本系列隻是回憶，鈎沉北京20多年來的樓市片段。随筆而已，既不映射現實，也不預測未來。樓市的曆史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或後悔。

但這就對了，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯失機會嘛。後悔也好，慶幸也罷，往事就在這裡。

一、

很多人都分不清豐科園和總部基地的概念，基本都是一通亂叫，不少人幹脆就用總部基地代指了豐科園。其實這是完全兩種概念，總部基地屬于豐科園闆塊，就相當于豐科園屬于豐台區一樣。

豐科園的全稱應該是中關村科技園豐台園，是個産業區，所以管理部門是管委會。這和中關村到底是什麼個隸屬關系我也說不清，大概率是業務指導為主，行政财政上關系不大。但是是不是這樣我也不知道，沒問過。

中關村科技園是個非常大的集團，号稱一區十六園，每個行政區都有一個分園。隻不過多數的園區沒什麼名氣，比如朝陽的在哪兒就一般沒人知道，在酒仙橋，叫中關村電子城園。西城的在德勝，東城的在雍和宮，這連我都搞不清楚規劃，是否真運作也不知道。

這麼多園區裡，除了豐科園，另一個是應該出名但不出名的，那就是亦莊園。但和亦莊開發區合并辦公，我去辦過一次什麼手續，忘了，也搞不清楚怎麼個隸屬關系。

和豐科園同時期的還有一個園區，門頭溝園，并列中關村最早的“一區三園”。之後這麼多年一直在運行，石龍工業區就是其中一部分，知名度不大，規模和成績也相對普通吧。但這也可以看出，豐科園的發展是相當不錯的，甭管這成績和榮譽屬于誰，對于百姓來說是享受到了經濟發展帶來的紅利。

二、

但其實早期的豐科園看不出什麼特殊的，不過是在鐵道附近建了一些廠子而已，跟中關村代表的高科技實在扯不上邊兒。但畢竟是國家級園區，得到的待遇還是很高的。

四環内的怡海花園是1992年張市長赴港招商帶回來的，當時女強人王老闆之所以選中了這裡的大沙坑，有很大的原因就是因為有豐科園的規劃。隻不過她沒想到豐科園在早期發展得比較慢，沒幫上怡海銷售太大的忙。

但說沒幫上也不現實，因為四環路給了怡海很大的促進作用。那豐科園在規劃上也必定是有作用的，否則未必就讓怡海有這麼好的交通條件了。當然也沒好到哪兒去，看着挺通暢，實際上天天都堵車，哪邊兒都堵。

當時還有個項目是很明顯的在賭豐科園的發展，那就是怡海旁邊的城市經典。開發商也是女老闆，女強人，當年是北京第一個在廣播電台做房産廣告的。現在看起來這個小區很普通，算上二期新城市經典也沒幾棟樓，還是塔樓為主，淨是奇怪的戶型。但在當年，這就是“外銷公寓”的特色，就是港式塔樓，就是要新奇，就是要與普通闆樓不一樣。

怡海一期的開盤價是2980，但實際上全款2700也沒問題，實在不好賣。可城市經典呢，起步就是4000-4500了，沒别的原因，就因為是公寓，檔次高，以投資為主，目标客戶就是想賺豐科園商務人士們錢的投資客。

但那會兒的豐科園實在不怎麼樣，根本看不出什麼環境，這幾個項目也就都沒借到太多的光。

三、

豐科園真正崛起就是在引入總部基地之後了，可以說是意外地成就了豐科園。

豐台科技園是個大概念，總規模應該是西南四環外的隻要是鐵道包圍圈之内，都屬于規劃轄區。而總部基地是其中的一個項目，其他同類型的還有海鷹園（航天）、賽歐廣場、漢威國際、鵬潤國際等等，還有模仿總部基地的“總部國際”，這都相當于分園區。其實說白了就是從豐科園的下屬公司“豐科建”手中拿地，然後進行房地産開發，相當于一個個小區，隻不過總部基地是其中規模最大的。

