車位使用權轉讓與出租的區别?不少購買過地下車位的人都有過這樣一種經曆：明明開發商先與業主口頭講好出售車位，甚至先簽好車位認購書，結果最終開發商提供簽字的書面合同卻是長期《車位租賃合同》，這類合同主要内容都有“所有租金一次性給付、租期20年并可延續至土地使用期屆滿或直接約定租期到土地使用期屆滿”正是因為這一合同内容，有主張将其定性為“租賃”者，有主張将其定性為“買賣”者，有主張将其定性為“使用權轉讓”者對于這種合同糾紛，不論是業主、開發商起訴或應訴，還是法院進行審判，都必須先解決合同的定性問題，而後才能适用相關法律然而，業主、開發商、法院對合同的定性經常分岐極大，甚至各地法院對名稱相同、内容基本相同的合同在定性上也極不統一，下面我們就來說一說關于車位使用權轉讓與出租的區别?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

車位使用權轉讓與出租的區别

不少購買過地下車位的人都有過這樣一種經曆：明明開發商先與業主口頭講好出售車位，甚至先簽好車位認購書，結果最終開發商提供簽字的書面合同卻是長期《車位租賃合同》，這類合同主要内容都有“所有租金一次性給付、租期20年并可延續至土地使用期屆滿或直接約定租期到土地使用期屆滿。”正是因為這一合同内容，有主張将其定性為“租賃”者，有主張将其定性為“買賣”者，有主張将其定性為“使用權轉讓”者。對于這種合同糾紛，不論是業主、開發商起訴或應訴，還是法院進行審判，都必須先解決合同的定性問題，而後才能适用相關法律。然而，業主、開發商、法院對合同的定性經常分岐極大，甚至各地法院對名稱相同、内容基本相同的合同在定性上也極不統一。

一、業主與開發商對長期《車位租賃合同》的定性分岐

對長期《車位租賃合同》，如果業主主張定性為買賣，往往會要求認定合同無效或請求解除、撤銷合同；對此，開發商則大多會主張定性為有效租賃，少數開發商甚至主張定性為使用權轉讓。

對長期《車位租賃合同》，如果業主主張定性為租賃，并要求返還20年以上無效租期的租金或超過政府指導價的租金；對此，開發商則會主張定性為有效買賣或使用權轉讓。

總之，業主與開發商對《車位租賃合同》的定性上，雙方幾乎從未達成過一緻認識，開發商幾乎總是随着業主的定性主張而不斷發生變化，其目的就是繞過業主的定性主張，從而避開于己不利之法律的适用。

但是，對于這種長期《車位租賃合同》，合同的形式、内容、條款等都是由開發商單方聘請專業法律團隊自行拟定，最後開發商又主張其不是合同裡寫明的租賃性質，而是“有效買賣”或“使用權轉讓”。對此，真是讓人難以琢磨、無所适從、啼笑皆非！

開發商把《車位租賃合同》說成是“有效買賣”，卻又無法像正常不動産買賣那樣為業主辦理産權登記和轉移。

開發商把《車位租賃合同》說成是“使用權轉讓”，無非就是想脫離買賣合同相關法律和租賃合同相關法律的限制，在法律規定的典型（有名）合同之外，按自己的意圖和利益另行造出一個“使用權轉讓”合同，以規避正常不動産買賣中産權辦理之責和正常租賃中租期、租金的限制定性規定等，同時還能獲得相當于車位買賣的價款。

總之，開發商對《車位租賃合同》的定性主張飄忽不定，其目的就是将合同轉換成不對等的權利義務設置，如果說合同性質是“有效買賣”，業主卻不能獲得産權登記；如果說合同性質是“使用權轉讓”，因為物權法根本沒有設立這種車位使用權，故合同創設的這種車位使用權極不穩定，也極不可靠。

二、法院判決對長期《車位租賃合同》的定性分岐

法院判決大多會基于《車位租賃合同》的名稱和内容本身，而将其定性為租賃。雖然法院沒有支持業主無效買賣關系的定性主張，但也可以理解，因為判決必須依據證據認定事實，雙方簽訂的《車位租賃合同》作為最終書面證據，在沒有其他充足證據否定合同所明示的“租賃”性質時，不對合同性質根據“租金、租期的約定内容”進行解釋和推演。【如：（2018）閩0824民初401号判決、（2019）皖0203民初4671号判決、（2015）贛中民一終字第235号判決、（2019）湘07民再37号裁定、（2017）遼02民終1918号判決、（2019）浙11民終1238号判決等】

極個别法院會探究《車位租賃合同》的原本，而将其定性為買賣，但因無法辦理産權登記，故認定買賣無效。【如：（2018）粵0282民初1425号判決】

還有個别法院判決脫離《車位租賃合同》的名稱和内容本身，進一步對其解釋、推演後，将其定性為“使用權轉讓”。【如：(2018)皖18民終1482号判決、（2019）贛0322民初208号判決等】

