文/中工招商網

說起土地市場，本夥的第一反應就是：我國的土地制度與資本國家的土地制度的區别。

當然，還有農村集體土地入市的最新規定。那麼在我國土地到底是什麼時候入市的呢？

土地國有制，是我國的一個基本的土地制度。

但是，随着經濟的發展，土地國有越來越不适應現在發展情況的時候，于是，1979年中國開始以場地使用權作為出資興辦中外合資企業或向中外合資企業收取場地使用費。這是土地市場的雛形，還不是現在意義上的土地招拍挂。到1986年，土地制度改革，将土地的無償、無限期改為有償、有限期使用。

土地市場進入關鍵的一年是：1987年4月國務院提出使用權可以有償轉讓。

雖然在此之前，深圳特區就已經做了這種規定，但是全國性的提出準許轉讓，是在1987年。

土地市場，才開始進入人們的視野。

深圳作為一個改革開放的龍頭老大，總是第一個吃螃蟹的人（也是吃的最香的）、在1987年的9月，深圳先行先試，作為一個試點出讓了一塊8000平米的地塊，就此土地市場逐步形成。

當年的拍賣活動

這個地塊就是：編号H409—4，也就是就是後來中國首個商品房東曉花園地塊，緊鄰風景秀麗的深圳水庫。

當然，土地市場最關鍵的一年，還是1992年的南巡

把土地使用制度的改革作為整個經濟體制改革的重要組成部分，并且明确規定了規範和發展土地市場的内容和要求。

通過市場配置土地的範圍不斷擴大，實行土地使用權有償、有限期出讓已擴展到全國各地。特别是在經濟特區和一些沿海開放城市，建設用地基本納入了新制度的軌道。

二、土地市場的分類

随着土地制度的完善，更多的需求出現了，土地市場也根據不同的需求層次。所以土地市場也有好幾種分類方式。

暫且不提國内與境外的市場。我們從國内的市場來看：

除上圖之外，還有更多的分類。這裡就不贅述了。

三、土地一級市場與二級市場的區别

什麼是土地一級市場、二級市場？

這裡的分類主要是城鎮建設用地使用權市場的兩個分類，分别對應：出讓市場與轉讓市場。

土地一級市場（出讓市場）：

就是指政府出讓、出租、入股的土地。（也就是從政府手上拿到的土地使用權）

為什麼叫一級市場：就是因為政府是國有土地交易的一級市場唯一供給方，所以叫一級市場。

那麼，二級市場就好理解了：就是在政府手上拿到的地，再次轉讓出去就是二級市場的交易了。

也就是說，出讓/轉讓方不同，是兩個土地市場類型的區别之一。

還有一個區别是交易方式：

一級市場的交易方式：出讓、出租、入股。

注：出租這個方式還是在試點階段，目前最主要的就是出讓（就是招拍挂）

二級市場的交易方式：轉讓、轉租、抵押和入股。

兩個都有入股，其實入股的方式是一樣的，隻是你的入股對象不同而已。

那麼，通過土地的一級市場而二級市場獲得的土地又有什麼區别呢？

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