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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀：很多被征收人如今都記住了一點：征收補償應當按被征收房屋的市場價計算，低了肯定有貓膩。然而問題在于，許多項目中大家都覺得實際寫到協議上的補償安置偏低，尤其是明顯低于自己按照“市場價”預估的價格。那麼，這究竟是怎麼回事兒呢？征收拆遷真的按市場價補償嗎？此“市場價”，又與老百姓所理解的“市場價”有何區别呢？

【“市場價”标準究竟哪兒來的？】

老百姓口中的“市場價”補償标準，來源于《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條之規定：

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地産的市場價格。

據此，在明律師來為大家分析一下“市場價”總是偏低的玄機究竟在哪兒。

【“市場價”的高低至少與以下4件事高度相關】

其一，不是所有的征收拆遷項目都以“市場價”為補償标準。根據前述法規規定不難得知，“類似房地産的市場價格”這一标準僅适用于國有土地上房屋征收項目，而并不适用于針對農村集體土地上房屋的棚改、騰退、商業拆遷項目中。

實踐中，許多農村房屋拆遷項目适用的都是10多年前的“住宅指導價”和基準地價，牽涉宅基地上房屋拆遷的更存在隻認宅基地面積、人口數量而不考慮房屋面積的可能性。在開發商精心設計的方案之下，被征收人自覺補償标準嚴重偏低、達不到“市場價”“1:1”可以說是十分普遍的現象。

值得一提的是，《中紀委辦公廳、監察部辦公廳關于加強監督檢查進一步規範征地拆遷行為的通知》中确立的農村征地拆遷的補償原則是“确保被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障”，而并非涉及“市場價”的描述。

“在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執行”，這句話似乎給了被征地農民以希望。但根據最高法的相關判例中的理由闡釋，參照“精神”不等于參照“标準”，在絕大多數案件之中，農村集體土地上房屋拆遷都是不能參照适用590号令規定的“市場價”标準的。

顯然，城鄉二元化結構未被徹底打破，《土地管理法》修改始終未有重大推進，農村房屋與城市房屋在價值上的巨大落差在短期内恐無法“扯平”。

其二，即便是城市房屋拆遷，也必須是“征收”項目才按照“市場價”補償。這就排除了針對城市房屋開展的文保騰退、曆史文化街區平房直管公房申請式騰退等非征收項目。

這些非征收類項目具有較強的政策性和靈活性，在方案的拟定上地方政府擁有較大的裁量空間。在節約成本的考慮之下，被騰退、拆遷人的補償标準低于“市場價”也并不鮮見。

其三，即便是“沒毛病”的城市房屋征收項目，其被征收房屋價值也是由特定的房地産價格評估機構評估确定的。那麼評估機構手中的“市場價”與老百姓心中的“市場價”，很可能不是一回事兒。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條規定，被征收房屋價值評估應當考慮其區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

其第30條規定，被征收房屋的類似房地産是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地産。平均交易價格（市場價）也要剔除偶然的和不正常的因素。

顯然，這些專業性極強的評判标準隻能由房屋征收部門依法委托的評估機構來掌握，而不由着被征收人自己去評判。對這裡面任何一項情況的不同理解，都會導緻評估出來的“市場價”與預估産生較大差距。

對此，一位房地産估價機構的業内人士曾指出，政府既然能夠将一些評估機構列入征收評估機構的備選名錄供廣大被征收人選擇，就表明這些評估機構所評估出的房屋價值是征收方所能夠接受的。如果評估機構完全不考慮征收方的拆遷成本，那麼這樣的機構也不可能被選進名錄之中。

其四，被征收房屋是否牽涉無證面積問題對其價值影響巨大。無證面積不予補償顯然系對590号令規定的誤讀，但在實踐中卻幾乎成為了對被征收人權益影響最為巨大的矛盾糾紛。

一旦涉案房屋涉及無證、超占面積、超過層高規定、違反城鄉規劃等“硬傷”，其補償标準就會被嚴重打折至“适當補償”，甚至幹脆是零補償直接拆除。顯然，若不依法解決這一面積認定頑疾，被征收人心中的“市場價”補償永遠也不會落實。

在明律師最後想提示廣大被征收人的是，除了上述4方面因素外，“征收決定公告之日”這一評估時點的确定也可能影響被征收房屋價值的評估。總之，“市場價”是一個複雜的标準，有大量的人為操作空間，絕非老百姓所想的那樣簡單。若被征收人認為自己房屋的補償數額太低，還是要及時咨詢專業征收維權律師的意見，通過專業、全面的分析梳理來找出具體問題之所在，進而有針對性地提起法律程序依法維權。我們也希望征收方能夠盡量考慮老百姓的實際居住生活需要，确保通過征收拆遷改善其居住生活質量，實現“民生”與“發展”的雙赢。

本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！

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