從這篇開始，我們會出一個系列，用幾篇文章給大家講如何買好自住房，建議大家收藏。

先明确一點，自住買房有别于投資買房與買XQ房。

投資買房的唯一目的是房産的增值，買XQ房為的是讓孩子上個好學校。

而在自住買房的過程中，買房人的訴求和價值觀更加多元化，所以，相比投資與買XQ房，買到一套真正滿意的自住房的複雜程度會更高。

因為買房人往往想要的太多，投入了太多情感：這套房子我要住，而且可能要住一輩子。因此要求完美，這裡也要那裡也要。

但預算總是有限的，因此要學會取舍。

自住買房會遇到的問題

因購房者對自己定位不清晰，亦或是調查不嚴謹，自住購房會遇到以下幾大常見問題。

①不清楚自己的個性化需求

買房是我們人生中最重要的一筆投資和消費。

沒有把未來5年，乃至10年的現金流、工作地點、是否生育、是否追求學區等選項考慮清楚，就草率地下決定買房，通常買完房後不久就會後悔，置換還要額外付出稅費和時間成本。

我見過太多的人，買房的時候隻考慮自己5年内，甚至3年内的人生軌迹，草草就下了決定。

比方講，很多剛工作的小年輕，家裡能夠資助首付，想在上海上車買房，一拍腦袋就買在了距離公司通勤方便的地鐵線路旁，卻沒有考慮到将來幾年内是否結婚、是否生育，完全忽略了XQ屬性。

甚至，在跳槽頻率極其頻繁的現代社會，根據現有工作通勤買房可能本身就是一個僞命題。

②對房産的功能性、客觀價值認識不足

若想買到滿意的自住房，需要我們對房産的客觀價值有一個全面的認識。

既要熟知上海的發展史、又要實時把握上海最新的規劃、又得成為上海教育專家……

普通人的精力有限，在自己從事的領域裡成為專家已經很不容易。

而房産交易在人的一生中，發生的頻次不會太高，買房人在短時間内成為房産領域的專家、精準把握上海樓市的客觀價值，幾乎不現實。

③預算有限，想要的又太多

前一陣，有個朋友向我咨詢買房事宜，想在内環線裡買個學區三房，最好是人車分流的，購房預算800萬。

我心想：預算翻個倍，1600萬都不一定拿的下來啊。

不過，這種還算好的了，稍微了解一下市場行情就會被打醒。

怕的就是不會做選擇題。

比如，原來是打算買學區房的，嫌棄小區不夠好，去看了偏遠一點的新房，反過來又覺得學區和配套不行。

猶猶豫豫不下決定，房價卻不等人，等回過神來，已經買不起自己原先看不上的房子了。

在上海，買到各方面都頂級的房子，大約需要3000萬。

3000萬以下都屬于有限預算，需要作出取舍。

買到合适的房子，需要哪些技能

我覺得，買到真正合适自己的房子，不是拍一拍腦袋就可以的，至少需要以下幾項技能。

①預算方面，要會合理地取舍

制定購房預算是買房子的第一步。

我們根據”六個錢包“能提供的支持與自己的存款，可以大緻确定房子的首付款金額。

如果是首次在買房的，請一定用足首貸的額度，即使一時半會月供壓力有點大也沒關系，有很多方法可以破解。

通貨膨脹是永恒的，月供是固定的，LPR利率的調降也會是意外之喜。

确定好了能承受的最高首付款後，房子的總價也就鎖定了。

接下來，我們得明白，各總價段能在上海買到什麼樣的房子。

400-600萬的總價段，新房、次新房隻能買在外環甚至郊環外，如九亭、泗泾、周浦、顧村公園、楊行等都是典型的上車闆塊。

600-1000萬的總價段，可以夠到一個功能性比較好的三房了，帶一個不怎麼差的學區，但無法買到最優質的學區或者區位，此類剛改住房的代表區域有三林、莘莊、上大等闆塊。

1000-1500萬的總價段，已經可以買到對口頂級學區、但不那麼新的自住三房了，如大甯、新江灣城、碧雲等闆塊；對學區要求不高的，能在市區範圍挑挑揀揀一些宜居社區，如天山闆塊。