定性為“買賣”，就要适用買賣合同的相關法律規定；定性為“租賃”，就要适用租賃合同的相關法律規定；定性為“使用權轉讓”，因為法律沒有對此作出專門規定，隻要不違反民法總則和合同法總則的規定，就沒有像“買賣”和“租賃”那樣專門的法律條條框框的限制，開發商拟定該合同時就可以按自己的意志、圍繞自己的利益自由發揮。

因此，将《車位租賃合同》定性為“使用權轉讓”，對開發商最有利，對業主最不利，因為業主将因此而喪失依據買賣法律或租賃法律主張利益的條件，隻能完全依從于開發商拟定的合同内容，故這種解釋性定性不具有公平性和合理性，因為它既未真正深入探究《車位租賃合同》的形成原本，又脫離了《車位租賃合同》名稱和内容的證據本身。

三、對開發商和業主本來意思表示及其流變的探究

1.開發商與業主買賣車位的本初意思難以達成合意

業主本初的意思表示當然是“購買能夠辦理産權登記的車位”，這是所有業主最正常不過的意思表示。

開發商本初的意思表示是“出售不能辦理産權登記的車位”，因此，車位不能辦理産權登記是開發商刻意要回避或隐瞞的事實，為了回避或隐瞞這一事實，開發商才會造設出長期《車位租賃合同》或《車位使用權轉讓合同》。

業主“購買能夠辦理産權登記車位”的本初意思表示與開發商“出售不能辦理産權登記車位”的本初意思表示，二者顯然不能達成合意，這種情況下雙方的車位買賣關系顯然不能建立。

2.開發商利用其掌控車位和拟定格式合同的優勢地位，通過長期租賃合同變相實現其“出售不能辦理産權登記車位”之目的。

開發商為了達到其“出售不能辦理産權登記車位”之目的，就利用其掌控車位和拟定格式合同的優勢地位，搞出一個長期租賃合同，這樣，開發商既免除了其正常不動産買賣中辦理産權登記、産權轉移的責任，同時又獲得了相當于買賣車位的對價，可謂兩全其美，這就是所謂的“以租代售”。“租”是開發商以書面合同表現出來的明示意思表示，“售”是開發商未在書面合同中表現出來的隐藏意思。

對此，沒有一個正常業主會主動以這種租賃方式去購買得不到任何保障的不動産，隻是業主苦于沒有合同拟定權而又必需車位，對于開發商提供的這種長期《車位租賃合同》也隻好簽字認可，但這并不等于業主就認可了開發商的“以租代售”。根據雙方簽訂的合同内容，最多隻能說明業主認可了合同約定的車位租賃，而不能說明業主認可了開發商向其“出售不能辦理産權登記車位”。

3.面對《車位租賃合同》，業主的意思表示，或堅持原本的“購買能夠辦産權登記的車位”，或根據合同内容而改變為“租賃車位”。

開發商把其《車位租賃合同》提供給業主時，業主往往都是懷着“購買能夠辦理産權登記車位”的意思，他們基于自身的誠信和不懂法，對開發商提供的合同形式、條款内容看都沒看或并未細看或看過後雖有疑而未細究，就與開發商簽訂了其提供的《車位租賃合同》。

事後，有些業主才發現根據合同，自己“購買能夠辦理産權登記車位”的意思根本不能實現。于是，有人以“車位買賣”不能辦理産權登記為由主張《車位租賃合同》無效、解除或撤銷。

有的業主幹脆将錯就錯，索性認可開發商提供的《車位租賃合同》所約定的租賃内容，以租賃關系主張自身合法權益。

因此，業主簽訂開發商拟定的長期《車位租賃合同》後，有些對合同内容沒有認知的業主可能依然認為自己是在購買車位，其仍然堅持自己的本初意思即“購買能夠辦理産權登記車位”。有些已經對合同内容有認知的業主雖然不得不放棄本初“購買能夠辦理産權登記車位”的意思，但是根據該合同明示的“長期出租車位的意思表示”，這些業主已經将原來“購買能夠辦理産權登記車位”的意思，變更為“長期承租車位的意思表示”，即簽訂合同時，因為業主不能決定合同形式和内容，其意思表示已經根據格式合同從“購買能夠辦理産權登記的車位”轉變為“長期承租車位”。

但是，業主不會在開發商 “出售不能辦理産權登記車位”的隐藏意思上與其達成合意，一是因為開發商“出售不能辦理産權登記車位”的意思沒有在合同中明示出來，該意思無法到達業主，業主也無從知曉；二是因為業主的本初意思是“購買能夠辦理産權登記的車位”，在内容上也不可能與被開發商“出售不能辦理産權登記車位”的意思達成一緻。因此，所謂“以租代售”僅對開發商自己成立，對業主根本不成立。

