作者丨睿和智庫研究部

編輯 | 劉陽 排版 | 張琦

2021年地産行業在不絕于耳的暴雷聲中度過，而行業中唯一可見的曙光，當屬租賃住房賽道。彼時這個賽道曾被行業認為是最難賺錢的，但在國家利好政策的推動下，時隔六年，租賃住房賽道再次迎來“高光時刻”。

不過盡管有多重政策利好，投資大、回報慢、盈利難仍是目前行業的共性問題。未來，入局者如何在順勢中突出重圍，其核心壁壘仍在于企業的運營能力。

睿和智庫研究部通過長期對租住行業及企業的跟蹤，推出“2021全年度集中式長租公寓企業運營力30強榜單”，本文從行業動向、企業運營模式及運營規模等方面解讀集中式長租公寓運營企業在過去一年的運營力表現。

榜單排名

行業綜述

1.政策回顧：覆蓋“投、融、建、管、退”各個環節

2021年，在“住房回歸居住屬性”的總基調下，中央政府積極鼓勵包括長租公寓在内的住房租賃市場發展，出台了一系列支持性政策，發布了包括土地供給、稅收優惠和金融支持等方面的政策，同時也加強了市場規範和管理。

今年中央特别提出将發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。政策不僅從供給端擴大了供地渠道為保障性租賃住房注入了更多房源，更從強大的金融支持和稅收優惠上為發展保障性租賃住房提供了充足的養分，确保了政策的有效實施落地。相關政策内容更是覆蓋了“投、融、建、管、退”各個環節，加速了保障性租賃住房的落地和發展。未來在中央政策的引導下，保障性租賃住房将成為房地産市場新的增長極，為行業發展打開全新格局。

睿和智庫認為，從短期來看，十四五期間政府會加大政策扶持保障性租賃住房，保證供應落地。長遠來看，預計政策的普惠範圍将從保障性租賃住房擴大到整個租賃住房市場，将會為房地産行業帶來良性循環。

表1：2021年住房租賃市場重點政策

（橫屏觀看效果更好）

資料來源：政府網站，睿和智庫整理

2.資本動态：融資渠道主要集中于住房租賃專項債券

受前兩年長租公寓市場暴雷影響，2021年長租公寓行業融資熱度持續收縮，企業普遍面臨融資壓力。

鑒于政策推動及融資成本的影響，行業融資渠道主要集中在住房租賃專項債券，2021年8家房企成功發行9宗住房租賃專項債券，總發行規模123.67億元；股權融資渠道1家獲得融資，2021年9月26日安歆集團完成數億元Pre-D輪融資，由前海母基金領投，本輪融資将用于安歆集團城市端員工住宿業務和園區端配套住宿業務的持續擴張；類REITs渠道成功發行2筆，融資主體分别是星河控股、北京保障性住房建設投資中心，發行規模分别為7.35億元和4億元

表2：2021年住房租賃專項債券成功發行情況

數據來源：睿和智庫整理

榜單解讀

1.TOP30累計在運營規模82.3萬間，TOP3在運營房間數均超9萬

2021年TOP30集中式公寓運營企業累計開業規模82.3萬間，行業巨頭TOP3的仍是萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方集團，其在運營房間數上均超過9萬間，規模合計占TOP30的42.4%，企業規模與TOP3之後的企業已拉開明顯差距，占據絕對的頭部優勢。

其中，萬科泊寓、龍湖冠寓在2021年間增速較前兩年有所放緩，戰略從規模化擴張向精細化運營轉型；魔方集團則通過收并購的方式不斷完成擴張，為其上市做充分準備。

圖1：2021年TOP10集中式長租公寓運營企業累計在營房間規模

數據來源：睿和智庫整理

2.房企系占比超40%，“國家隊”勢頭強勁

2021年TOP30集中式公寓運營企業中，房企系占比43%，仍為租賃市場主力。創業系占比23%，雖然創業系企業數量在租賃市場中不斷收縮，但留在行業賽道中的創業系企業仍保持較強競争力，2021年魔方、安歆繼續開啟收并購模式鞏固市場地位，樂乎在擴大規模的同時加速與國資合作、完善商業模式。

