小區業主共有收入有哪些?小區業主共有部分具體包括哪些内容，今天小編就來聊一聊關于小區業主共有收入有哪些?接下來我們就一起去研究一下吧!

小區業主共有收入有哪些

小區業主共有部分具體包括哪些内容

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《民法典》第271條規定，業主對建築物内的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第282條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬于業主共有。小區的共有部分能夠為業主帶來利益，同樣也要求業主承擔相應義務。那麼，到底什麼是業主的共有部分，下面進行一次完整的說明。

一、什麼是“共有部分”

1、《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（1995）》第八條規定，公用建築面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積。第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。

2、《民法典》274條規定，建築區劃内的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

3、再根據《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第三條：除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃内的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：

（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建築區劃内的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建築物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

4、總結起來，所謂“共有部分”應包括以下内容：

①　公共道路、綠地（市政道路或市政綠地除外）、公共場所、公用設施和物業服務用房；

②　建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分；

③　通道、樓梯、大堂等公共通行部分；

④　消防、公共照明等附屬設施、設備；

⑤　避難層、設備層或者設備間等結構部分；

⑥　電梯、變電室等功能部分；

⑦　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；

⑧　由業主共有資金修建的建築、綠化、設備設施。

二、哪些不屬于“共有部分”

1、地面規劃用于停放汽車的車位、車庫；

2、地下人防工程、地下停車位；

3、架空層；

4、除物業用房以外的管理用房、活動用房；

5、未計入公攤的公園、遊泳池、會所場館；

6、未計入公攤的其他建築物、構築物。

（以上有約定的從其約定）

在衆多的建築物區分所有權糾紛案件中，法官的裁判觀點大體可以歸納為，隻要不是業主購買的房屋或占用公攤的場地，均不能成為共有部分。但業主依然可以積極向開發商争取這部分的權屬。實踐中，也有不少小區争取到地上車位、架空層、綜合用房等歸全體業主所有。

三、物業用房權屬問題

《湖北省物業服務和管理條例》第十二條規定，物業服務用房不低于總建築面積千分之二，且最少不低于一百平方米；業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。物業用房隻能用于物業管理，不能用于經營或其他用途。

實踐中，也有不少業委會起訴建設單位，要求确認物業用房歸業主共有部分，但是因為各種原因被駁回，有些甚至規劃圖中已經規劃為物業用房，法院仍然駁回業主訴請，理由要麼認為該物業用房實際作為商業用途使用，要麼認為該物業用房已經登記在第三人名下，不宜判定為業主共有。從主流的裁判觀點來看，在物業辦公面積夠用的情況下，請求确認更多物業用房權屬的主張勝訴率較低。

四、架空層權屬問題

很多人認為架空層是基礎結構，應該屬于業主共有部分。實際上，由于架空層建築面積不屬于計入公共面積的部分，且性質上亦符合前述司法解釋“其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”。故架空層不能簡單理解為業主共有部分。但是實踐中，也有很多小區與開發商達成一緻，約定架空層歸屬于全體業主。有約定從其約定。

五、停車位權屬問題

（一）地下停車位

《人民防空法》第五條規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（1995）》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。《房産測量規範》B3.1條亦規定作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

地下停車位屬于人防工程的利用方式，由于沒有計入公攤面積，人防地下空間依法由建設單位管理，享有收益。值得注意的是，法律并未規定人防工程所有權歸開發商，而是“由投資者使用管理、收益歸投資者所有”，因為人防工程涉及國家安全，不宜直接認定為開發商的産權，它即不屬于業主所有，也不屬于開發商所有，但是開發商享有管理和收益權。人防工程之外，能夠辦理産權登記，成為專有部分的，可以取得所有權并進行轉讓。

（二）地上停車位

關于地上車位權屬的争議頗多，武漢市法院主流的裁判觀點如下，

《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（1995）》并未将規劃用于停放汽車的車位列入應當計算公攤面積的内容。地上車位因為不屬于計算容積率的建築面積，故不能進行産權登記成為專有部分。因此地上車位也沒有所有權一說，隻有管理權、收益權。另根據《民法典》第275條規定，建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

在大多數的《房屋買賣合同》中，開發商都會約定車位歸其所有，這也是許多業委會敗訴的原因。在沒有約定或約定不明的情況下，由于前期物業系開發商聘請，車位的管理和收益權都在開發商的控制下，由開發商享有管理、收益權。實踐中，很多小區成立業主大會選聘新的物業公司，地上車位的管理權也自然移交給新物業公司，這樣一來，業主可以通過物業管理的方式，管理地上停車位，并獲得部分的收益權。

最高法有一份裁判文書在網上流傳甚廣，系重慶某小區地上車位确權給了業委會，但該裁判觀點不屬于指導案例，不具有普遍适用性，這篇文書也是目前能找到的唯一一篇最高法支持業委會的判決。而湖北省内各地市法院的裁判觀點都比較統一，即有約定的從其約定，沒有約定的駁回業主訴請。