因此，為達到“出售不能辦理産權登記車位”又不承擔所有權登記、轉移之責任的目的，開發商違背誠實信用原則，利用拟定格式合同的優勢玩弄“以租代售”的把戲，是車位長期租賃合同糾紛多發的根源。

4.對《車位租賃合同》，雙方到底達成了買賣、租賃、使用權轉讓之何種合意？

首先，可以确定的是，雙方不可能通過《車位租賃合同》達成買賣車位的合意。如上所述，在業主“購買能夠辦理産權登記車位”的意思上，開發商不可能與業主達成合意；而在開發商“出售不能辦理産權登記車位”的意思上，業主不可能與開發商達成合意。因此，這種合同如果定性為買賣，其結果往往同時認定合同無效。

其次，可以确定的是，雙方通過《車位租賃合同》達成了租賃車位的合意。《車位租賃合同》作為雙方最後簽字認可的書面證據，不論業主是否注意到合同内容，除非有證據證實開發商誘騙業主簽字，否則業主都應對自己所簽訂的合同内容負責，即視為業主接受了合同所明示的車位租賃。而開發商作為合同的拟定提供方，合同所明示的車位租賃當然應當認定是其意思表示。

最後，不能确定的是，雙方通過《車位租賃合同》達成了車位使用權轉讓的合意。除非雙方一緻認可所簽的合同實為使用權轉讓，否則判決如果對業主根本不認可合同是使用權轉讓的情況視而不見，僅從租金、租期的約定上就解釋推演雙方是使用權轉讓關系，這種牽強附會的解釋推演實際上是強制業主在使用權轉讓上與開發商締約，不具有任何自願性、公平性、合理性和合法性。

綜上，開發商想“以租代售”，而業主卻不想“以租代購”，因為“以租代購”對業主而言，既沒有産權上的确定性和期待性，又沒有租賃上的合法性和合理性，故以《車位租賃合同》進行的車位買賣不成立。另外，在業主不知道有“車位使用權轉讓”、也不認可“車位使用權轉讓”的條件下，顯然不能強制将《車位租賃合同》解釋為車位使用權轉讓，從而使業主喪失了根據租賃法律或買賣法律主張利益的條件，而不得不完全依附于開發商拟定的合同内容。（詳見《說一說無法無天的車位使用權轉讓合同》）

四、《車位租賃合同》是開發商拟定的格式合同，解釋定性時應以有利于業主為原則。

1.《車位租賃合同》的所有條款内容均是開發商自行拟定和提供，合同所有條款均未在訂立合同時與業主協商。因此，該合同是格式合同，開發商對合同名稱、形式、條款、内容有選擇權和決定權。開發商作為房産開發企業，拟定合同名稱、形式、條款時，往往會經過法律專業團隊仔細研究後确定，旨在實現其利益最大化的同時，使其法律風險最小化。

2.業主作為單個自然人，對開發商提供的《車位租賃合同》，有接受或不接受兩種選擇。但面對車位日益緊張的現實，業主也隻好被動接受開發商拟定、提供的合同名稱、形式、條款和内容。

3.《物權法》74條規定：“建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”作為格式合同拟定和提供方的開發商明知自己依法對車位有出售權，也有出租權及其他權利，其在拟定該《車位租賃合同》的名稱、形式、條款時，自主選擇按租賃關系拟定合同名稱、形式、條款，而與業主發生糾紛後卻又否定之前開發商自己所拟定的租賃關系，在訴訟中另行主張使用權轉讓或有效買賣等其他關系，開發商如此善變，違背誠實信用原則。

4.如果非要對《車位租賃合同》進行解釋，那麼也應根據《合同法》第四十一條對該格式合同進行解釋。《合同法》第四十一條規定：“對格式條款的理解發生争議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一緻的，應當采用非格式條款。”如果将這種合同認定為合法有效的買賣或法律之外的使用權轉讓，這對業主極其不利，因為這種車位在客觀事實上無法辦理産權登記，業主實際上并不能因為判決認定為“有效買賣”而獲得完整、充分、合法、排他的所有權；而且業主還因為判決将合同定性為“有效買賣”或使用權轉讓，而喪失了根據合同所明示的租賃關系主張自己合法權益的可能性。反倒是開發商因判決将合同定性為有效買賣或使用權轉讓，既不用擔負産權辦理之責，又獲得了相當于買賣的全部對價。