許為平，許老闆，中國“總部經濟”第一人。此人的發家經曆挺神秘的，媒體上從來沒有過準确的報道，我也從各種小道消息聽來的八卦。具體的先不說了，有機會單獨說說總部基地那點事兒。

反正這個人非常的聰明，頂級的聰明。他敏銳的發現了市場空白點，而且找到了最佳切入點，同時敢下注和政策對賭，賭赢了！

要知道，當時中國蓋寫字樓的土地隻有兩種，一是正經八百的商業用地，40年産權。一種是違規用住宅用地蓋的商住公寓，70年。在2000年之前，商業用地的價格遠遠高于住宅用地，就因為北京奇缺商業，所以才物以稀為貴，幾乎是同地段住宅用地的兩倍以上。

這就能理解為什麼潘石屹要在朝陽區繁華地段蓋Soho了吧，現在看來是敗家子兒，拿羊絨的面料做了批工作服。但在當年這是相當劃算的買賣，相當于用牛仔布做西服，既時尚，還工作生活兩用。

而許老闆呢，是用50年的工業用地蓋了商業寫字樓，絕對是突破了當時人們的想象極限。創新就是這樣，在後人看來平平無奇，可當時的人就是想不到。都知道發明個輪子很簡單吧，但美洲直到哥倫布到達之前都沒有發明出來，這就是思維的極限。

在總部基地出現之前，工業用地隻能是蓋廠房，所有人都想不到這玩意兒能改寫字樓。尤其是在南城這有錢人不拉屎的地方，銅臭味道實在太不濃厚了，什麼公司會到這裡來辦公？所以當年的工業用地價格低到無法想象，最多也就30萬一畝，每平米400多塊錢吧。這還是地面價，如果折算為樓面價，那也就是1-200塊錢。這還是已經是南四環的高價了，隻要出了五環，比如大興房山順義什麼的，免費送才是常态，隻要能承諾投資強度就行。

當然，其實這拿工業用地蓋寫字樓并不算太大的創意，其實就相當于在農業用地上蓋小産權，沒什麼新鮮的。但是，有想法容易，如何實現才是關鍵。創意誰都有，但沒幾個能成功的。

在工業用地上開發寫字樓，首先就是如何突破層層壁壘的審批手續和設計規範，如何調整規劃，如何讓領導認可。然後還有賣給誰去，憑什麼讓企業到南城來辦公，也就是憑什麼讓人家掏錢？

創意是世界上最容易的事兒，任何人一宿都能想出千條路，但明兒早上接茬去賣豆腐。真敢幹，還能幹成才是大智慧，第一等的能力，隻有成功了才叫創新，否則就是折騰，是找死！

四、

不多說了，有機會單寫總部基地，許老闆絕對是幾經生死，數次絕處逢生，意志力但凡弱點兒的早垮了。反正人家成功了，一期開盤7000多塊錢，全部售罄。也搭着當年CBD中關村等地的寫字樓太他娘的貴了，動辄上萬甚至兩三萬起，是普通住宅的兩倍起。而這裡雖然是西南四環，但是便宜啊，而且還是獨棟，相當于企業級小别墅，哪家公司不想來一棟嘗嘗？

在别的大寫字樓裡，就算是再大的老闆也不能說了算，但獨棟可以啊，甭管大小，我的地盤我做主。所以項目一經推出就受到追捧，尤其是在國企之中。國企由于各種限制，不容易自己開發項目，也就沒法做到獨棟的夢。現在可以了，少了千八百萬，多了不過幾千萬就能有自己的地盤，劃算。

這前後可能也就是一年多的時間，全北京甚至全國的開發商都開竅了，房地産竟然這麼玩兒？我就是其中之一，剛開始看許老闆講話的時候就挺興奮，聽完之後直挑大拇哥：說得真好，但丫說的到底是什麼意思？聽不懂啊。

一兩年的時間之後就理解了，因為當時的老闆派我去總部基地看房了。當時總部基地的跟風産品，總部國際也出現了，也是滿大街的廣告标語，600萬一棟樓，1200平米。靠，今天看着是不是都有點兒魔幻啊？

