說起光明，大多數深圳購房者是又愛又恨。

選對了區域并及時買入的，愛它這些年的快速發展和房價漲幅帶來的收益；沒買入或者買錯了區域和項目的，恨它波瀾不驚的漲幅。于是大家把光明的項目分為兩種，一是網紅盤，二是其它剛需上車盤。

這些年，憑借片區價值的快速兌現和一年一變的二手房價漲幅，光明早已誕生了不少網紅盤。除了大家熟知的龍光玖龍台、光明星河天地、勤誠達正大城等前幾年開盤的項目。去年，當日實現售罄的宏發萬悅山也進入了更多人的視野。因為入市進展太緩慢，多次被傳要入市但屢屢“放鴿子”，該項目也被網友戲稱為光明“鴿王”。

近期，市場再度熱傳宏發萬悅山二期将入市，但據南都·灣财社記者了解，該項目2012年已申報舊改，2018年開始施工，2021年3月才推出首期産品，目前二期已施工一年仍未有入市時間表。

與之形成鮮明對比的是，一路之隔的星河天地舊改項目2016年立項，2018年便開始銷售，至今已銷售至第五期。而去年集中供地的第三、四批地塊，部分已開放展示中心即将開盤。

記者實探

二期建了十幾層，入市還無時間表

“那邊最好不要等了。”對于宏發萬悅山二期什麼時間開盤的問題，中原地産中介林生（化名）告訴記者，光明現在還有很多在售的項目和即将開盤的項目可以關注，至于宏發萬悅山二期，“隻能去周邊看看，目前還沒有開放售樓處，具體開盤時間我們也不太清楚，還沒有消息。”

而在問及宏發萬悅山二期是否有計劃開盤時，宏發内部的工作人員告訴記者，“不知道什麼時候開。”

近日，南都·灣财社記者走訪光明宏發萬悅山項目周邊，展示中心門口有保安駐守但并未對外開放。從項目整體建設進度來看，目前宏發萬悅山一期建築已經封頂，另一部分包括二期建築仍在建設中，中午可見建築工人進出工地。

地理位置上，萬悅山項目地處光明大道及華夏路交界處。盡管光明大道為光明的主幹道，出行非常方便，但因其車流量較大，對于部分網友反映的噪音問題有待考量。

周邊配套方面，項目距離6号線光明大街站步行距離為601米（百度測距），光明大街站一站即到鳳凰城站，九站到深圳北站。其中，鳳凰城站為（在建）地鐵13号線二期北延站的換乘站，日後乘坐13号線到可直達深圳灣口岸、西麗高地鐵站等站點。

在項目斜對面（過十字路口）即為光明另一大網紅盤星河天地，星河天地計劃引入星河的“COCO系商業”，打造光明版福田COCOPARK。

前情回溯

十年前申報舊改，4年前已開始打地基

據了解，早在2012年，《深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》深圳市宏發光明房地産開發有限公司就已經申報了這個舊改項目。到2018年時，項目還在地基階段，深圳市場便傳出了該項目将在18年下半年入市的消息。

2019年5月5日，宏發萬悅山名庭4棟、5棟、6棟、7棟拿到施工許可證。據深圳住建局網站顯示，合同竣工日期為這2021年9月15日。

2021年3月，在合同規定的竣工前五月，宏發萬悅山一期終于開盤。舊改相對于土拍，建設進程較為緩慢，從2012年到2019年開始施工，7年的時間或許并不算特别久遠。

隻是作為對比的是，僅一路之隔的星河天地舊改項目，2016年立項，2018年便開始銷售，至今已銷售至第五期。而去年集中供地第三、四批的部分項目，部分已開放展示中心即将開盤。

據“家在深圳”網友爆料，該項目2018年3月便已經在地基階段，當時市場便傳出了該項目将在2018年下半年入市的消息。

但直到2年多後，項目一期産品才正式入市。如今的二期産品仍是如此，合同開工時間為2021年6月，目前距離開工已滿1年，傳出幾波入市消息，至今仍無确切開盤日期。

開盤情況

一期“鴿”了兩年，成“深圳最難打新盤”

對于宏發萬悅山的拖延症，廣大網友們似乎已經習慣了：“限價盤開發商為了利潤也是拼了”、“聽說又要鴿了，延後到8月份”、“明年2月份再看看吧”、“内部消息是因為證件不齊，所以沒辦法取證”……

