2022年武漢第二次土拍已落下帷幕，18塊地塊圓滿成交，幾個加油站地塊競争激烈，白沙洲住宅地塊也引幾家大開發商競拍。相比之下，其他住宅地塊稍顯冷清，都是底價成交，還有不少是本地國企開發商拿地。

在地塊信息剛出便引發關注不少關注的P（2022）028号地塊，本次被武漢光谷建設投資有限公司（是隸屬于東湖高新區管委會的國企）以31000萬元競得，樓面價為10616元/平，底價成交。

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一年後地價每平掉5000 ，前地王會成大冤種？

28号地塊旁邊就是2021年6月長沙麓澤房地産有限公司（南山）經過129輪以73050萬元競得P（2021）036号地塊（南山樾府），樓面地價15986元/平，屬當時片區地王。雖然南山樾府項目還沒有開盤，但是時隔一年，相鄰地塊地價便宜了5370元/平，對于項目營銷來說，壓力不小。

參考光谷中心城樓面價均在2萬元/平以上的兩個地王項目，香港置地元廬和城投南山長投領峯備案均價3萬元/平，南山樾府賣毛坯，備案價預計會在2.3萬元/平左右。

說起地王項目，趕上今年樓市下行時候，硬着頭皮入市的去年光谷中心城兩個地王項目，香港置地元廬和城投南山長投領峯，多少有點冤。

對于開發商來說，在哪裡拿地建房，也多少有點賭的成分在。原本以為踩在光谷中心城的風口上，拿地賣房是十拿九穩的事情。

可是随着市場預期走低，才發現去年的“調兒”有點起高了，現在距離開盤一個多月過去了，房管局查到兩個項目的備案套數都還是個位數。

圖片來源：武漢市房管局（截圖時間7月5日）

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地王處境艱難，周邊項目價格内卷嚴重

樓市下行之下，昔日号稱宇宙中心的光谷中心城現在沒有什麼營銷動作，片區内在售樓盤内卷嚴重。

與領峯一路之隔的恺德光谷熙園，在售帶裝修房源23500元/平；與武漢天地同一個開發商的光谷創新天地，在售帶裝修房源24000元/平。

在華為旁邊的武漢城建光谷龍山湖在售帶裝修房源22000元/平。

位于光谷中心城南區的光谷鼎正悅府，賣毛坯，均價21000元/平。

新希望錦粼九裡，賣毛坯，均價18000元/平；新希望錦粼九裡疊拼都隻賣27000元/平。

福利房長江廣電光谷家内部員工選購後剩餘的房源也會對外出售，整體均價18600元/平。

相比之下，光谷中心城的多數在售項目價格都遠低于去年在售的兩大地王項目。

中心城目前在售項目除了地王，價格較高的還有光谷翡麗天玺在售帶裝修房源26000元/平，光谷洺悅天玺在售帶裝修房源27500元/平。

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近半年開盤的樓盤整體去化不妙

光谷洺悅天玺去年11月份開盤，到現在已經過了8個多月，從房管局備案查隻售賣了73套房源。

圖片來源：武漢市房管局（截圖時間7月5日）

光谷鼎正悅府，今年3月份開盤到現在備案可查售賣了26套房源。

圖片來源：武漢市房管局（截圖時間7月5日）

相比之下，入市比較早的南山府、光谷創新天地、新希望錦粼九裡等樓盤整體去化情況不錯。

同在一個光谷中心城，樓盤去化的雲泥之别就在于入市早晚的問題。

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地王3萬 元/平，騎虎難下，真的會當大冤種嗎？

解答這個問題之前，我們可以先思考另外一個問題，就是“光谷中心城的房價透支了嗎”？

拼房姐認為，光谷中心城的房價透支與否，一方面取決于光谷中心未來還有多少土地供應量，供需關系決定價格，這個是經濟學中最基本的原理；另一方面取決于光谷中心城購房群體的收入水平，能夠買得起的價格，就不算是透支。

圖片來源于武漢市自然資源和規劃局網站

從上圖可以看出光谷中心城黃色住宅用地面積有限，其中大部分都是在售住宅，未來住宅地塊會變得更稀缺。相比之下，教育科研用地和工業用地較多。

有人統計了兩次人口普查對比下，武漢各區的人口增長比例，數據顯示東湖高新區人口增長第一。片區的人口吸附能力，也說明了片區的實力。

圖片來源于網絡，侵删

光谷中心城是光谷高新産業聚集的地方，是武漢經濟發展的引擎，它聚集了不少高新行業，也聚集了不少高學曆人才。

最近在維權的光谷中心城的綠地某盤業主統計了其中1棟樓業主的學曆，數據顯示本科及以上學曆364人，其中研究生158人，博士11人。該小區業主按比例推算，估計出小區内2400戶業主中，本科1414人，研究生341人，博士41人。

當然推測的數據真實性待考證，不過光谷中心城的整體人群素質由此可見一斑。與人口素質相一緻，光谷中心城的人均收入在武漢也名列前茅。

所以，我們要明确一個問題，地王項目去化慢，并不僅是因為貴。

相反，當去年開發商經過幾百輪競拍搶奪地王的時候，早已能夠預料到今年樓盤入市的價格。去年開發商拿地熱情很高，基于的前提是各大開發商對光谷中心城項目的去化和購買力都比較看好。

便宜的區域也有，武漢經開區車谷中心城的房子很多都比較便宜，幾千塊錢一平的房源不少，但是去化也不理想。所以，便宜也不一定賣得好。

由此可見，市場下行之下，樓盤去化困難不是哪個樓盤自身的問題。

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樓市有周期，現在正好在下行期。

有誰會相信光谷中心城的房價和武漢樓市會止步于此呢？隻是需要在時間中，多點耐心而已。

行情不好的時候，如果有“大冤種”，那又何止是地王項目？身邊是不是也有抱怨買入時機不對的人呢？

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