前些天，武漢市發布的《關于進一步加強武漢居住用地建設強度管理的規定》，未來主城區最高容積率不得超過3.0，新（副）城容積率不得超過2.5。一時間引起了很多新聞熱炒那容積率到底是什麼？到底多少才是合适的呢？

一、什麼是容積率

根據容積率的定義：一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率，又稱建築面積毛密度。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒适度。

現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：獨立别墅為0.2~0.5,聯排别墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,

其中住宅小區容積率小于1.0的，面積大于144㎡的為非普通住宅；高層住宅容積率一般不會超過4，多層住宅不超過1.5。

二、容積率分别意味着什麼？

因為别墅、多層的容積率比較低，産品比較類型比較明顯，購買及使用人群都有一定的特殊性，就不在這裡讨論了。現在要說的是普通小高層、高層的容積率怎麼比對。

高層住宅的容積率标準具體是多少：

正常的多層 小高層項目，容積率1.5-2.0；

正常的小高層項目，容積率2.0-2.5；

小高層 二類高層住宅項目（18層以内），容積率2.5-3.0；

高層項目，容積率3.0-6.0。

高容積率的住宅項目必然意味着小區内房子建的多，而高容積率的小區必然意味着業主的生活舒适度下降，樓間距過近、小區道路狹窄、停車位不足是現在小區的通病。

按建築來說，最佳的容積率應該是在1.6-1.8之間，小區環境不錯，樓層也不高，一般在11層左右，人口也不多，居住環境應該是非常舒服的。能夠選擇的情況下，當然選這樣的房子居住環境最好。但此時的情況下，價格一般都比較貴，并且根據現在的土地出讓情況，很難有這樣的地塊出現，一般容積率最低都是2.0、2.5起了，所以低容積率的項目不容錯過。

再說現在一般推出來的高層項目，如果容積率突破3，就會出現點式住宅，就是一圈房子圍着孤零零的電梯。如果再高一點，就是香港電影中經常出現的“筒子樓”。這種居住條件，實在讓人不敢恭維。

三、為什麼控制容積率？

武漢出台的政策并不是一個個案，武漢也不是第一個二線城市開始控制容積率的，幾乎都在控制容積率，有的已經出台了控制政策，有的則是内部規劃控制。

成都：2017年開始全面下調城市住宅容積率，主城核心區住宅容積率限定在2.5以内，一般地區和特别地區控制在2.0和1.5以下。

西安：2018年規劃局發布了《西安市城鄉規劃管理技術規定》，正式步入住宅“容積率小于3”的時代。

重慶在2018年之後，幾乎沒有出讓過4.0以上容積率的地塊，這個山地城市也開始慢慢的降低容積率

那為什麼要控制容積率？

首先，從“攤大餅”快速發展開始追求發展“質量”。

這些城市在快速發展的過程中已經注意到發展質量的問題了。過去隻是追求土地溢價，能給多高的容積率就給多高的容積率（這樣才能賣更多的錢嘛），現在終于意識到，單純的高容積率帶來的居住環境的惡化、配套的無法滿足等等問題。特别是教育和醫療，如果提供不上，後期可能就是民生問題以及更大的矛盾，不出現國外中心城區的“貧民窟”。

通過控制片區的容積率，控制對應片區的人口規模、城市面貌與配套設施，滿足片區的功能性發展。尤其是現在很多城市都有1 N副城中心的規劃，就是來源于此。

其次，過高容積率的項目不太有品質感可言

容積率高于3的項目居住環境都不怎麼樣，回字形的住宅布局，中間配置電梯；再保證每一戶的采光和廚房衛生間通風開窗的要求，戶型的排布就更差了，甚至公共衛生間、無廚房設計的商住樓就出來了。

為啥現在很多項目産品設計都很差，根本原因就是拿地時的容積率過高，沒辦法設計更好的産品，隻能在滿容的情況下，做最好的戶型選擇。“奇葩”戶型就是這麼出現的。

再次，高容積率的地塊基本斷絕了城市更新的可能性

現在容積率定的高，未來拆遷的成本就非常高。如果一個項目容積率已經3-4了，那拆下來再建就必須要到7-8才能覆蓋前期的拆遷成本，因為還建面積和價格至少要有一倍，拆遷戶才會願意拆，這樣的容積率要做成一個什麼樣的産品才行呢？

而這也是很多城市舊房子一直無法拆遷的原因，拆遷成本太高了，沒有開發商能夠投的起這個錢，建設出來的産品更不知道是什麼樣子？（“城中村”的拆遷還建和舊房子有點不一樣，改天再聊這個話題）

最後，控制容積率也是為了城市更好的發展

對比美國、英國、法國等城市，城市高樓雖然也很多，但一般比較集中，整個城市的高度卻不高，高樓錯落，非常富有城市色彩。

而我們現在的城市，走到那裡都是30層以上的住宅高樓，沒有任何高度區别，長時間處在這種環境下必然非常壓抑。所以需要給城市更多的組合和色彩，也給居民更多的生活空間。而這才是容積率控制的最基礎目的。

四、未來該怎麼買房？

根據現在城市變革的趨勢，在現有容積率的情況下，同等條件下，選擇容積率最低的，高層2.6左右，應該是比較舒适的。類似下面這種的，樓不高，比較開闊。

當然買房子不能單看容積率，未來我們更應該選擇容積率低、環境資源好、物業服務好的小區。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!