已經接近飽和，達到了96.5%，新生金額的數量，在持續的跌破未來需要房産的家庭少之又少，在各種因素的影響下，再加上口罩事件的影響，考慮買房的家庭真的變得少之又少。

最近這兩年買盤是撿漏嗎？

對比前幾年來說确實是撿漏，但是對比往後兩年來說這個是未必的，如果真的要這兩年買房需要注意的事情。

選擇核心區域的房産下手，全世界通行法則核心區域的房價都會越來越高，非核心區域的房價未來存在的價值将會大幅度地削弱，特别是三四線城市，未來的房産價值真的不高，又或者說是回歸到真正的鋼筋混凝土的本性。

二手房的價值更快體現出來，雖然我們都說買新不買舊，但是現如今的房地産市場，房地産企業随時都有可能出現“爆雷”，心煩随時會拖個幾天時間交樓，更長一點就出現了爛尾。

要保證自己有穩定的收入來源，房貸不是三年5年就可以還清，基本上都要二三十年，如果收入不穩定，買了房産日子會變得非常的苦，另外不要強行上車，在現階段可以在觀看市場的本性再下手，也許做個等等黨會更香。

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