因此，開發商通過《車位租賃合同》對車位“以租代售”，不論是業主将錯就錯，主張定性為車位租賃，還是業主堅持主張定性為買賣無效，法院不論是依據雙方簽訂的《車位租賃合同》本身，還是對該合同的形成和内容進行追本溯源，也隻能認定雙方在車位的“租”上達成合意，而在車位的“售與購”上未能達成任何合意，由此要麼認定為有效租賃關系，要麼認定為無效買賣關系，而不能随意解釋推演為有效買賣關系或使用權轉讓關系，這将對業主極其不公平、不合理，也不合法。

五、即便個别法院将《車位租賃合同》解釋定性為“有效買賣”或“使用權轉讓”，業主也不能因此而獲得排他性的充分所有權或安全的長期使用權。

如上所述，在大多數法院都将這種長期《車位租賃合同》定性為租賃關系的裁判背景下，個别法院将其定性為“使用權轉讓”或“有效買賣”，該個别判決所認可的業主對車位的長期使用權或所有權難以得到保障，因為一旦開發商在其他地區因為其他糾紛被法院強制執行，其他法院不會認可個别法院“使用權轉讓”或“有效買賣”的認定，如果其他地區法院認定開發商與業主是車位租賃關系或無效買賣關系，那麼就可以執行到業主的車位，從而對其采取查封、拍賣等執行措施，這種情況下，個别法院的個别判決所認可的業主的所有權或長期使用權就根本得不到保障。（類似裁判如：（2019）最高法民終56号民事判決、（2019）粵14民終987号民事判決、（2019）閩0881民初1712号民事判決）

綜上，業主不能通過長期《車位租賃合同》真正獲得充分排他的所有權，故将其認定為有效買賣對業主而言沒有什麼實際意義；将其認定為使用權轉讓，既剝奪了業主根據租賃法律或買賣法律主張利益的機會（詳見《車位長期租賃糾紛與解決》），也使業主的長期使用權處在不穩定狀态（物權法上根本沒有這種權利設置，詳見《說說無法無天的車位使用權轉讓合同》）。因此，将這種長期《車位租賃合同》定性為使用權轉讓或有效買賣，對業主而言，缺乏公平合理性；對開發商而言，既解決了車位不能辦理産權登記的問題，又使其獲得了相當于出售車位的對價。

此外，需要糾正一種流行的錯誤觀點：所謂以長期租賃或使用權轉讓方式進行車位買賣，已經成為實踐中的通行做法，這也隻對開發商單方成立，是開發商單方變相銷售車位的通行做法，而不是業主變相購買車位的通行做法，更不是雙方合意變相買賣車位的通行做法。開發商的這種通行做法對業主根本不成立，大多數業主一生隻買一、兩次車位，開發商不會向業主解釋這個他們單方的通行做法，業主也根本不知道有這個所謂通行做法，而是本以為是在買賣車位，但簽合同時及簽合同後，卻發現合同與之前的說法、想法不一緻，大多數業主對此也無辦法，隻好随它去了，但這并等于業主就認可了開發商變相銷售車位的做法，實際上，大多數業主自始自終對開發商這種做法都是一無所知或懵懵懂懂。因此，這種做法隻在一個層面上通行，那就是開發商以這種方式欺詐業主銷售車位而不負産權辦理之責，它是開發商以強者的優勢侵奪弱者利益的通行做法。如果認為：因為開發商單方變相銷售車位的通行做法成立，由此推斷業主變相購買車位的通行做法也必然成立，再由此進一步推斷雙方變相買賣車位的通行做法也成立，那就大錯特錯，這是把開發商的單方意思強行施加于業主，實際上是對開發商侵奪業主利益的認可和支持。

最後，雖然《民法典》（草案）第498條延用了《合同法》第41條的規定，以限制處于強勢的一方利用格式合同或格式條款侵奪弱勢一方；但是對于像“車位使用權轉讓合同”這樣的非典型格式合同即法律沒有明确規定的無名格式合同，《民法典》（草案）第467條規定：“本法或者其他法律沒有明文規定的合同, 适用本編通則的規定,并可以參照适用本編典型合同或者其他法律最相類似合同的規定。”這一規定實際上并未對法律之外的非典型格式合同形成有效規制，這樣一來，如果把格式合同解釋、推演成一種法律之外的非典型合同，就使該合同逃離了典型合同的具體法律規制，從而更加有利于強者侵奪弱者。因此，建議《民法典》應當在第498條下增加一款或增加一條規定：“拟定格式合同的一方應當首先選擇本法規定的典型合同或其他法律規定的合同形式，對法律規定之外的非典型格式合同應當按本編典型合同或者其他法律最相類似的規定認定合同性質、适用相關法律。”這樣既規制了強勢一方利用法律之外的非典型格式合同侵奪弱勢一方，同時又能防止司法機關對非典型格式合同作出不恰當、不合理的認可和支持，從而可以避免上述案例中将法律規定的典型合同也解釋成為非典型合同的情況。

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