提問1：

章哥好，我想在北京買房，但搞不清自己能是什麼資格。我是外地人，但有工作居住證。妻子是北京人，她名下有一套婚前的北京房産。我婚前曾經在石家莊買過一套住宅和一套公寓，都貸過款，但早已還清。請問現在是什麼資格？另外如果我們離婚的話，能否做到首房首貸？

回答1：

1、 北京的限購政策是“認房又認貸”。認北京的房，認全國的貸款。負責認定的部門有兩個，一是銀行，二是房産登記機構。如果涉及到貸款的話需要同時滿足兩個部門的認定。

1）首先認定标準是以家庭為單位，以戶口登記為準。全家必須都滿足标準的才行。

2）首套房标準。借款家庭的成員在全國範圍内沒有貸款買過房的，同時在北京沒有住房的，就算是首房首貸。

以前全款買過，不管幾套，隻要現在沒有了就算沒房。貸款買過商業或辦公用房的也不算。以全款購買的房屋作為抵押，進行的消費貸或經營貸同樣不算。

3）也就是說，隻要家庭成員在北京或外地有過貸款記錄（除非查不到），再在北京買房就算二套。不管以前是否有房，有幾套，隻要現在沒有，且沒有過貸款記錄，就有首房首貸資格。

2、 以家庭為單位，如果擁有北京購房資格，最多可以購買兩套房，第三套無論全款還是貸款都不允許購買。

1）不管在外地曾經有過多少筆貸款，隻要未結清的在一筆以下，在北京購買住房都算二套，可以貸款。

2）如果在外地還有兩筆或兩筆以上的貸款未結清，那在北京就不允許貸款了，可以全款購買一套。

3、 家庭主要是指夫妻和未成年的孩子，如果孩子成年則可以單獨分戶。

1）孩子分戶之後，是擁有首房首貸的資格的。但孩子如果沒有穩定收入來源，由其父母擔保還貸的，也算做二套。

2）夫妻離婚，是發生在2017年3月24日之後的，盡管其名下既無北京房産，也沒有貸款記錄，但在一年之内申請買房，也算二套。一年之後再購買的話，如果沒有個人名下的貸款記錄，算首房首貸資格。

3）單身，無論是未婚還是離婚的，隻能在北京購買一套房産。如果有過貸款記錄，算二套資格。

4、 具體到你們家庭來看。

1）如果你們以家庭名義購房的話，算二套資格。

2）如果你們離婚，無論你名下是否有北京房産，再買房都算二套資格。

3）如果你妻子名下的婚前房産沒有貸過款，可以更名到你的名下。然後離婚，一年後你妻子就有了首房首貸的資格。

提問2：

章哥好，現在和老公孩子自住一套海澱雙榆樹95平三居。這裡算學區房，小區雖然很老了，但是環境還很不錯，居住的也挺舒服，各方面都還可以。我們在成都市區有一套房兩居室 父母現在在那邊養老。

現在有北京的二套資格打算投資一套總價450萬的二居室，可選擇有：

1、 買本小區的兩居室，戶型雖然一般，但勝在環境熟悉，老人來住的話也方便照顧。

2、 一步到位，賣掉現在的房子和成都的，全款買一套大戶型的，樓齡較新的。

望指點 謝謝

回答2：

1、 北京二套468萬之内的政策是貸款40%，這說明你現在有現金270萬左右。

2、 成都的房産不建議賣掉。因為：

（1）成都的發展正在快速上升，房産增值速度未必低于北京等一線城市。

（2）老人的習慣和心态很難把握，建議先留幾年看看再說。因為我遇到過很多起把老家房子賣掉，接老人進京後，老人住不習慣又要回老家的情況。所以先留下房子，可以給老人一個過渡期，北京成都兩地輪流住一陣。慢慢的融入北京生活之後，再說怎麼處理成都房産，這樣對家庭生活的穩定來說比較好。

3、 雙榆樹95平三居，也不建議賣掉。因為在這個區域，這種戶型的房子不是很多，戶型一般都很合理，居住體驗并不弱于普通二手房。

4、 建議你選擇第一方案，在本小區購買一套小二居。這樣的話，投資和照顧老人的方便程度，都可以兼顧。而且花費的總成本最低，

5、 450萬，貸款能到180萬，以25年期，每月還款1.1萬左右。

6、 但是，還有一點請注意，海澱，尤其是你們所在的區域，所有的房産都是有學區溢價的。也就是說，房屋價格中除了房子本身的價值，還有學區的價值在裡面體現。如果你們用不上這學區，就相當于資金被閑置。如果将來出現招生政策的變化，這部分投資也有可能被耗散掉。這點也請你考慮。

7、 總結：以和老人相處的房産問題比較特殊，建議不要一步到位，否則萬一出現老人不适應的情況，很難有彌補方案。

未來的房地産市場，既有貴如黃金的區域，也有便宜如蔥的地段。當初閉着眼睛買房都發财的階段早就過去了，而且一去不複返。

今天要想靠買房投資來獲得投資收益，必須掌握一定的方法論，必須學習研究和早日規劃，否則必定跑輸大盤。

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