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買房能夠犯的錯誤很多，但是最不能容忍的是“常識性錯誤”。

比如，絕不碰返租産品，尤其是産權式商鋪返租，就是常識。

前幾天，某全國頂級開發商開始了自己的全線商鋪産品的返租銷售計劃。

詳情如下：

通知顯示，2021年1月1日起，凡是認購該集團所有項目商鋪的客戶，在2021年1月31日前回清全款，可享受十年返還總房款的重大優惠政策。從2022年開始，每年返還購房總金額的10%，分十年返還客戶所有房款！

雖然，很快這家開發商出來表示，這是該公司全國1300個樓盤中極少數樓盤為了實現商業的整體開業，對剩餘商鋪進行了10年返租的清尾處理，目前該清尾活動已結束。

但，一時激起千層浪。

米宅的各種圈子裡面，馬上就有人開始問。

“十年返本，白得一套商鋪，有這樣的好事？”“這樣的項目，敢不敢買？”

在這裡，給出一個統一答案。

“米宅宋富貴實名反對任何開發商的任何商業返租項目，不管它在一線城市還是四線城市，也不管開發商是大是小。總之，不買返租型商鋪，這是一個房地産投資的常識。”

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所謂“售後返租”，又稱“售後包租”、“售後回租”或“售後承租”，就是開發商把房産銷售給投資人之後，承諾在若幹年内以固定或不固定的收益重新将房産承租，并支付給投資者租金的商業模式。

這種商業模式是一個舶來品，起源于六七十年代的美國。

20世紀90年代中期，售後返租模式經香港傳入内陸，很快便成為商業地産界的寵兒，在深圳、在廣州、在浙江、在内地，甚至縣城……刮起一股股商鋪“返租旋風”。

到了本世紀第一個十年，返租模式幾乎成為所有開發商的銷售法寶，最高峰時一半以上的商業項目都在返租。

為什麼返租模式，如此受到追捧？

因為它好像完成了一個商業房地産開發、銷售、出租、收益的不可能的多赢。

有了返租模式，所有售賣商鋪可以實現一個可售價格上的增值，這樣就能實現最大程度上的資金回籠，實現開發商的利益最大化。

有了返租模式，投資者有了未來若幹年内穩定的租金收益保證，這樣就不必操心交房以後招租、運營、租金收取等麻煩問題，投資人可以實現投資的穩定回收。

對于商業物業本身，也可以統一經營，避免了經營權分散的各種問題。

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然而，看似完美的商業模式，期間卻似乎隐藏着巨大的風險。

首先，在商鋪銷售階段，開發商為了轉嫁風險，轉移成本壓力，往往将商鋪的返租回報金額加進商鋪售價成本之中。

如某商鋪原價賣100萬元，選用三年返租方式需要在三年内返還給業主租金32萬元，這32萬元由開發商諾支付。但是，三年内開發商實際能夠獲得的租金多少卻是一個未知數，帶有較大的不确定性，而且很大可能遠遠低于32萬元。

為了轉移成本壓力，開發商往往将需要支付的32萬元租金打進商鋪的銷售價格之中，即商鋪的售價從100萬元提升到132萬元，開發商的實際所得仍然是100萬元，這樣就進一步提高了商鋪的銷售價格。

同時，為了獲得可實現的最高銷售價格，很多開發商不惜在商鋪銷售階段進行過度包裝和過度承諾，在很多情況下竭澤而漁，甚至飲鸠止渴，其目的就是為了獲得最高的資金回籠。

過度包裝和過度承諾産生的一個嚴重後果，就是與招商經營工作的嚴重對立。

很多銷售型商鋪承諾給到投資者的回報達到10%以上，實際上的租金收入卻往往隻有承諾回報的三分之一到五分之一，這樣就會使得投資者與開發商、經營者的矛盾升級，互不信任。

很多情況下開發商為了繼續扮演下去，不惜拆東牆補西牆，變本加厲形成龐氏騙局，最後利用法律上的漏洞逃之夭夭。

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這樣的漏洞有哪些？很多時候，從遊戲開始前，開發商就已經把退路想好了，而你卻還毫不知情！

一般來說，開發商會通過以下兩種方式，從簽訂合同之時，就把自身的責任，規避得一幹二淨！

第一、購房者與開發商簽訂《房屋買賣合同》，與開發商指定的經營管理公司簽訂《房屋租賃合同》。在這種模式下，開發商賣完房子，就可以全身而退！

說白了，今後付不出租金，從法律關系上買房者應該堵門的商業管理公司，而不是開發商。

當然，通常在銷售過程中，銷售人員或明示或暗示，開發商和經營管理公司有千絲萬縷的關系！其實哪怕有部分股權關系，也沒用！畢竟主體不一樣，而且股權是可以變更的！

第二、購房者與開發商，同時簽訂《房屋買賣合同》，以及《委托經營合同》。

這樣看似銷售和委托經營，是同一家，開發商就跑不脫了？

不，在委托經營模式下，開發商隻是受購房者委托，從法律關系角度，委托的法律後果，是歸于委托人！也就是說，如果經營不善，付不出租金，導緻購房者投資落空，這個後果，也隻能是由購房者來自行承擔，你明白了嗎？

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而且，一旦開發商申請破産，購房者也會面臨合同無法執行的問題。

就在剛剛，在河南鄭州發生了一場返租維權。

2017年200多名業主購買了易元國際樓盤的一套公寓，并與開發商簽訂了返租合同，約定N年返租。

但近4年過去了，200多名業主不僅沒有拿到租金，去公司要說法，卻發現該公司——河南易元置業有限公司負債8億多，已經進入了破産重整程序。

河南省鄭州高新技術産業開發區人民法院民事裁定書顯示，2020年4月14日，易元置業以其不能清償到期債務，且資産不足以清償全部債務為由，已經開始申請破産重整。

經過法院查明，易元置業注冊資本5000萬元，而賬面記載負債816270314.9元，已不能清償到期債務。

那返租合同怎麼辦呢？

易元置業雖然有巨額負債，但一部分房産沒有出售，還有車庫、酒店等，有一定的财産價值。”

必須找一個整體投資方，把該公司所有的資産加負債全部擔下來，而承諾返租就屬于負債之一，由這家公司進行返租租金支付。

道理雖然簡單，但是難的是執行？

在大多數房地産公司被三道紅線勒的喘不過氣的年景，誰能有閑錢來接這個爛攤子呢？

沒有接盤俠，再高的返租比例也是空談，再嚴謹的法律合同也是一張廢紙。

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有人可能會說。

易元置業是個地方性小公司，而本文開頭提到的是個大公司，是不可能破産的。

然而，這年頭，什麼事情是不可能。

去年年初，蛋殼公寓美國敲鐘，一時風光無限。但是誰能想到去年年末，商業模式破産，隻留下一地碎殼。

去年三季度，螞蟻公司預備上市，市值預估超過3萬億，成為中國第一市值公司。然而四季度，國家一紙令下，停止上市，并開始反壟斷調查，前途難料。

就是文章開頭提的那家公司，幾年前進軍糧油，進軍純淨水，何等雄心，然而幾年以後，還不是一地雞毛。

全部返租完成需要十年，十年内有多少個“不可控因素”。

這裡，我不是說所有的返租都一定出問題。

而隻是說，這種商業模式下，出問題的概率較大，而且越小的公司出事概率越大。

同樣的投資，社會上有更多回報率穩定，且風險可控的項目。

為什麼不去選呢？

不過，話說回來了，如果你一定要買，我也攔不住你。

最壞的打算，你的返租租金大不了變成一輛“某馳電動車”開回來。

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