北京周邊房價跌?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，下面我們就來說一說關于北京周邊房價跌?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

北京周邊房價跌

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:您好，在北三環（正北，不偏東也不偏西）工作，想選總價500萬的2居，考慮自住和保值增值，也考慮一下通勤，請問您能否給推薦一下選房的區域呢

A:回答:您好,感謝信任!如果框死這個區域,比較不錯的區域有亞運村和小營,通勤時間符合您的要求,但500您買不到增值穩健的盤,安慧裡一區、安慧北裡能買到2居,87年的盤,安慧裡逸園能買個一居,這幾個盤保值性還可,但增值性一般

如果您能接受半個小時的通勤時間,可以往正北方向看北苑:望春園、茉莉園、新街坊;性價比不錯,2000年後的盤,2居室會超出預算大概100個不到,這三個盤後期的空間還不錯,如果對戶型不是硬性要求,可以看看世華泊郡的一居室,10年的盤,正規的一室一廳,戶型可以完全可以改為2居,這個盤比較适合長持,居住體驗也很好;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:京總好，拜讀了您星球的所有文章，受益匪淺，感覺您的見地一針見血，煩請指點一二;現狀：京戶，已婚，單位分配住房（無産權，權屬單位，可永久居住），首房首貸，預算500（200首付 300貸款）

需求：不自住，純投資，考慮以二手房為主，買後出租，置換周期10年左右，煩請以純投資的角度推薦一下可購買的區域和小區。謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!持有10年500的預算在全北京選,比較穩健的區域可以看看常營的蘋果派,500全部下來可以拿一個兩居室,北京新天地五期可能會超出20-30的預算,滿五唯一加上中介費稅費價格520-530左右可以拿下

首先常營是一個無學區溢價,其次配套成熟、有購買力支撐還有那麼一點點缺陷的區域,優勢是常營現在向西主要承接國貿一帶的通勤人員,未來向東受通州大運河輻射,算是未兌現的利好

2居室的戶型在市場上是主流戶型,成交占比50%以上,不足是常營的城市界面還稍微有些不足,整體稍亂,這也給未來的增長空間留下了潛力,如果慢慢完成整治,區域的價值會再上一個台階,

目前這個區域的價格比較低,蘋果派和北京新天地五期在整個商圈性價比較高,居住體驗很好,從樓盤還有商圈未來的成長空間比較看好,作為500的預算是一個不錯的區域,祝一切順利!

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Q:提問:您好，孩子今年下半年上高中，目标學校在中關村附近，現在的房子在奧森北園東邊的萬科星園，為了孩子上學方便，考慮将現有的房子置換到海澱區，離中關村近一點，看了下在中關村附近放價高，且樓比較舊，存在學區房降價的風險，請問從财富保值增值的角度看，是不置換，在學校附近租房子好，還是置換好？如置換，請推薦重點看哪些樓盤為好呢？總價預算在1000～1200萬元，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!萬科星園屬于奧森闆塊品質還可的盤,熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住闆塊，沒有學區溢價，緊靠城市公園綠地，生态資源在市場上比較稀缺。整個區域居住的人群也都是企業高管，高校職工，央企領導;人文環境屬于社會上層精英階層;這個盤有持有的價值,

孩子不需要學區名額,完全沒必要再往學區房裡擠,學區房是高危投資品,不建議刻意去投資,随着政策不斷變化,學區的概念可能會随時取消,風險比較大,星球内會員因孩子上學因素,一般都是建議買小的,因為房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.

房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,一旦學區改動,可能面臨巨大損失,如果您願意博一把,學區房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會并存;比較穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房誇張,但不會出現波動的現象,而是跟着區域的價值穩健向上爬;比較穩健一些!

中關村一帶一是有學區溢價,二是樓盤較舊,居住體驗不如萬科星園,2017年之後房價上漲的規律是遇到行情第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第二波仍是學區 成熟的溢出區域(同樣是品質次新),第三波依然是學區 熱門核心區域 溢出區域的品質次新 剛需盤;

我看好的學區房不多,一些優質區域的品質盤還可,抛去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高一些;1000-1200在中關村一帶選不到品質盤,從保值增值的角度,繼續持有萬科星園,以租換租,比較穩健一些;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:您好，現在手裡有資金380萬左右左右，打算年内在昌平購置一套三居自住。我18年在大山子購置過一套老破小，所以這個算二套房，總價被限制在500萬以内。孩子2024年上學，兩口子工作地點分别在上地和望京，家裡還有老人，無車。所以自住需要考慮學校距離，樓層，交通等諸多因素。看過立水橋，霍營，回龍觀幾個闆塊，基本滿足要求的都是幾個老破大，94到96年的房子，佳運園460萬的96平三居，華龍苑南裡500萬110平的三居，龍華園500萬100平的三居，等等，基本都能較好滿足居住體驗及學區和通勤需求。

看過您建議過的保值屬性較好一點的北京人家，雲趣園，流星花園，矩陣，溪城家園等，要麼價錢偏高預算不夠，要麼高樓層上樓太困難，要麼套内60多平的三居，居住體驗實在太糟糕。請問，以上三個居住體驗略好的老破大值得入手麼，五到十年後會淪為不良資産難以流通麼？作為剛需住宅來看，可以為了居住體驗适當放棄一部分投資屬性，還是應該為了投資屬性，适當犧牲一部分居住體驗呢？

