近兩年由于經濟不景氣，市場上出現不少法院拍賣的财産，其中住宅商品房是主要資産（以下簡稱“法拍房”）。由于斷供潮、企業主經營不善、債務人償債等情況，推出的不少法拍房具有投資或者實用價值。委托人于今年年中看中淘寶網上公布的一處三四線城市的房子，意向購買，遂委托本律師提供盡職調查至過戶的全程法律服務。現分享如下：

參考法律項目盡職調查的工作原則與方式，對委托項目收集資料、調查情況并提示風險，才能為後續辦證做好基礎工作。

1、了解淘寶網上法院公告的房屋拍賣資料

根據淘寶網的具體鍊接，查看法院的《競買須知》和《競買公告》，内容基本上是分兩大部分，一是标的物基本情況，二是拍賣過程中的風險提示。這些文字都要仔細閱讀，并挖掘其中問題和風險。比如關注的方面有如下幾點：

（1）房屋産權證号。本次委托中，産權證号是：粵（20XX）XX市不動産證明第XXXXXXX号，其中用的是“不動産證明”，與平時的不動産權證号不一緻，應當引起注意。和法院确認後，發現該房屋僅是辦理了預告登記，并沒有辦理正式的房産證，有可能要辦兩道手續。

（2）産權證原件。本次委托中，無産權證原件。可以向該樓房的其他住戶打聽，或者向當地房屋中介打聽該棟樓其他住戶的房産證是否已辦理成功，以此确認開發商是否已繳納土地稅費以及是否成功辦理過房屋産權證明。

（3）權利限制情況。主要核實查封法院和抵押權人。因為債權人的主體問題涉及到債權來源是銀行按揭貸款還是民間借貸。如果是銀行按揭貸款，此筆購房款的還款對象是銀行，手續和法律糾紛相對較少和相對簡單；如果是民間借貸，要考慮到後面債權人配合辦理手續的可能性。

（4）标的現狀。主要關注房屋用途、權利性質、權利類型、土地用途、是否已騰空、租賃情況等。如果房屋用途是市場化商品房的，表示該房屋是商品房，而不是軍産權房或者商業用地房或者小産權房，市場流通性比較好。如果房屋已騰空和沒有租賃人的，則在交接房屋的時候可以減少很多麻煩。也有些法院會公告說明法院負責騰房，每個法院承諾的不一樣，具體看法院公告。

（5）權屬來源。該處房産權屬來源是預購商品房預告登記，證明房産證還沒有辦理成功，僅辦理了預告登記。此處值得留意的是，預告登記時間到房屋拍賣時間相隔5年，時間期限不短，要充分關注辦證風險和稅費風險。

（6）标的物介紹。包括建築面積、登記日期、房屋樓層等，看下是否符合委托人的實際居住或投資需求。

（7）拍賣過程中的風險提示。在《競買公告》裡面的内容基本是固定版本的内容，涉及到拍賣過程中對競價規則、交易規則、拍賣費用、稅費費用、過戶費用（包括過戶登記費、稅費、物業管理費、水電煤氣費等）以及可能承擔的其他風險等等進行提示，購房人都需要仔細閱讀。

2、了解房屋的其他基本信息

此部分内容是關于房屋實體方面的調查，比如小區情況、開發商情況、物業公司情況、債務人欠債原因、房屋在整個小區中坐落位置、房屋的具體朝向、房屋的具體裝修等等，都涉及到所購房屋的居住價值或投資價值。

3、向相關部門咨詢辦證過程

法拍房與市場上二手房買賣手續大同小異，都是要繳納稅費和辦理過戶，因此辦理過程中會涉及到稅務局和不動産中心兩個主要部門，需要提前與這兩個部門溝通，獲知辦理文件和辦理流程。

（1）向當地不動産中心咨詢辦理過戶所需的手續和資料，以及确定當地購房政策是否有限購要求。在咨詢前，查找當地不動産中心的官方網頁關于一手房和二手房交易的文件要求和辦理程序，以防有些資料無法提供，比如購房合同和發票等重要文件。其中，當地不動産中心提到，需要開發商配合提供不動産申請表等。此時，律師應該向開發商咨詢情況，并充分獲得開發商的配合才是此次辦證的重要步驟。

（2）向當地稅務局咨詢辦理一手房契稅和二手房過戶所需的手續和資料，以及對購房人名下已持有房産或未持有房産情況下的稅負比率。同上，查找稅務局官方網站關于一手房和二手房交易的文件要求和辦理程序。由于二手房稅費構成複雜，提前查找費用繳納标準，提前評估稅費成本，防止後期被動。

（3）向原開發商咨詢需要的文件以及配合的程度。律師要充分考慮到這部分工作的難度，因為該部分内容涉及到後面辦證過程中所有文件的配合與提交。

（4）向執行法院咨詢債權及房屋的情況，比如房屋狀況如何、首封法院收到拍賣款後輪候查封法院會不會影響房屋過戶、其他權利人會不會出來主張債權、拍賣費用由哪方承擔、法院多久可以出裁定書等等。執行法院答複，付款完成後，會在系統裡面點擊該房屋已售，不得查封和轉讓。