國企系入市動作積極，國資背景的東南青年彙、城方城寓、合房承寓、寶地友間來勢洶洶，已開業規模均在8000間以上。酒店系則快速擴張服務式公寓市場，穩固其品牌優勢。

圖2：2021年TOP30集中式長租公寓運營企業背景情況

數據來源：睿和智庫整理

3.超過60%項目集中在人口流入多、房價高的一線城市

根據睿和智庫監測，2021年65%以上的新開業項目集中在上海、北京、廣州、杭州、深圳、南京等人口流入多、房價高的一線城市，30%左右的項目布局在核心的二線城市。

其原因，一方面由于一線城市及重點發展租賃住房的二線城市市場較為成熟；另一方面因為一線成熟與二線核心城市對保障性租賃住房的土地供給加大，相關支持政策較為清晰。

圖3：2021年集中式長租公寓企業新開業項目布局情況

數據來源：睿和智庫整理

4.産品仍以白領公寓為主，租賃社區項目加速入市

産品類型方面，70%左右的在管項目仍以白領公寓為主，服務式公寓市場布局加快，雅詩閣、鉑頓、窩趣服務式公寓等酒店系企業擴張速度最為顯著。

另外值得注意的是，随着集體土地和R4租賃用地的推出，2021年大體量的租賃社區項目加速入市，房企在發展傳統長租公寓的同時也在積極探索租賃社區的新方向。

表3：2021年新開業租賃社區項目彙總

資料來源：睿和智庫整理

5.企業運營模式向輕重并舉靠攏，品牌向多元化方向布局

2021年，長租企業運營模式逐漸向輕重并舉的方向轉變。以房企為首的行業重資産梯隊，由重轉輕。

碧桂園文商旅集團在2021年明晰了對長租項目的戰略定位，未來往輕重并舉的方向發展，輕資産方面集中在高端服務式公寓奧克伍德碧軒的拓展，重資産方面集中在白領公寓，重點解決自持用地項目。截至2021年12月底，碧桂園文商旅長租公寓在運營項目中自持重資産項目約51萬方，輕資産項目約16萬方。

方隅公寓一直以來堅持以重資産為主的經營路線，而2021年11月開業的方隅·上海聯航路雲濤公寓則是一個輕資産項目。為了完成中駿2025年布局20萬間長租公寓的目标，估計方隅未來還有很大部分長租公寓的規模需要由輕資産模式完成。據不完全統計，截至2021年底，方隅公寓已布局北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等8個城市，累計在運營25個項目，累計在運營房間數超過9000間。

金地草莓社區在2021年确立了“多維驅動，輕重并舉”的核心戰略，由早期單一包租模式向輕重資産并舉的模式轉型。據不完全統計，截至2021年底，金地草莓社區累計在開業項目超過60個，累計在運營房間數超過8000間。

同時，2021年部分企業開展多元化布局，優化品牌矩陣，積極拓展中高端市場。

2021年4月，自如并購“曼舍”，以“曼舍”為高端品牌進一步發展旗下豪宅業務。

2021年5月，方隅公寓宣布全面升級品牌戰略，将品牌名稱“FUNLIVE方隅”更名為“方隅公寓“，緻力發展中高端公寓市場。

城家則在2021年針對城市青年客群推出全新集中式青年公寓品牌――勵業公寓，已形成多樣化産品矩陣，滿足新就業大學生、白領、藍領、高端商務人士等細分客群的長租需求。截至2021年底，城家已布局19個城市，累計在運營108個集中式公寓項目，累計運營房間數超過17000間，旗下産品出租率達95%、GOP（總毛利率）為85%、續租率為54%。

榜單說明

表4：集中式租賃住房運營企業運營力指标體系

備注：

1、榜單數據截至2021年12月31日。

2、數據來源為：

1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數據庫；

3）其他公開渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網站、學術研究報告等信息渠道。

3、榜單中所引用數據，如有偏差，歡迎後台留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。

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