如果你最近考慮觀山湖區買房，我想下面這兩個樓盤你一定有聽說過：龍湖天曜、遠洋紅星觀山天鉑。

都是新品推出，且都有躍層，在總價120萬這個檔次上，都可以入手到項目的小戶型，這樣很多小夥伴糾結。

120萬上下，觀山湖選遠洋紅星觀山天鉑還是龍湖天曜二期？

（下文均簡稱為，觀山天鉑和龍湖二期）

兩個項目都處于号稱“沒什麼地了”的觀山東闆塊，但實際還有部分沒有連片開發的地帶，雖不一定拿來搞地産開發，但目前來看，至少方圓500米内還是存在城市界面/面貌一般的情況。

龍湖天曜：距離金融城1公裡，在林城東路對面是另一個地産項目中海映山湖，往東是大關城市花園，再往東，林城東路又是一條斷頭路，鍊接站西路（貴陽北站）。

這裡位置除了上述說到林城東路這一帶沒有連片開發之外，比如往金融城方向基本上是沒有其他高樓建築 沿街設施。

還有一個缺點就是離地鐵稍遠，陽關站雖離項目直線距離隻有700米，在步行還是有一定距離（1.2公裡）。

遠洋紅星觀山天鉑：相比起龍湖天曜，周邊交通一樣尴尬，自身周邊雖然不堵車，但陽關大道也是斷頭路，往東走同樣鍊接站西路。

同時這個區域更靠貴陽北站（行車距離1.6公裡），東側為北大資源夢想城，西側離金融101也隻有2公裡左右（以目前售樓部位置到金融101的行車距離）。

地鐵位置上，住宅地塊靠新寨站（要經過蘭海高速，後期應該會修路，這個離地鐵站比龍湖更近），商業地塊靠白鹭湖站。

兩個項目其實在縱向坐标（經度）上幾乎一樣，一南一北，位置各有優勢，但對比交通細節來說，龍湖旁邊的林城東路重要性略微高于觀山天鉑首開地塊旁邊的陽關大道。

（觀山天鉑首開的地塊靠陽關大道，整個項目從觀山東路開始，沿凱裡路往南布局，狹長地塊，北側靠觀山東路已經是項目後期了）

考慮到觀山天鉑屬于高鐵北/站前闆塊，距離貴陽北站較近，對居住舒适度、周邊生活環境有一定影響。（還好高鐵不是通宵開，不然就真的嘈雜了）

整個觀山天鉑，擁有300多畝商住用地，其中住宅用地容積率均為2.5；

龍湖天曜，擁有約180畝商住用地，二期住宅地塊容積率2.95。

需要注意的是，其實這個容積率數據都有點水分，容積率等于建築面積除以占地面積。但實際上，大家都偷面積做了躍層。

觀山天鉑這個地塊全躍層，假設贈送面積40%，那相當于建築面積乘以1.4，而占地面積沒變，那麼可以理解為實際容積率到3.5了。

龍湖的二期設計，略遜于之前的一期，從效果圖上也可以很明顯看出來。地塊面積小，樓棟少，也就沒法做更多的綠化面積，整體樓棟排布也不如觀山天鉑二期了。

（龍湖二期地塊規劃圖）

龍湖二期中間這部分的樓間距，29米、36米，雖不至于遮擋采光，但總覺得有點密了。

而觀山天鉑，因地塊形狀原因，多數樓棟居然是東西向，體現在戶型上就是有六棟樓的戶型，要麼客廳朝東、卧室朝西；要麼客廳朝西、卧室朝東。（個人還是更傾向于選擇坐北朝南）

