等額本息和等額本金是房貸的兩種還款方式，但你是不是隻聽過銀行推薦等額本息，而很少提到等額本金呢？實際上，等額本金所付的總利息低得多，為什麼銀行卻不推薦呢？兩種還款方式到底選哪個？

首先我們要清楚這兩種還款方式是什麼：

1. 等額本息

等額本息還款的本質，是把貸款的本金總額和利息總額相加，然後平均分攤到每個月，每個月的還款額度是固定的。但如果你仔細看賬單會發現，其中每個月償還本金的比例是逐漸上升的，也就是說在前期還的大部分是利息，随着時間的推移，還的利息會越來越少。

2.等額本金

等額本金相比較等額本息較複雜。貸款的所有本金會平均分攤到每個月，而利息是上一個交易日到本次還款日之間産生的費用，也就是說每個月還的本金是固定的，而利息會随着本金的減少而減少。相比較等額本息，這種還款方式在前期要還的本金和利息是相當高的，但是總利息卻少很多。

從簡單的定義中大概能知道，等額本金相對于本金，總利息是要少很多的，但這并不意味着它更“劃算”，這涉及到一個詞“本金使用率”。我們從銀行貸的款被稱作“本金”，比如說500萬的房子，按揭房貸350萬，這350萬就是本金。而隻有當我們手裡持有這份本金的時候，才需要給銀行利息，所以我們來算筆賬。

在350萬貸款，5%年化利率和30年還款期限的前提下，平均每個月我們需要償還的本息總額是18788.76元。但是通過計算器可以得知，我們第一個月實際償還的本金是4205.43元，而所持有本金就是350萬-4205.43=3495794.57元，利息則是14583.33元。但在最後一期，我們所償還的本金是18710.8元，而利息僅有77.96元。

而等額本金，通過計算可得出，每個月的償還本金固定9722.22元，而利息随着持有本金的減少，從14583.33到最後一期隻有40.51元。

而這兩種還款方式，等額本息的總利息是3263952.45元，等額本金是2632291.67元，相差近60萬。為什麼會差這麼多？因為兩種方式對持有資金的計算不同，直接給結論，總利息的高低其實隻與實際持有本金的長短有關，等額本金每月的歸本是遠遠大于等額本息的，所以持有本金再以一個高坡度下降。手裡持有的本金越少，能撬動的杠杆越少，受通貨膨脹的影響越小，說人話就是越不劃算。

即便不考慮每年5%-15%的通貨膨脹率，僅從國民的人均工資來看，10年的時間都不止翻一倍。所以長期的持有貸款，是有利于資金保值的。這也是為什麼房貸中不能也不可能出現先息後本還款方式的原因，如果有，那肯定會選擇先息後本。

總結一下，等額本息月供壓力前期較小，能夠撬動更多的鋼杆，容易被通脹稀釋，适合普通的上班族。而等額本金，前期還款壓力很大，但總利息少，适合有錢人或者老闆。這裡多提一句，其實有錢人的選擇并不是這兩種，因為持有本金一直在減少，會影響到總體資金利用率。所以有錢人都會全款買房，再去做抵押。把被房子套住的資金用貸款的方式變現，與房貸的方式正相反，能撬動更多的杠杆。

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