1500-2500萬的總價段，可以買到優質學區 好地段的精品小區，但總感覺離價值認同、凸顯身份還差了一口氣，代表性的闆塊有源深、人民廣場、世博濱江。

擁有2500萬以上的購房預算的買房人會發現，選擇面其實相當地窄。

塔尖新房供應很少，二手的好房源、好樓層放出來的更少。

備選區域無外乎黃浦江兩岸、衡複風貌區、碧雲、南京西路這幾個地方。

住在這些地方的，說出去都長面子，具有很強的價值認同感。

②在房産功能性方面，具有客觀、全面的認識

宏觀層面，我們需要對上海有很深刻的地段認知。

既要熟悉上海曆史上的發展軌迹，又要将未來的重大規劃爛熟于心。

比如，衡複風貌區、南京西路、陸家嘴是上海目前發展最成功的區域，而徐彙濱江、前灘、大虹橋、張江科學城是未來十幾年上海發展的重頭戲。

它們引領着上海的城市勢能，擁有最大的資源傾斜，都屬于客觀意義上的”好地段“。

中觀層面，每個闆塊都有自己的資源禀賦。

交通、商業、教育、醫療的強弱情況，居民構成與自住體驗，都是獨一無二的。

微觀層面，對房子的産品力有一個分層意識。

比如從建築的外立面、是否人車分流、戶型、梯戶比、會所面積等來評判一個小區的好壞。看新房時，能一眼識破開發商的營銷套路。

③判明個性化需求

買房這件事情，懂自己很重要。

買房不應該完全依照自己的偏好，自己想要什麼就買在哪裡。

而是應該理性地分析，自己真正需要什麼。

對于大多數自住買房人來說，通勤都是最優先考慮的，我們建議在距單位1小時以内的通勤範圍購房。

另外，不同的人群在不同的人生階段，居住喜好和配套偏好都大不相同。

對于未婚未育的，或小孩剛出生的購房人來說，學區是一個繞不開的話題；

對于老年人來講，綜合性三甲醫院是必需的配套；

對于高淨值人士來說，社區的身份認同感就是一個必備條件，雖然對其他人群來說這毫無用處。

一次成功的自住買房流程，是在有限預算下，配置出合理的房産功能性，最大化滿足個性化居住需求。

平米自住購房決策方案體系

以上幾項技能中，個人最難掌握的是對房産功能性的研判。

在上海摸清楚房産的功能性，至少需要明白以下若幹項：

①上海地傾斜西南，城市的東西兩側比南北兩側強太多，東西主軸的延安路高架和地鐵2号線、沿線都是豪強闆塊。

②浦東樓市和浦西樓市是兩套定價體系

浦東是新上海人的樓市，以産業和教育資源為導向。浦西由上海土著掌控，每個行政區都有本地的購買力，内部形成一個價格體系。

③曆史變遷的緣故，浦西有”上隻角“與“下隻角”之分，心理上的落差也體現在了房價上，隔了一條蘇州河，價格差了不少。

④上海的地鐵線路價值相差很大，強能級的一條線方便程度好過弱能級的兩條線甚至三軌交彙，如2号線與5号線、16号線，宛如雲泥之别。

⑤上海的房子每五年就有個代際變化。2000、2005、2010、2015年建的房子都有時代特征。

2015年以後建的小區普遍注重戶型的空間利用率，采用緊湊型三房設計，人車分流是标配，是當下買房的優選。

2000年以前的房子多為塔樓或不規則戶型，全地面停車，在市場上缺乏流動性和增值的潛力。

⑥經驗之談，外立面能判斷一個小區的檔次，幹挂石材/鋁闆>面磚/真石漆>塗料外牆，大緻不會出錯。

比較好的外立面材料，可以保證樓盤在十幾、二十年後依然維護如新。而且，外立面的成本造價大不一樣，使用好的外立面材料的小區，都不會差到哪裡去。

梯戶比在1：2以上、大面寬短縱深的戶型居住體驗佳。看房200套以上後，能培養出一些感覺。

⑦每個片區的“次新”概念都是相對的，在衡複風貌區，2000年以後的房子都算次新房，而在九亭、南翔這些近郊上車闆塊，2010年以前建的都算是老房子了。

選擇這個片區裡房齡相對較新的房子，未來更加容易置換。

⑧在”公民同招、民辦搖号"的教育新政下，K12教育格局也發生了變化，總體上民辦校的生源不如從前了，公辦校的生源變好了，對應到各個闆塊也有一些新變動。

以一己之力摸清上海的城市勢能、教育格局、未來規劃、每個細分闆塊内的房源，太耗費精力和時間。

為此，平米房産咨詢集結了上海城市規劃領域的專家、K12教育名師、資深老克勒，動員置業顧問踏遍全上海所有闆塊，群策群力，開發出了一個自住購房決策體系。

該體系會用一套科學的決策體系來解決買房難題，力求最大化買房人的利益。

在樓市的中觀層面，我們基于政府的一手規劃資料做了大量的研究，以及采用肉身踩盤的方式覆蓋了上海的所有闆塊的重點小區，首創性地将全市各熱點闆塊從功能性上進行區隔、評分。

在實戰經驗層面，我們會針對買房人不同預算的需求，結合平米團隊豐富的信貸實戰經驗，在闆塊評分的基礎上給出推薦的可選方案建議。

在樓市微觀層面，我們會結合買房人的個性化需求，定制落地操作方案。

平米自住購房決策體系将購房預算、房産功能性、個性化需求這三大因素結合，帶給買房人最合理的購房選擇，後續的文章中會詳細介紹。

大家如果想要在上海買房或是有任何買房方面的疑問，請私信我，回複666，送你價值百萬的《上海買房寶典》。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!