（觀山天鉑首開地塊，陽關大道這一側為南）

從樓棟的形态上來看，龍湖二期為品字形樓棟，觀山天鉑為一字型樓棟，可以推測：

龍湖二期戶型更為方正 三面采光 容易被同樓棟其他戶型遮擋采光；

品字形樓棟缺點，紅色框框标注的邊戶/端戶，綠色框框标注的中戶，在黃色箭頭處會相互遮擋，但端戶和中戶都能做到三面采光通風

觀山天鉑戶型更為狹長 兩面采光 不夠真正通透、沒有對流/穿堂風。

（龍湖135㎡，客廳直接有對流風）

（觀山天鉑140戶型，客廳沒有對流風）

從房開角度，龍湖在貴陽口碑不錯，景觀、物業都屬上乘，這個優勢确實明顯。

受整個項目大小限制，暫沒有明确學校簽約的情況；自身規劃有6萬方商業、電競小鎮（但這個實際做什麼，還待定）。

而觀山天鉑，自身規劃有32萬方的商業綜合體（是否為愛琴海，待定，落地時間待定，自遠洋介入後，也引發了對紅星之前規劃配套的是否如期落地的猜測），且學校已經簽約，已簽約觀山湖一中附中、附小（30個班的小學和18個班的中學）。

故配套方面，觀山天鉑因項目規模的優勢，更勝一籌。

此處，我也有一處疑問，觀山天鉑作為聯合開發項目，做得好必然是強強聯合各取所長，但萬一（我說的是萬一）有小毛病，該找誰？

觀山天鉑：最小的建面約95㎡，最大的建面約140㎡，期間還有108㎡，109㎡和124㎡、128㎡的戶型。

龍湖二期：最小的建面約94㎡，最大的建面約137㎡，期間還有132/135㎡（其實都是一種）。

戶型選擇上，龍湖選擇不多，要麼大，要麼小，不如觀山天鉑豐富了。

來對比一下同等建築面積的小戶型吧：

（龍湖二期建面約94平米戶型）

龍湖二期的戶型格局還是傳統的豎廳結構，而觀山天鉑是時下流行的橫廳設計，顯得更大氣。

（觀山天鉑建面約95平米戶型）

但是觀山天鉑樓梯部分的設計還是對原本陽台位置的占用還是比較明顯的（這個可以在裝修中規避掉），要是真沒有陽台，那還是不太方便的。

小戶型做躍層，确實局限很大，之前也說過，但凡建面130平米以下的躍層，舒适度其實并不一定有同等建面平層好。

這個見仁見智，躍層動靜分離也是優勢。

最重要，來看實際得房情況，如果是平層産品，90多平米，算上20%公攤，能有個80平米實際使用面積已算不錯，但躍層的優勢也是明顯。

以上述兩個戶型為例：

兩個戶型都有超過100%的得房率，論實際面積，龍湖二期建面94平米戶型比觀山天鉑建面95平米戶型還多5平米左右。

這樣的躍層，我們在讀者群裡面也讨論過“躍層的那個隔層樓闆澆築到底要多少錢”？

小夥伴ZL表示“我現澆過一次，三十多個平方，花了一萬三四的樣子”。

估算下來400元/平米的樣子，大家可以評估一下。

如果另外封窗，保守還需要2萬元左右。

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關于價格：

之前龍湖一期的躍層賣到了1.5w ，價格挺高，二期也因為前面提到的設計原因，價格目前1.2-1.3w，相對親民了很多。

而觀山天鉑自首開起，便是1.2w左右的均價，此前号稱1.4w 。

也有房開的小夥伴說“就是因為觀山天鉑隻賣1.2w，拉低了整個觀山湖區躍層的價格，搞得周邊樓盤原本1.2w的高層都不好賣了。”

1.2w的躍層價格，一定程度上影響了龍湖，還順帶把周邊世紀城闆塊的金茂觀山府、萬科新都荟甚至更遠的萬科翡翠公園納入到了可同場競技的行列。

但觀山天鉑，才不是那個“因”。

如今市場行情不佳，觀山天鉑本身開盤時間也拖了一陣（消耗了熱度），搶占市場也是聰明的一招。

對房開來說，效益最大變現即可；

而對于購房者來說，剛好需要且買得起，就ok。

價格類似，設計上并沒有哪家可以百分之百完全碾壓對方，你選取你最在意的哪個方面即可。

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