（5）獲得以上基本情況後，律師應當及時向委托人告知辦證流程，提示中間需要處理的關系、文件、問題、風險以及解決方案，以便委托人最終決定是否要購買該套法拍房。

4、實地考察

根據法院的公告，可以跟法院提前預約，現場看房屋狀況，具體關注的方面包括所在樓層、景觀、面積、戶型、朝向、開發商裝修、物業管理公司、小區綠化環境、人車分道、鄰居職業、前業主債務情況等。

5、初步風險判斷

至此，初步判斷該房屋的重要風險為：該房屋為五年前辦理的預告登記房産，現在沒有房産證，所以從預告登記到不動産權屬登記要經曆兩道手續和兩道稅款，稅費将會比一般房屋交易還要高些，且需要開發商配合提供大部分文件，此時溝通工作存在一定的困難，要充分考慮和意識到這些風險。

1、在繳納保證金之前，要提示委托人應當選擇符合購房資格的購房人準備好淘寶賬号和資金，或者按照拍賣公告内容所示，提前7日與法院聯系辦理公司購買或公司委托自然人購買房屋的手續。

2、按照淘寶網程序繳納保證金，并等待開拍。根據法院公布的日期參與一拍，按照法院公告的價格起拍。結果無人拍下，此次流拍。根據法院公布的日期參與二拍，法院在原先價格上降價5%作為二拍的起拍價。而實際上同城法拍房很多二拍都是降價10%，此處僅供參考。此次拍下并成交，15分鐘後出《網絡拍賣成交确認書》，該确認書上面寫明購房人姓名、成交房屋的地址、成交時間、成交平台等基本信息。購房人成功拍下之後，需要在14天内支付尾款。

1、到法院領取裁定書。付完尾款後一個星期，法院通知購房人到法院領取三張裁定書，并交付房屋密碼和鑰匙，正式交房驗收。

2、辦理預告登記轉移。在不動産中心辦理預告登記轉移到購房人名下，同時，由不動産中心向開發商發出通知，要求開發商的辦事人員協助配合。

3、收集和整理開發商的文件。聯系開發商的辦事人員，跟進其提供的文件或資料。

4、辦理一手房契稅繳納手續。跟當地稅務局溝通後，由于此套法拍房購房發票與不動産中心查檔的面積不一緻，稅務局告知購房人需補充前業主與開發商簽訂的《面積補償協議》。遂與開發商溝通，開發商答複沒有簽訂該協議。後再與稅務局反複讨論，最終在法院和不動産中心的協助下，查到當時開發商辦理的不動産登記彙總表，該表格上面有該房屋具體的房産實測面積，因此可以繳納一手房契稅。

5、辦理二手房交易稅費繳納手續。按照稅務局的要求準備好文件，其中包括購房人的戶口、婚姻狀況、未成年子女名下房屋情況等等，用以證明購房稅率以及繳納最終稅款。

6、辦理二手房過戶。按照不動産中心的要求準備好文件，其中包括不動産申請表、原購房合同、原購房發票、一手房契稅繳納證明等等，辦理過戶。

7、辦理各種水電等過戶。到當地供電、供水、燃氣局辦理過戶，提供房産證和身份證即可。到房屋所在小區的物業管理處辦理過戶，其中要繳納前業主欠下的物業管理費、水費、電費以及燃氣費，簽署物業管理公司的各種入戶通知書以及承諾書等。

1、盡職調查過程中，不僅要仔細研究房屋具體情況，也要研究法拍過程以及辦證過程的法律法規。比如要仔細研究法拍房的潛在風險：包括債權人的權利、承租人情況、優先購買人情況、房屋現狀情況、查封解封後果、辦證手續的難度等；比如要仔細研究網絡司法拍賣的法律條文，熟悉法條之後，可以向委托人解釋拍賣流程，也可以有法可依地向辦事機構主張權利。

2、辦證過程中，不僅要對辦事人員的答複和文件保持獨立思考，還需要充分協調和溝通。比如對開發商提供的文件或答複，要核查真實性，不能全面相信，對提供的文件要進行檢查和核對，以防辦證的時候文件不符合，要反複提供；比如對稅務局提出的不合理的地方，要獨立思考是否可以做到，就像此次稅務局要求開發商重新開發票，以便發票與合同一緻，但稍微思考一下就知道重新開是不可能的，這時候要耐心和有技巧的進行說服，必要時候要給稅務局一個準确的可執行的方案；比如對辦事人員的各種回答要記錄并思考，有時候前後答複對不上，有時候文件不合理或者有矛盾，有時候方案不對或者不合理，都需要獨立思考并提出解決方案；比如對委托人耐心解釋辦證的難度和面臨的問題，律師在辦理過程中一邊要穩定地有序推進辦證過程，一邊還要耐心地向委托人解釋各種情況，以達到最好的效果。

法拍房的盡職調查與辦證過程是一層扣一層，層層遞進，不可操之過急，也不可隻是等待。本次法律服務工作是在充分調查的前提下揭示風險、在多次溝通的基礎上推進工作、在耐心的基礎上層層推進，最終圓滿完成任務。

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