“老師，你要看哪種房子嘛？我們這裡有94-102㎡的高層，也有117㎡的大平層……”3月10日下午，購房者施先生向搜狐焦點重慶站記者抱怨說，“117㎡都算大平層，也真是醉了！”

施先生所說的樓盤，位于巴濱路馬桑溪橋旁的千江淩雲。施先生是3月2日開始關注該樓盤，之後，施先生帶着家人，特意趕到該樓盤銷售中心。他是想尋找真正的大平層，但發現，置業顧問給他介紹的117平米的大平層，隻是建面還不是套内。

“如果真算成套内的話，這個所謂的大平層，面積還不超過100平米。”施先生說。

現象》

套内95平米三房也被稱為大平層

施先生所說的個案，其實在市場上還比較普遍。那麼，什麼是大平層？什麼樣的産品才稱得上真正的大平層呢？

對此，搜狐焦點重慶站記者予以調查發現，市場上對大平層的認定，真還是五花八門。

以地處中央公園的雅居樂﹒富春山居為例，該盤對外宣傳說，正在售建面110-142㎡的精裝大平層。如果算成套内，該盤所說的大平層，套内僅95㎡，3室廳1廳，與普通高層産品并無差别。

同樣，楊家坪商圈旁的中建龍玺台，該盤對外宣傳說在售套内約101-132㎡的大平層産品，套内均價約18000元/㎡。

……

類似的情況來有很多，搜狐焦點重慶站記者就不在這裡一一列舉了。

與之相對應的是，一些大平層産品，又将面積做得非常充足。目前重慶市面上出現了多個面積超過400㎡的大平層項目，如兩江峯、梵悅天禦。其中梵悅天禦最大戶型面積高達412㎡，但其銷售難度，業界也早有耳聞。

呼籲》

建議大平層予以分級，避免魚龍混珠

“嚴格來說，為了保證大平層産品的品質，一般面積要求達到200㎡以上，在功能上，一般以四房及以上為主。但是，在重慶的實際開發中，為迎合客戶的需求和價格承受能力，大平層的尺度有所放松。”資深行業專家、晟城地産總經理許小科認為。

許小科說：“從産品打造來講，大平層産品與傳統大面積戶型産品的區别是多維度的。因此僅從産品本身來說，目前重慶樓市中相當多的大平層産品并不能稱之為真正的大平層。”

業内資深人士張鑫看來，從大平層的發展水平來看，其實需要分級，可按照面積、金額等因素劃分為頂配、高配以及标配。

張鑫認為，頂配大平層其實可以做如下界定：一層一戶，雙電梯，立面、公區、大堂、車位等都要需要頂級設計，面積300-500㎡ ，總價600-1000萬。代表産品如長嘉彙﹒兩江峯、金科九曲河等。

如果說高配，可以做如下界定：一梯兩戶，面積200-350㎡ ，總價大約500-800萬。代表作如龍湖﹒舜山府、來福士廣場、約克郡、公園大道等。

标配：T2為主 面積160-200㎡ 居多，總價300-500萬居多。代表作如龍湖昱湖1号、棕榈 泉、首創天閱等。

（兩江峯/圖片來源于網絡）

（龍湖舜山府/圖片來源于網絡）

聲音》

大平層不能隻以面積來定義

重慶龍湖策劃總監王磊分析認為，如果單從面積來定義大平層，這太過于狹義。

他說，大平層的面積并不是越大越好，90㎡一室一廳可以稱為大平層，200㎡五房兩廳也能算大平層嗎？合理的戶型結構為業主提供相對舒适的尺度，豐富的生活場景滿足家庭成員需求，才能談得上大平層。

作為行業的佼佼者，重慶龍湖擁有豐富的大平層開發經驗。“我們做舜山府之前，曾對客戶群體進行了深入調研，充分了解他們的喜好與需求後，才決定在戶型結構、建築立面、園區尺度、功能配置、品牌服務等方面進行打造。在舜山府取得階段性成功後，而後又将這個标準體系陸續應用在其他項目。”王磊表示。

張鑫也認為：“其實，大平層應該有自己的KPI體系。從産品本身的差異化優勢和市場需求角度來看，大平層已經成為高端市場新興發展模式。但不可否認的是，作為豪宅，它需要具備一定的标準。”

學術界》

學術層面對大平層并沒标準定義

重慶大學建築城規學院建築系主任、博士生導師龍灏教授表示，在學術界，對大平層并沒有準确的界定。但龍灏認為，從家庭人口規模的角度來看，大平層的面積不宜做大，180㎡左右或許更加合适。