網友衆說紛纭，但不可否認的是，宏發萬悅山二期傳出入市消息已有幾次，卻至今仍未見開發商的任何動作。是真的“不可抗力因素”還是開發商拖着不入市，坊間不得而知，但這已不是該項目第一次遲遲不入市。

2021年3月，宏發萬悅山一期線上選房，推出建面約88-209平住宅，單價區間在4.61萬-5.36萬元/㎡，總價區間為407萬-1118萬/套。項目吸引了1070批買家搶367套房，創下當時深圳打新有史以來入圍的最高積分——72.3分，開盤當日中午便售罄，僅21人棄選。

72.3分是什麼概念？

有購房者算了一筆賬。10年無房産交易的深戶家庭可以積50分，剩下的22.5分需要連續交10年以上的社保才能滿足，畢竟一個月的社保積分隻有0.1分，所以想要滿足這個積分，需要“深圳戶口 名下無房 10年内沒有房産交易 每年每月都按時交社保”才行。

當然這并不是結束，搶到房之後的購房者，還可能面臨着拒貸、抽貸的風險，可謂是“關關難過”。

由于誠意登記關閉時間也一延再延，資料審核的嚴格程度引發網友吐槽，加上創下當時深圳打新有史以來入圍的最高積分，宏發萬悅山被深圳購房者稱為“深圳最難打新盤”。

周邊行情

一二手房價差大，二手挂牌價最高9萬

據網傳消息，宏發萬悅山二期或推出約678套住宅，主推戶型為建面79㎡3房2廳、89㎡3房2廳、118㎡4房2廳。戶型方面，同一期的建面88平可做四房相比并不具備太大的優勢。

而在價格方面，網傳二期精裝修交付，預計單價在5.1萬元/㎡（以最終開發商公布的價格為準）。

盡管二期的市場預估價相比一期均價略高，但與同片區的其他二手房對比來說，仍具有較大的價格優勢。例如與萬悅山直線距離1公裡(百度測距）外的龍光玖龍台，目前二手市場挂牌價已經去到7萬-8萬元/㎡，最高挂牌價到9萬元/㎡。116平的4室2廳挂牌總價1044萬，單價9萬元/㎡，89平的3室2廳挂牌總價在800萬，單價8.9萬元/㎡。

龍光玖龍台底商已基本開業，人氣旺盛。

同龍光玖龍台較近的深房傳麒山二手房指導價51900元/㎡，目前市場最高挂牌價突破11萬元/㎡，該戶型為258平的8室大戶型，光明市場較為少見，其餘戶型市場挂牌價均在6萬-8萬元/㎡之間。

而直線距離1.6公裡外的光明大第，目前二手房挂牌價最高已經突破了9萬元/㎡。163平的5室3廳業主挂牌總價在1550萬，單價接近9.5萬元/㎡。

如果按照價格來看，宏發萬悅山仍存在較大的一二手價差，這也是當前深圳打新人最關注的一個要點。

但在居住購買力逐漸占據主流的深圳市場，除了限價下的價差，對于宏發萬悅山二期的産品情況仍受到購房者的廣泛關注。

近日，網傳照片顯示，“根據《市規劃國土委關于批準<>光明新區光明街道萬丈坡片區城市更新單元規劃>的通知》（深規土）[2014]700号）中第三項，城市設計要求第一點：更新單元範圍内不得設置小區圍牆，公共開放空間步行系統（含小區綠地及建築退線）應細化無障礙設施，必須保證24小時無條件對公衆開放，并與周邊片區步行系統無障礙銜接。”

關于這一點，有中介向記者明确表示“小區沒有花園，開放式的”。有網友提出了這樣的問題，“理論上可以從大門進入花園；那孩子放在小區不放心；安全有保障嗎”。還有網友表示，“二期勸退點不是在開放式吧，而是在噪音，真的，去現場聽了就知道。”

“建議可以關注下光明的電建洺悅府、安聯尚璟府，即将開盤的深業雲築開放了樣闆間可以來看一下。”林生在交談中告訴記者，光明近期仍有大量項目可以關注，均價大多在5萬元/㎡之間，部分限價盤最低開盤折後均價僅4.28萬元/㎡，首付百萬即可上車。

南都·灣财社記者 孫陽

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