五、

反正之後的總部基地就不一樣了，入住企業越來越多，真有辦公區的樣子了。後來是國美又加了一把火，8個多億拿下了路口的位置，号稱要蓋56萬平米的商業，更加讓總部基地的知名度上漲了。

其實黃光裕拿地這件事兒就是個烏龍事件。當時國美地産的總經理是禹晉永，絕對的大忽悠，純粹的滿嘴跑火車式的人物。但這就是人家的本事，靠一頓忽悠就能讓中國首富相信他的能力。在沒有征得鵬潤總部同意的情況下，禹晉永擅自舉牌拿下了這塊地，氣得黃首富差點兒翻跟頭。之後就讓大管家魏秋麗把禹晉永給開除了，一點兒面子都不給。

那一段時間黃老闆很煩，正處在和上海永樂談判的關鍵時期，這邊還給捅婁子，弄得首富差點兒把地給退了，甯可賠錢也眼不見心不煩。但結果是他又找來個大忽悠，鼎鼎大名的“忽悠先生”童淵。

但老童比禹晉永強多了，畢竟是從一線摸爬滾打出來的，也确實有理念有思想，但就是不太落地而已。之後的事情不說了，反正國美商都這項目還爛尾呢。當年叫“鵬潤時尚國際交易中心”，到現在看着也挺時尚的，就是沒法交易。前幾年被海航收購了，但現在海航自己還沒整明白呢。這些事兒以後再說吧，都是豪門恩怨。

多說一句，别以為牛叉的老闆們都是超人，扯淡。都是人，都是普通人，普通人會犯的錯誤他們一樣兒也少不了。比如猶豫、多疑、偏聽偏信、固執、急躁，等等吧，老闆們最大的優勢其實是兩個，一是敢賭，二是意志堅定。當然最重要的其實是第三個，運氣好！至于其他的什麼誠信、愛心、努力、眼光什麼的全是扯淡，那都是發财之後給自己貼的标簽，還是拿着放大鏡找出來的丁點兒優點。

舉個例子吧，許家印現在就是在賭，賭政府肯定會救自己，救房地産行業。所以他才用堅強的意志在熬着，等的就是運氣。如果成功，他就是中國第一商人，如果失敗，那就下次再賭。

六、

我是2006年到總部基地的，但不是天天去。那會兒的總部基地已經算是人氣不錯了，但也不是很旺。舉個例子吧，那會兒的停車都要求在園區裡，免費；而馬路邊不讓停，罰款。說明什麼？人少車少呗。看看現在，恨不得都快停到馬路中間去了。

當時的北京治安環境正在好轉，但也不算太好。又搭着周邊的城中村太多，什麼六圈、郭公莊、看丹、馬場、葆台、高立莊、羊坊、汾莊等等，遠了還有狼垡什麼的，人員混雜，總有事兒。有一陣兒連着發生幾起晚上攔路搶劫的事件，搶的都是女人。然後南邊的富錦嘉園也出事兒了，地下室捅死了一個女孩兒。雖然是搞對象引起的情殺，但也鬧的人心惶惶的。所以那會兒公司規定，女孩兒加班不許超過八點，否則不報銷打車費。

現在是治安好的太多太多了，反正我是沒聽說過什麼事兒。這也不光是總部基地，而是全北京的治安都好，哪兒都是攝像頭，除非是窮瘋了，否則都沒有犯罪的機會。

七、

不過總部基地就因為其土地性質的問題，從一開始就沒有規劃住宅用地。也就是說，這裡的最早定位就是工業區，沒想到員工們還有吃飯睡覺的需求。

其實這是當年所有規劃者的誤區。在人們意識裡，工作就是工作，回家就是回家，怎麼能在單位附近生活呢，太不符合正常人的習慣了。所以北京才出現了天通苑回龍觀這種睡城，也出現了CBD這種生活很不方便的商務區。

望京和亦莊這種産住結合的闆塊都是意外，尤其是望京，純粹是無心插柳，真要是有明确的規劃，那這裡就成了老北苑，或者垡頭定福莊。就因為早期沒規劃，所以望京才在後期崛起，要不然頂多是酒仙橋，發展的太早了未必是好事兒。