A:回答:您好,感謝信任!1、從您現持有的房産情況看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市場可以說是樓市的下半場,投資客逐漸退出;同一個闆塊居住體驗較差的樓盤從長期看金融屬性和流通性會被弱化,從資産保值的維度考慮應該注重房屋的保值性,壓縮面積上優質盤;越是剛需越要注重房子的升值性,現在外地斷供潮沸揚;從經濟學的角度解決斷供潮加劇通脹,讓房價再漲一波問題迎刃而解;長遠看優質房産還會上漲;如果選擇尾部盤會失去闆塊行情,

2、立水橋，霍營，回龍觀都能享受到産業紅利,區域排序應該是優選回龍觀、其次後者;回龍觀的第一梯隊樓盤是金域華府系(優先排序:三期、二期、一期)、首開國風美唐系(優先排序:一期、三期、二期);第二梯隊:公園悅府、融澤嘉園、新龍城、流行花園三區;第三梯隊:北京人家、雲趣園一區、龍澤苑東區、首開智慧社、龍博苑二區、剩餘的基本上算是尾部樓盤,

漲幅平均值低于同區域漲幅,如果同比以上樓盤則很弱;回龍觀當下和未來都會持續吸收市場上的購買力,西二旗非産住結合,所以才成就回龍觀包括東側的立水橋;500以内可以壓縮面積看看回龍觀的第二梯隊;流星花園三區、北京人家2居室500出頭,立水橋屬于溢出區域,溪城家園保值性很好;但升值性不如回龍觀;如果必須選一個三居室溪城家園尚可,如果有條件能選回龍觀優先回;建議認真閱讀精華欄的文章;08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:京總好，由于最近感到房價上漲，但我自住的房子價格上漲明顯低于其他地區，有換房打算。在頭條讀到您的文章，對于産業和住宅的關系分析很是認同，趕緊加入了京房會。我們在2016年首套首貸，最高貸款額買了豐台南宮（與房山長陽一路之隔）156平米的新房，目前能夠售出的價格大概在500左右。與我同年，同事在清河290萬購二手房，目前價格比我的房子價格還要高。深刻感受到房價分化，所以計劃換房，目前南宮房子已經挂牌，并不好賣，但我下決心，即使降價也要盡快出手。

去年繼承了一套西城的老舊央産房，目前也在挂牌出售。現在我們的想法是手裡房子全部清倉後，現金大概500萬左右。之前有商貸記錄，再次購買均算二套，隻能貸款140萬左右。計劃購買一套兩居 一套一居，這樣相對靈活一些。因為家裡有3條狗，所以我們計劃買一套一層帶院子的房子，之前去回龍觀看了一天的房，發現500多萬兩居帶院子的房子品質不好，小區比較混亂。針對這個情況我們調整了計劃，想請您指點一下，是否合适。

首先決定投住分離，我們可以在房山長陽租萬科帶院子的房子，繼續享受遠大新。問題一、我們想購買一套500萬左右（350 150），二套250萬左右（150 100），您看這樣分割資金購買是否合理？還是應該集中資金購買？問題二、看了回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店幾個地區，目前比較傾向回龍觀、朝青、常營、亦莊。但有點擔心回龍觀已經漲2年了，是否比不上其他地區有潛力？

問題三、一套的選擇有：回龍觀兩居（新龍城、領秀慧谷AB、萬潤家園、龍博苑），清河一居（清緣東裡、強佑清河新城），朝青一居（天鵝灣LOFT、華紡易城、青年彙佳園），朝青兩居（國美第一城），常營兩居（柏林愛樂、富力陽光），請問哪個版塊潛力更大些？版塊内的小區選擇是否合适？問題四、二套想購買亦莊的中信悅海苑的一居室，看起來價格還比較低，是否合适？以上是我們自己琢磨的計劃，想請您評判一下，提出合理的建議。因為換房的問題思考有一段時間了，所有問題比較多，請京總海涵，謝謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、投住分離正确;豐台南部房山沒有投資屬性,或者說投資屬性很弱;犯錯概率大大增加,避免錯誤的最好方法就是遠離這種區域;到确定性更高的區域;隻要選籌不太爛,總能吃到紅利;犯錯概率大的區域即便是我們精心選籌;做了很多功課,但結果還是輸的,這就是戰略上的選擇錯誤,用戰術去彌補并不能解決實際問題;

2、建議集中資源選一套優質盤,保留一張房票,房子上漲後可繼續建倉;如果把2張房票全部用完,未來再想買會很麻煩,其次資金有限,無論是在哪個商圈大概率隻能選到尾部的盤,别人吃肉我們吃能喝湯,集中資源選一套頭部的盤,把區域行情全部吃掉才是王道;而不是追求數量;

3、回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店這幾個區域還是有不同的,回龍觀、朝青、亦莊、屬于區域内的龍頭商圈,常營、高米店屬于次級溢出闆塊,西紅門屬于大興西線的領漲闆塊;從房産選籌的維度和當下的市場變化;您是投住分離應該優先選回龍觀、朝青、亦莊;資金夠面積夠用毫不猶豫選這種區域;選次級闆塊的前置條件是家庭剛需,有孩子或三代同堂,自住為首要條件,不得犧牲距離換取面積;

4;亦莊、回龍觀、朝青這三個闆塊都可,漲幅都比較穩健;從資産配置的角度,市中應該有一套住宅;其次才考慮遠郊;華紡、青年彙佳園很好,國美屬于朝青的上車盤,流通性比較大,但品質不如華紡、青年,從長持的角度這兩個盤自身的成長性更有優勢;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問：京總晚上好，今天剛加入星球，看了你星球置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持币不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心闆塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，今年FS後有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，

A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之内漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些闆塊的市場并沒有這麼強，都是虛火旺起來的

價值比較弱導緻沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁着高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！

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08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

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12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

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15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

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84#北京持币200W以下的投資術

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