---------以下是武漢市各級法院的典型裁判案例----------

（一）架空層歸屬問題

武漢市地龍常青藤名苑小區第一屆業主委員會、湖北地龍實業集團有限公司建築物區分所有權糾紛二審民事判決書

審理法院： 湖北省武漢市中級人民法院

案号： (2019)鄂01民終13207号

裁判日期： 2020.06.28

裁判觀點：涉案架空層的所有權歸屬問題。地龍實業公司與常青藤名苑**業主簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效，但雙方當事人在簽訂的購房合同中，并未明确約定架空層的權屬随房屋一并轉讓。另武漢市房産測繪中心出具的回複中明确，“武漢市常青藤名苑一期1至7棟底層為架空層，架空層内為樓上住宅服務的電梯、步梯、前室等面積納入了公攤，其他面積未進行分攤”，且該部分架空層已在總平面定位圖中标注為“住宅架空層停車”。在此情況下，常青藤名苑一屆業委會并未提交證據證明案涉架空層的建築面積分攤進入了小區公用建築面積，進而分攤到小區業主的購房款中。因此，常青藤名苑一屆業委會的訴訟請求，一審法院不予支持。綜上，依據《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：駁回武漢市地龍常青藤名苑小區第一屆業主委員會的全部訴訟請求。

（二）地下停車位歸屬問題

武漢市城市印象小區第二屆業主委員會、湖北治曆實業有限責任公司業主共有權糾紛二審民事判決書

審理法院： 湖北省武漢市中級人民法院

案号： (2017)鄂01民終1578号

裁判日期： 2017.05.19

裁判觀點：

本案中的地下人防工程屬于結建人防工程，為戰時可用、“平時”民用的建築工程，應服從《中華人民共和國人民防空法》的管理。該法第五條第二款規定的“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”《人防工程平時開發利用管理辦法》第三條規定：“人民防空工程平時開發利用應當堅持有償使用，用管結合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。

依據《中華人民共和國人民防空法》第五條的規定，城市印象小區全體業主并非投資者。《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第九條規定，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。國家技術監督局發布的《房産測量規範》B3.1條亦規定作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。城市印象業委會所提供的證據不足以證明訴争工程的建築面積分攤進入了公用建築面積，進而分攤到小區業主的購房款中。

涉案人防工程系由治曆公司投資建造，并經竣工驗收，依據《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款之規定，涉案人防工程平時由作為投資者的治曆公司使用管理，收益亦歸其所有。

另依據《中華人民共和國物權法》第一百四十二條之規定：“建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”該人防地下車位系由治曆公司投資建設，屬于其建造的構築物或者附屬設施，在城市印象業委會未提出相反證據證明的情況下，治曆公司至少對其享有使用、收益權。城市印象業委會的訴求并無事實依據和法律依據，不予支持。

（三）地上停車歸屬問題

武漢市漢陽區中國鐵建國際城小區業主委員會、中鐵房地産集團武漢有限公司所有權确認糾紛二審民事判決書

審理法院： 湖北省武漢市中級人民法院

案号： (2020)鄂01民終421号

裁判日期： 2020.06.29

裁判觀點：本院認為，訟争停車位系案涉小區内規劃用于停放汽車的車位，且在該小區業主與中鐵房武漢公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中已約定：該商品房所在項目其他未計入該商品房分攤面積的配套設施等部位所有權歸出賣人即中鐵房武漢公司。根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款“建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規定及其精神，對于規劃用于停放汽車的車位可以通過當事人約定來确定歸屬。鐵建國際城業委會主張前述規定僅适用于既納入規劃又計入建築面積的車位，缺乏法律依據，本院不予采納。現小區業主與中鐵房武漢公司已就其他未計入該商品房分攤面積的配套設施等部位所有權歸出賣人進行了約定，而訟争車位應屬于該約定涉及的情形，且對訟争車位的約定亦不違反《中華人民共和國物權法》及相關司法解釋的規定，故對中鐵房武漢公司要求确認訟争車位屬小區全體業主所有的上訴請求，本院不予支持。

（四）物業用房歸屬問題

（1）武漢市學府林居小區第一屆業主委員會與武漢寶安房地産開發有限公司、武漢報祺物業管理有限公司等建築物區分所有權糾紛一審民事判決書

審理法院： 湖北省武漢市洪山區人民法院

案号： (2019)鄂0111民初6903号

裁判日期： 2020.06.04

裁判觀點：本院認為，對于學府林居小區二期3棟1層及三期8棟1單元1層的房屋，雖然原告提交的總平面布置圖有标注為居委會或物業管理用途，但根據原告提交的房屋交易查詢結果告知單，結合三元公司提交的商品房項目查詢結果，其設計用途均為商業服務，産權人均已登記在非本案三被告的特定業主名下，應由特定業主依法對其所有的不動産享有使用的權利。原告現僅以原始總平面布置圖主張學府林居小區二期3棟1層及三期8棟1單元1層房屋的使用權，尚缺乏足夠事實及法律依據，本院不予支持。

（2）武漢市城市印象小區第二屆業主委員會、湖北治曆實業有限責任公司業主共有權糾紛二審民事判決書

審理法院： 湖北省武漢市中級人民法院

案号： (2017)鄂01民終1578号

裁判日期： 2017.05.19

裁判觀點：關于焦點二。城市印象業委會在二審中提供的3号樓架空層平面圖和一期平面定位圖中，雖然有物業管理用房的規劃設計，但根據武昌區住房保障和房屋管理局出具的情況說明中可以看出，武昌區住房保障和房屋管理局在該小區建成交付後，沒有進行物業管理用房備案登記，且規劃設計的物業管理用房治曆公司是否出售其他人尚不清楚。因此，城市印象業委會的該項理由亦不成立。

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