這兩年，憑借各項利好跻身頂流闆塊的燕子矶，終于遇到了瓶頸。

銷售朋友圈“仁恒公園世紀挂5萬1”的消息沒傳多久，媒體就報出“燕子矶二手房成交價回到2年前”。

買房君也從多方核實了消息，得到的結論是：燕子矶二手房确實降價了。

那麼然後呢？

01

中介：價格确實降了一點

但總體比較穩定

去年9月，買房君實探燕子矶時，發現中介門店大量關門，但二手房價格一直在穩定上漲。

今年再去，中介就很直接地告訴我：今年燕子矶整體價格都往下降了一點。

根據貝殼找房數據，燕子矶闆塊二手房價格近10個月的漲幅情況如下：

大部分小區房價都跌了，招商1872依雲華府、融創玉蘭公館、金浦紫禦東方三個小區降幅超過6%、單價超過2000元/㎡。

中介透露，關注度最高的融創玉蘭公館，目前的市場價在3.8-4萬/㎡，比挂牌價還要再低一些。“去年融創88㎡成交到400萬，單價4萬5。今年降到4萬，這個月成交一套總價340萬。”

而降價原因，中介總結：去年下半年政府調控，加上今年的疫情，陸續有業主開始降價，主要是急用錢或者想置換，早些年這邊不少投資客。

盡管二手房價格普降，但今年剛剛解封的小區，勢頭卻很猛，如中海燕矶聽潮，目前挂牌均價已經突破4萬/㎡。中介告訴買房君，同樣是精裝房源，未來中海房價會跟融創差不多。

“總體來說燕子矶還是比較穩的，降價是前兩年漲太猛了，現在市場不好降一點很正常。畢竟新房都賣3萬7了，還是期房，你說二手房還能怎麼降呢？再往下降就不現實了。”

燕子矶新城主幹道太新路

“你可以晚上來這邊看看，人還是蠻多的，自住率在50%以上。很多橋北的客戶會置換到這邊，考慮江核的也會看燕子矶。”

買房君轉了一圈，發現這些小區的底商明顯比以往豐富了許多。

融創玉蘭公館底商

招商1872公園裡底商

而預計今年年底通車的地鐵1号線北延線也讓燕子矶居民看到了希望，“這邊學區定了是南師附中，商業招商花園城已經開了，萬象天地預計明年開業，再加上地鐵。放眼主城，有這個配置的，房價不都在4萬以上嗎？”

02

燕子矶老鎮地塊即将出讓

幕燕濱江頂豪要來了？

燕子矶今年的新房市場也并不熱鬧，寶能濱江府、華發四季雅築、頤和四季府三盤在售，房價已經穩定3.6萬 /㎡。置業顧問也向買房君透露：今年市場有點難。

不過，今年7月12日燕子矶還将出讓三幅地塊：

①G32地塊：燕子矶街道燕園路以東、寅春西路以北地塊，毛坯房限價32640元/㎡

②G33地塊：燕子矶新城怡園東路以東、燕恒路以北地塊，毛坯房限價32320元/㎡

③G34地塊：和燕路以東、臨江路以北（燕子矶老鎮）地塊，不設毛坯限價

作為13幅不設毛坯限價的地塊之一，燕子矶老鎮G34地塊面積不是最大、總價不是最高，但卻是容積率最低、出讓條件最多的地塊。

出讓條件多達9條、綜合容積率低至1.06，A、B兩個分區的建築高度分布限制在13米、16.5米以下。

這便意味着，這塊地的住宅最高隻能建5層，這是燕子矶新城前所未有的産品。目前燕子矶新城密度最低的項目是仁恒公園世紀，容積率1.6，層高11層洋房。

這塊地将帶着燕子矶的住宅産品，在面積和價格上迎來全新進階。曾經，初入南京的寶能也曾野心勃勃地将産品定位為250㎡濱江大平層，可惜彼時的市場接受度不夠，最後隻能改小。

實際上，燕子矶老鎮地塊隻是濱江商務區二期的一部分，三期地塊尚未露面。但已有初步規劃：燕子矶濱江商務區三期項目位于南京電氣集團廠區及周邊區域，占地面積約650畝，地上建築面積約140萬㎡，包括50萬㎡住宅及90萬㎡商業及辦公。

燕子矶濱江商務區效果圖

燕子矶新城，路還長着呢！

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