二手房評估價怎樣會算低一點?導讀：随着新房房價的不斷攀升，一些購房者開始将購房眼光轉向二手房市場相比之下，二手房優勢也很明顯，直接入住省去裝修和等待時間，小區品質直接可以看得見，我來為大家講解一下關于二手房評估價怎樣會算低一點?跟着小編一起來看一看吧!

二手房評估價怎樣會算低一點

導讀：

随着新房房價的不斷攀升，一些購房者開始将購房眼光轉向二手房市場。相比之下，二手房優勢也很明顯，直接入住省去裝修和等待時間，小區品質直接可以看得見。

不過，雖說同是房屋買賣，但二手房交易不論是貸款政策、所需繳納稅費等均與新房交易不盡相同。這裡簡單給大家羅列一下，不過由于目前房價上漲過快，特别是之前大家容易忽略的評估價，在這裡一定要了解。

（不想看太多的直接跳到問題3就可以了）

問題一：

二手房費用主要有哪些？

（這些費用隻要是想買二手房的多多少少都了解，不想看的可直接省略，重點看第二段即可，另外網上關于選二手房的攻略也夠多了，這裡就不多講了。）

關于二手房的費用，無非就是營業稅5.6%（不滿兩年），保底1%契稅（根據面積），1%個稅（一般都有），2%中介費（行規），1%左右的貸款服務費（可商量），0.5%的雜項支出（評估費、工本費等亂七八糟的，沒多少錢）

注意：

1、這些費用一般默認全部都是買方出，不要問為什麼，中國特色。

目前在二手房市場上，幾乎所有賣家開出的都是“淨價”，房屋交易過程中所需繳納的一切稅費甚至是中介費都被賣家轉嫁到買家身上，賣家隻收“淨價”不管稅費，已成為當前二手房市場的潛規則。

舉例：

一套不滿兩年的房子業主報價100萬，所有稅費和交易費用全部加起來大約有11萬左右，也就是說，選擇購買這套二手房買家所需拿出的費用是111萬元而不是100萬元。

2、營業稅、契稅、個稅等按國家規定繳納就行了，這沒啥可談的。

房産證滿兩年免5.6營業稅（注意，是房産證，不是房子滿兩年，别搞混了），契稅不滿90平的1個點，高于90平的1.5， 個稅一般1個點（如果房子是賣方名下唯一住房且滿5年可以免征收，不過一般不大可能）,維修基金不用交，直接過戶就可以，其他工本費什麼的沒多少，房管局收多少你就交多少就行了。

3、交易時候一定要注意讓中介列個費用清單。

特别注意的是，中介費、貸款服務費這兩項是大頭，有可談的空間，此外在草簽合同之前，一定、一定、一定要讓中介列個表，所有費用寫的清清楚楚、明明白白，雖然可談的空間不大，但至少咱吃虧也要吃在明處吧。

問題二：

什麼是評估價？

買賣二手房時，購房者提出貸款申請了，銀行會委托專業的評估機構對房屋進行全面評估，最後給出一個專業的評估值。參考的因素有很多，比如房齡、地段、戶型、公攤、樓層、朝向、采光、裝修标準等等。

與新房無房齡限制不同的是，銀行對于二手房房齡有着較為嚴格的限制。換言之，二手房房齡與貸款額度是直接挂鈎的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房，在銀行申請貸款的難度也相對較大。

目前我市多數銀行在辦理二手房貸款業務時，貸款年限都是按照房齡 貸款年限≤30年來計算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長即為20年(30—10)。

以上都是廢話，其實沒那麼複雜，在實際評估時候，銀行委托的評估公司一般主要看的隻有一項，就是房齡，至于評估價錢，銀行會設定一個評估區間，具體高點低點，隻要不超過這個區間都好說。

問題三：

評估價有什麼用？

如果你不貸款，沒啥用，如果你要貸款，就有用了

因為二手房貸款額按評估價計算。

下邊重點來了：

在今年以前，其實評估價并沒有特别重要，因為在鄭州地區，從2012年到2016年年初，二手房價格都相對穩定，雖然有漲幅，但銀行每年也會随機調整評估标準，所以評估價和實際成交價并沒有太大差别。

比如一套房子100萬，基本上走個高評，評估到100萬沒啥問題，首付三成，貸款70萬妥妥的，無非就是在貸款年限上可能會有差别，一般來說5年左右的房子貸滿30年還是問題不大的。

但是進入到2016年就不太一樣了，從年初首付20%政策落地後，二手房的價錢也瘋了一樣的往上猛漲，但是銀行不傻啊，你價錢是漲上去了，但誰知道能維持多久，銀行也是要賺錢的，有風險的事情咱不做，所以評估價基本沒啥變化。

這就導緻了一個後果，成交價嚴重高于評估價，然後又導緻個後果，首付變多了！！！不是多一點！！！是多很多！！！

舉個例子就明白了：

1、15年年底，小明看中了一套房子，房齡5年，75平合計80萬，單價合到10666元/平，銀行評估了下，嗯，你買個這個房子價格還算正常，是市場價，房齡也不算高，單價可以評估到10500元/平，總評估價78.8萬，貸款7成，可以給你貸款55萬，你自己首付湊合25萬足夠了

說白了，這時候買這個房子按首付3成計算，再加5萬左右的其他費用，30萬足夠了。

然後，小明沒買......

2、轉眼到了16年8月，小明着急了，下定決心無論如何要去買一套。但是同地段、同面積的房子已經漲到了 110w！！！

但是小明轉念一下，心裡一算，現在首付可以2成了，110萬首付兩成22萬，再加其他費用算下來27萬就夠了，無非就是月供高點，不是啥大問題，于是痛快的簽了合同。

然後，在辦理貸款過程中，評估公司告訴小明：對不起，根據我們的測算，你這個房子最多評估到88萬，貸款8成，隻能給你貸70萬~~~剩下的你自己想辦法吧

也就是說，小明買這個房子所支付的首付是110萬減去貸款金額70萬， 首付需要40萬！！！而不是預想中的22萬！

小明怒了！

你銀行玩我呢，現在房價都漲到1萬4一平了，你還按1萬1給我評估，不是坑爹呢！我這麼好的地段，這麼新的房子！按這漲價速度，評估到1W8也合适！

我這首付加費用都快40%了，說好的首付20%哪去了！

銀行也怒了！

完蛋去，房價是漲了不假，我銀行也不是傻子啊，我給你評估的太高，萬一跌了咋辦，房子不能砸我手裡啊！就這評估價你算下，也比去年多評估了10萬快了！

夠可以了，你愛貸不貸！老子不做有風險的生意！

結論：如果您是準備通過按揭方式購買二手房的市民，在購房前一定要了解清楚自己究竟能貸多少款？應準備多少首付？千萬不能在未了解清楚情況前即盲目下定。

最後特别提醒一下：

所有的二手房交易費用不管合理不合理，至少中介都會給你列出來，這是固定的價錢，基本沒有太大差别，都是可以量化的，提前準備好錢就行了。

唯獨這個評估價，誰也不敢給你承諾，合同裡邊也沒有約定，等你簽了合同上了船，然後告訴你隻能評估這麼多，那差的可就不是三萬五萬，而是十萬二十萬了！

一定要記住：

二手房貸款額按評估價計算的，不是成交價，而且目前形勢下，銀行為了把控風險，甯可不貸款，評估價也是不會給你做太高的，

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