他表示，根據第六次全國人口普查顯示，重慶市家庭平均人口數為2.8，這說明3口之家正逐漸減少，家庭人口規模趨向小型化。而在這樣的态勢下，人均住房面積其實不會太大。

“一個隻有3口人的家庭會購買400㎡的大平層嗎？可能是不會的。如果将面積盲目做大，最後隻能淪為開發商的一種噱頭。”龍灏教授強調。

三大标準定義真正大平層

随着改善需求的進一步爆發，大平層産品正逐漸成為高端市場的主力軍。

根據世界企業家集團、世界地産研究院和《總裁》雜志社聯合編制的2018《中國10大超級豪宅》排行榜顯示，大平層項目就多達6個，超越了别墅産品。

在重慶，大平層同樣是“爆款”。根據銘騰機構數據統計，2018年重慶大約有35個項目在售大平層産品，主要分布于渝中半島、北濱路、寸灘、中央公園、照母山、禮嘉等組團。

從市場供應量來看，大平層已成為開發商們的共同選擇。

所謂大平層，從字面來理解，往往會是面積大的平層産品。是這樣嗎？專家意見認為，認為一個合格的大平層産品應該符合以下3個标準：

優質的産品

闆式結構非闆式橫廳的産品很難稱之為大平層，因為闆式橫廳産品才可以更好的保證景觀視野的通透性與占有度以及居住品質的舒适性；

梯戶比真正的大平層，産品在梯戶配比上遠超一般的大戶型産品配置，多層2梯2戶，小高層/高層3梯2戶，甚至一梯一戶，在保證單梯服務戶數的同事，實現客梯與貨梯功能分離，更能增加居住的品質感與儀式感；

公區打造在入戶大門、大堂、車庫、園林、功能空間的打造上，需要更高、更具特色化的配置标準；

功能分區更多考慮圈層客戶的需求，在如會所、健身房等功能區域的打造上更具特色；

品牌指标産品細節的追求更加細緻，在用料材質上采用的品牌、生産及裝配的工藝均為一線甚至頂級水準；

價格指标 高标準裝、高單價、高總價；

核心地段

區位指标位于城市中心區域或者靠近核心區；

便利指标 交通方便，周邊有一定配套；

放眼世界，從紐約曼哈頓的“中央公園西15号”，到東京的“The House”，再到與英國女王比鄰的倫敦“海德公園1号”；在中國，從北京的“盤古大觀”，到上海的“湯臣一品”，再到香港的“天玺”；這些大平層豪宅無疑都處于地段好、配套好的城市核心。

重慶魯能相關負責人表示，由于别墅用地限制越來越多，高淨值人群在逃離的基礎上又出現回歸的趨勢，大平層産品正适應了這一點。這些人很多都離不開主城，離不開主城的資源配套及生活體驗。所以大平層讓他們又回到了城市當中，并占據城市中心。

稀缺資源

人文資源 擁有曆史悠久的人文積澱區域

自然指标 擁有全市獨一無二的河流、湖泊、公園等自然資源

什麼樣的人在購買大平層？

有調查研究發現，會購買大平層的一般以城市新富階層、投資公司高管、外籍人士為主。“這幾類人往往是為更有品質的生活而願意多花錢的人，同時也是更想占有稀缺資源的人。”王磊談到。

在重慶，頂級大平層産品一般也都占據着不可複制的稀缺資源。比如城市中心的國賓壹号院、鵝嶺峰、龍湖﹒唐甯one；瞰江一線的來福士廣場、長嘉彙、喜馬拉雅；照母山的龍湖舜山府、約克郡以及碧桂園中俊·天玺。

可見，擁有不可複制的稀缺資源也是真正的大平層應該滿足硬性條件之一。對比以上，我們可以很容易分辨，目前市面上的很多項目隻能是僞大平層。

縱深》

重慶大平層發展經曆3個過程

萌芽期——20011年以前，産品主力在140—160平米，價格10000-12000㎡。這個時期産品多為點式結構，中度裝修。

發展初期——20011年至2013年，200—300㎡為主力，價格20000-25000㎡。産品多位于城市核心區，闆式結構，高标準配置，高标準精裝。

高速發展期——2013年至2018年，産品住主力200-400㎡，闆式結構，高标準配置，高标準精裝尊崇感強，成為多次改善和終極置業首選。

以上可以清晰看到，随着産品的不斷進化，大平層所具有的屬性更加豐富。

搜狐焦點重慶站 小狐狸

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