1 2019年之前，房圈有個普遍共識——
隻看漲幅的話，高基數的豪宅明顯不如剛需。
還有房圈人士專門跑過數據，去計算 不同小區均價的年化漲幅，數據也支持上面的結論。
2 但是這個規律在疫情後失效了，新的現象是：豪宅的的漲幅明顯好于剛需。
接着大家對「改善才是未來」快速達成共識。
并進一步得出「置換掉手裡的爛牌，持有稀缺的好牌」的決策。
自媒體的存在，讓共識可以在小範圍内快速達成。
3 那麼是什麼主導了這種由剛需→改善/豪宅 的轉變呢？
後視鏡地總結幾個趨勢：
① 疫情後K型分化帶來了不同群體的購買力變化，這點老生常談了，不再贅述。
② 城市化率放緩疊加結構性分化——很多城市人口流入放緩甚至倒退，導緻本地樓市由增量轉為存量市場。
從人口角度看，越是低線越該逃離，越是二線越該擁抱稀缺和新産品。
③ 剛需的數量肯定更大，還有法拍、保障、共有等屬性的可替代品，剛需更偏買方市場，改善更偏賣方市場。
④ 終究是「需求」在底層推動着這種轉變。下面這張圖去年對我沖擊很大：
⑤ 投機需求一定是順應趨勢的，投機資金以前的品味是偏水庫系的囤平米、以「量」取勝，用杠杆加速。
但2017年至今，投機資金本就少了很多，疫情後對杠杆的使用也愈發謹慎，品味也順勢轉向了精品或買入即賺的價差新房。
4 進一步地，結合過往數據，我們不難得出一些「結論」和「推論」：
剛需房的波動幅度更大一些，改善房的波動更小一些。
在地産牛市階段，剛需先啟動，漲幅大。
在地産熊市階段，剛需先下跌，跌得多。
隻論幅度的話，長期看，改善跑赢。
5 當然，對剛需和改善的定義也需要更明确一些：
以上圖片均來自丁祖昱2023年跨年演講PPT。
6 在改善房内部，肯定越主流的産品越好，比如沒有硬傷的三房兩衛，其回報率和流通性大概率好于四房大平層以及别墅。
以上讨論的默認前提是，城市選擇仍然享有最高權重，這點不會變。
另外今天新作了張圖，希望能幫到一些讀者。
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