我也不知道豐台是怎麼規劃的，到現在四環外也幾個居住區，也就是中海算大的，其他的都沒多大規模，任重道遠。而且最短闆的是沒好學校，那憑什麼留住高收入群體啊，總不能讓人家孩子都送進村小吧。現在是終于西區的九年制實驗學校快開學了，但出成績還得等好幾年，看發展吧。

不過豐科園也可以說給了周邊很大的支撐，典型的就可以用富錦嘉園來做參考。20年的老小區了，回遷房商品房什麼都有，物業管理也那麼回事兒，最惡心的是還有垃圾場跟着添亂。但就是這種各項普通離地鐵還遠的老小區，完全沒有落後于大盤。

可以橫向比較一下，從富錦到新發地、新宮、和義、舊宮，富錦的價格不能說最高，但在同等小區裡是很高的了。沒别的解釋，産業區的錢不是白賺的，各種預期利好也怎麼看都像能實現的，所以撐住了房價。否則以這麼個孤零零的小區，早就落後了。

八、

我是很看好豐科園的未來的。畢竟這裡是豐台，産業區太缺乏了，到現在也就是這裡和麗澤能拿得出手。但這倆的發展都夠慢的，也不知道都是什麼細活兒。好在豐科園周邊還有大量的土地，有的是空間折騰。

豐科園以占豐台區1%的土地，實現了30%的稅收，要說這創富能力是相當的強了。而且我覺得這裡相對還是最穩妥的産業區，比朝陽海澱的某些都強。因為走在總部基地裡，“中國”兩字是擡眼皮就能看到的。說明什麼？說明國企央企多，說明抗風險能力強，說明到了經濟危機的時候能最早有人救。

所以這種産業區不能說有多活躍，多有創造力，但穩妥些是超過其他園區的。這也是許為平沒有想到的，都是無心插柳。

九、

忽然想到一件小事，普通人買房的。當年總部基地非常缺餐飲，奇缺啊。但也不知道為什麼，就是沒什麼小販來提供。那會兒在四環邊有個攤煎餅的，一個女人一輛車，兩個餅铛同時開練，每天早上中午的生意非常好。我每次去總部基地都是在她這兒攤一個，幾乎成了習慣。

大概是2006年夏天吧，房價正在漲的時候。我聽這女人和别人聊天，第一句話就震驚我了，說他攤煎餅兩年賺了20多萬！卧靠，年薪十萬以上，放到今天都是高薪了，何況這是十多年前啊。

然後說她有兩個選擇，一是買套房，在狼垡，估計是長豐園吧，全款能買個兩居室。二是和朋友合夥買輛車，讓她老公去跑長途。她問别人應該怎麼選？

好像别人也沒給她出什麼主意，我也沒好意思搭話，光算他每天攤多少煎餅能月入上萬了，要知道當時的煎餅才3塊錢一套啊，或者是兩塊五吧，我也記不住了。

之後也不知道她怎麼做的決策，反正很快就到了2008年。又來大姐這兒攤了個煎餅，閑的沒事兒問大姐，您家房子買了嗎？大姐看我半天，不願意回答。又聊了幾句才說，沒買，買了輛重卡讓老公跑運輸去了，結果錢沒多掙倒出了事故，得陪人家幾十萬的貨款，車也報廢了……

再之後幾年就是房價暴漲了，我有時還去總部基地，但之後就再也不去大姐的煎餅攤兒了。因為她每次見到我都能想起房子，每次都是後悔的要哭，弄得我總覺得煎餅太鹹，吃着都沒意思。也不知這大姐現在怎樣了，可能是換個地方攤煎餅吧。

十、

前些天我去了趟怡海，特意站在高樓上看總部基地。20年了，從一片荒地發展成如此規模，也算是奇迹了。不知有多少人離開，有多少人正準備湧來。留下的也就留下了，沒留下的永遠是過客。

僅供參考。

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