對于南京很多購房者而言，在百家湖、河西等熱門闆塊暫無新盤入市的情況下，買套二手房成了退而求其次的選擇。正如一些購房人所說：能買到就不錯了，還挑？

但事實上，雖然同一闆塊内的二手房價格大體相當，但總有一些樓盤拖了整個闆塊的“後腿”。令人驚訝的是，有時候僅僅一街之隔，兩個樓盤的二手房房價少則相差10000元/平米，多則甚至相差20000元/平米！

作為江甯房價金字塔“頂端”的百家湖二手房價格也一直領跑闆塊，從上半年起，區域内二手房成交價站上“4萬 ”的高地。買房君從一位二手房中介處了解到，朗詩玲珑嶼、萬科翡翠公園、龍湖春江郦城三盤目前最受歡迎，雖然45000元/平米的成交價隻是個别現象，但從他們門店的情況看，這三盤的成交價都在40000-42000元/平米左右，領跑整個區域的二手房。

龍湖春江郦城

在百家湖二手房“破三沖四”的時代下，闆塊内的21世紀太陽城卻“按兵不動”，根據安居客數據顯示，21世紀現代城二手房一直在29000元/平米左右，和一街之隔的朗詩玲珑嶼二手房價格相差了近13000元/平米。而近期21世紀太陽城·銀座加推的住宅房源均價也不過29500元/平米，部分新房房源單價甚至超過了二手房的房價。

買房君了解到，朗詩玲珑嶼和21世紀現代城同屬于北京東路小學江甯分校學區房，且隻相隔一條在建小路，但由于房屋質量、物業服務、産權年限三個方面的因素影響，導緻了二手房價格差距非常大。

21世紀現代城

朗詩玲珑嶼為綠色科技住宅，物業為朗詩物業，房源比較新且小區環境好，對二手房買主來說，這些都是潛在的升值因素。而21世紀現代城産權年限已經縮水15年以上，且21世紀物業在小區管理上也有些混亂，此前發生了多起維權，因此不管是小區口碑還是品質上，都不如朗詩玲珑嶼。

朗詩玲珑嶼

近期，百家湖闆塊内的景楓鳳凰台、龍湖春江郦城都将有一批房源陸續交付，中介表示，這兩個小區業主對房價的心理預期非常高，報價可能會達到45000元/平米左右，但最終成交價會如何還是要看市場的認可度。

地處“宇宙中心”河西的仁恒江灣城可以說是南京樓市中的一個神話，市場認可度極高，甚至南京市場中一些新盤入市的時候都會喊出“超越仁恒”的口号，但真正可比肩者寥寥無幾。目前，河西中部商品房小區的二手房均價在53000元/平米左右，但根據鍊家數據顯示，仁恒江灣城一期、二期的二手房報價在56000-58000元/平米，三期、四期的報價已經超過了60000元/平米。

根據安居客數據顯示，仁恒江灣城蘭苑均價約56695元/平米，仁恒江灣城竹苑均價約58511元/平米，和苑價格約66670元/平米，仁恒江灣天成二手房價格最貴，均價約77111元/平米。

仁恒江灣城

但和仁恒江灣城僅相隔一條河西大街的蘇甯濱江壹号二手房價格卻隻有39704元/平米，和仁恒江灣城整體均價相比，相差了近20000元/平米。

不管是學區還是江景，兩個項目的配置幾乎相同但蘇甯濱江壹号在土地性質、戶型設計、物業服務和社區管理上的種種硬傷也造成了二手房價格遠低于仁恒江灣城。

由于蘇甯濱江壹号為65年産權公寓，而仁恒江灣城的用地性質為70年産權住宅， 兩者用地性質的差異成為了主導二手房價格差異的最重要因素。

蘇甯濱江壹号

仁恒江灣城

從戶型上看，蘇甯濱江壹号由于追求270度觀景效果，在室内設計了大量圓型空間，這就導緻了大量的空間浪費。

蘇甯濱江壹号戶型圖

物業方面，仁恒江灣城的仁恒物業在服務上一直有口皆碑，而蘇甯濱江壹号的物業管理也存在不少的問題。由于蘇甯濱江壹号沒有采用圍合式的設計，也就無法形成社區氛圍。

蘇甯濱江壹号

在河西二手房集體“破五”的當下，蘇甯濱江壹号的二手房價格可以說很“佛系”。

提及橋北，“剛需”和“超級大盤”是揮之不去的标簽，弘陽、蘇甯、大華三家開發商幾乎撐起了這片區域的樓市。從整個橋北二手房市場來看，各盤二手房均價都在25000元/平米以下，但位于橋北的弘陽旭日上城和旭日愛上城的挂牌價卻遠超周邊項目，挂牌價約26000-29000元/平米，部分房源成交價甚至突破30000元/平米。

旭日愛上城

翻看鍊家的成交數據，6月份橋北闆塊的旭日愛上城小區兩套房源以3萬/平的單價成交。在二手房均價普遍2萬左右的橋北，3萬的成交價可謂是天價了。

網頁截圖

網頁截圖

而位于周邊的浦泰和天下二手房報價隻有23000元/平米，部分房源成交價甚至隻有20951元/平米。

相比之下，浦泰和天下的二手房比旁邊旭日愛上城三街區低了近9000元/平米。買房君了解到，造成兩盤二手房價格差的原因主要是學區。

按照橋北的學區劃分，旭日愛上城第三街區和弘陽旭日上城的學區為紅太陽小學和浦口外國語學校，教學質量以及升學率都領先橋北的大部分學校。而浦泰和天下的學區為柳袱小學和十七中，這兩所學校并不是優質學校，在南京學校的梯隊劃分裡，隻能在三類開外。

其實，類似的二手房價格差在南京還有不少，例如江甯的銀城千花溪和潤龍錦園、麒麟的啟迪方洲雅園和中海國際社區一期、浦口的旭輝銀城白馬瀾山和融僑觀邸等，雖然價格沒有以上三個案例相差10000-20000元/平米，但挂牌均價也相差了4000元/平米以上。

從三個案例中可以發現，影響二手房價格的因素主要在于學區、物業、房屋質量、戶型這四大因素。

南京樓市資深評論員尹霄飛認為，購買二手房還是盡量買品質好的，因為優質的二手房保值增值的能力比較強。而在未來這種房價差異會更大，好的物業也會提升業主的整體素質水平。現在出現這種價格差異也是市場的反應，類似于朗詩玲珑嶼、仁恒江灣城這些小區的品牌溢價就體現在高品質、科技住宅等因素上。如果沒有這種差異，開發商的品牌溢價就無處體現。而現在不僅是樓盤之間存在了這種差異，闆塊之間也開始有了差異化。

南大傳媒集團、房産研究中心主任總經理李彙豐表示，二手房的挂牌價是可以參考，但它不能代表最終的成交價。“一般來說，如果不是頂樓底樓這種特殊的房源，同一個小區裡，一般都是從價格最低的開始成交，對于二手房買主而言，最近三個月的成交價可以作為買方的評估标準。至于兩個不同的小區，物業包括資源是不一樣的，一般價格稍高一點的潛力會更大流動性會更好一些。品牌的流動性會更強一些。”李彙豐說道。

徐新玥

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