對于剛需首置客戶，400萬元左右，在北京幾乎是可承受總價的上限。

400萬左右的房子，首付100多萬，通過自己工作積蓄和家人支持，是可以觸及的夢想。

然而，面對這個總價段位，真在北京實地選房、看房，其實也很糾結。

為什麼呢？讓我們看看二手房和新房兩個市場。

總價400萬左右的二手房，在北京有一定選擇餘地。但如果想買在中心城區，地段中上、配套成熟的區域，大概率隻能找到90年代的公房，或者2000年之前的早期商品房。戶型設計不合理，小區陳舊，無物業服務，所謂年輕人對生活品質的追求，無法實現。

然後看新房市場。400萬左右，新房也有不少選擇，但搜尋一圈下來，你會發現：滿足總價預算的新房項目幾乎全在“城六區”之外。

也就是說，買新房可能品質保住了，但換來距離中心城區更遠、周邊配套不完善、基礎設施相對薄弱等問題，這恰恰是首置客群最在意的。職住分離，帶來生活成本上升和無謂時間消耗，非長久之計，因此擺在年輕人面前的，也是“兩難”困境。

所以，400萬左右的預算，最理想的置業标的是：位于城六區内的新房。既有地段、配套保障，又有滿足品質要求的樓盤。

問題是：400萬左右，在城六區還能買到新房嗎？

根據去年北京網簽成交數據統計，城六區之中，新房成交總價420萬以内的套數占比僅為8%，十分稀少。進入2020年，随中心城區的限競房供應進一步下滑，該占比将繼續下降。

下面，『地産營銷人』可以帶大家在城六區範圍中逐一排查，看一看适合剛需的總價400萬左右的新房産品，最佳選擇在哪裡？

1、東、西城兩個區，可直接排除

東西城不要說400萬左右的新房，連二手房都不會有，因此就不用惦記了，可直接排除。

這兩個區域未來是傳說中的中央政務區，産業和人口疏解擺在第一位，禁止住宅地産開發，因此沒有任何機會。

即使現在有零星在售項目，也是遙不可及的城市頂豪，10多萬單價，跟一般人沒關系。

2、朝陽區，預算至少再加300萬

朝陽區新房供應較少，去年主要集中在東北部，如：孫河、崔各莊、馬泉營等方位。

朝陽這些新房項目要麼是大面積别墅産品，總價至少1500萬以上，要麼就是130㎡以上的改善型平層住宅，并非面向剛需市場。

即便有最小面積90㎡的戶型，總價也在700萬以上，為更有實力的城市中産所準備。

3、海澱區，剛需空間壓縮殆盡

海澱住宅新房供應比朝陽更少，瞬間出現的限競房，眨眼就賣光光。

因此，海澱不是讨論總價高低，而是拼有沒有購房好運氣。

另外，海澱今年市場格局大變，将進入豪宅時代。多塊不限價土地的拍出，預示着未來将再次回到8萬 、10萬 的價格平台。

照此，海澱能提供給剛需客戶的空間，正壓縮殆盡。

4、豐台區，有新房請拿出600萬

豐台區有新房可選，且多是限競房産品。

去年六環内豐台新房網簽成交均價為67702元/平米，即使80多平米的小戶型兩居産品，也要550萬起，90平米則在600萬左右。

配套成熟，臨近軌道的項目，有門檻可以理解，但對于首置型客戶，超出預算有點勉強，建議量力而行。

5、石景山，唯一存在窗口期的區域

現在看，石景山是城六區中，新房價格最友好的區域。得益于近兩年供應放量，不少限競房項目入市，降低了剛需客群的購房難度。

400萬左右在石景山有新房可選，但窗口期并不長。

與海澱相似，石景山在經曆一輪拍地之後，也開始向高端市場邁進。7萬 或是該區域今年攀升的房價新平台。

從石景山供應闆塊看，400萬左右的新房如果在區位、配套、發展潛力等層面做出嚴格評估，位于首鋼東南區的古城闆塊，擁有最佳購房機會，2月北京住宅銷冠——中海首鋼·長安雲錦，最值得一看。

受北京冬奧會帶動，新首鋼高端産業綜合服務區崛起，以及長安街西延線貫通等利好加持，中海首鋼·長安雲錦作為古城闆塊首發限競房，去年一經推出就大熱京西，兩次開盤斬獲超43億業績，是石景山業績最耀眼的限競房項目。

中海首鋼·長安雲錦位于石景山古城南街，長安街以南1.3公裡，距西五環1.5km。項目緊鄰蓮石快速路，至西二環全程無紅綠燈，能快速切換至金融街、麗澤、中關村等幾大京西商圈，通勤高效便利。

項目距地鐵1号線古城站約1000米，距離建設中的地鐵11号線，古城南街站，不足300米，未來規劃中的18号線預計在附近設有站點，連通東西部交通更加順暢。

效果圖

中海首鋼·長安雲錦周邊生活配套成熟，石景山萬達廣場、沃爾瑪山姆會員店、當代商城、喜隆多購物中心等繁華商業，可滿足購物休閑所需；朝陽醫院京西分院、石景山醫院等三甲醫院又提供了良好的醫療保障。

項目東側規劃有公立幼兒園及1萬平米教育用地，北側有古城二小分校和王子島國際幼兒園。同時輻射範圍内還有石景山幼兒園及京源學校，教育資源較為豐富。

效果圖

長安雲錦由中海 首鋼攜手打造，具有中海出色的産品基因，品質超出剛需客戶預期。

項目整體規劃為8層高洋房建築，圍合式布局，形成内向社區氛圍。在産品設計上，中海精耕細作，為消費者着想，減少公攤，提高使用率，增加擴展空間，極緻化呈現性價比。

效果圖

項目主力在售74㎡兩居戶型，總價控制在410萬左右，首付約160萬起，為剛需置業者提供了非常友好的準入門檻，是目前城六區内、長安街延線總價最具優勢的産品。

74㎡兩居，在中海首鋼·長安雲錦在售戶型中，B1和B8較受市場歡迎。

首先是B1戶型，細看平面，格局規整、空間通透、功能齊全。擁有獨立玄關，客廳面寬達到3.9米，超過一般三居客廳的尺度。大面積陽台和飄窗的設計，獲得更多使用空間， 84%的超高得房率，使居住舒适度進一步提升。

B1戶型，建面約74㎡

再看B8戶型，最大優勢是客廳 卧室，三房全部有陽光射入，這在同等面積戶型中很難實現。

另外在功能上，做到了動靜分區，家人歡聚與各自休息，互不幹擾；兩間卧室保留飄窗設計，擴展空間豐富。

B8戶型，建面約74㎡

據『地産營銷人』獨家調研得知，項目前期成交客戶，除石景山本地外，同時兼有相當占比的海澱和西城外溢客群。

這部分高知、高職的年輕客群為多從事教育、科技、金融等行業的城市精英，因此中海首鋼·長安雲錦業主層次較高，活力圈層已在孕育，未來良好的社區氛圍值得期待。

樣闆間實景圖

買房有預算要求，因此要量力而行，但面對選擇，産品衆多，也要竭盡全力去篩選、考察、比較，找出有限條件下的最優解。

400萬左右，能在城六區的潛力發展闆塊，買到有央企品質保障的高性價比産品，窗口期不會太長。随着未來不限價項目的入市，價格天花闆瞬間打開，升值空間盡可想象。

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