上周相關機構公布了一組9月二手房成交數據，我們意外地發現石景山的一個盤，默默賣過了一直能打的朝陽芍藥居北裡，它就是石景山二手房一哥，京西扛把子的神盤－魯谷遠洋山水。

魯谷在哪？不偏不倚，坐落在長安街西沿線位置，地鐵八寶山站出來就是長安街标志的金色欄杆。沿魯谷東街向南約500多米，北京市人民檢察院對面，就是咱們今天要說的項目。

作為戶數過萬的京西超體量大盤，遠洋山水可以說是北京樓市的見證者，也是與時俱進的參與者，用一句陳詞來概括就是：

遠洋山水前世今生，北京樓市幾度沉浮。

先說它的背景，2003年經濟快速回暖，樓市也随之升溫。項目就是在2003-2008年間分期建成的，開發時整個市場背景就是大戶型當道，但開發商在調研之後發現整個西部地區很缺乏小戶型，就在産品中增添了小戶型設計，今天魯谷成交最高的也是兩居，開盤時價格隻有4000-5000/平，現在實際成交價據我司白總說普遍在7萬5左右，但在近兩個月漲幅趨于穩定，或許和分校簽約到期的傳言有關，也或許周邊新盤的入市對它成交造成了影響，總的來說在京西剛需市場來看也相當可以了，要知道離内城更近的小瓦窯華曦府，開盤也差不多是這個價格。

除了老小區常見的朝向問題，小戶型的功能設計還是比較現代的

時間來到2008，金融危機席卷中國，樓市迎來一波全盤下跌，同年9月13日，這哥們兒幹了件現在來看也稱得上驚世駭俗的舉措：63折，雖然想也知道是部分“尾貨”，但這招狠棋一出，京西哀鴻遍野。然而在這樣的年景下，2007-2008這兩年卻是出生率暴漲，遠洋山水也在堪堪度過這波危機後，因為07年早早簽約景山分校，在2013學年迎來了它的“好日子”，直到今天，這裡依然是石景山成交最活躍的闆塊。

2008年後，就在它趨于穩定的時候，小區内又發生了兩件人倫慘案，令人唏噓。具體案情先按下不表，我要說的是這類事件是二手房交易的敏感點，卻并未對遠洋山水的房價造成動搖。

這樣體量的社區本身就是一個微型社會，發生什麼也在情理之中。我騎着共享單車溜達一圈，光各色中介就見着不下10家，更不要提商超便利、美容理發、休閑娛樂、寵物醫療等其他生活配套，每個相關配套保守都在三家及以上。

社區分南區、北區，一起6個出入門，這些配套被合理地分散在小區的四至，不管住在哪個方位，出行消費都十分便捷。魯谷這塊發展得太好了，好到放眼京樓的新盤，能夠和它比肩的地塊，屈指可數，遠洋山水又是魯谷核心的标志建築，便利性不言而喻。

（北區西北門)

雖然出于不可抗力沒能進社區，但從外立面的維護修整就可以看出物業并未缺席，每個門都配置了兩名眼神犀利的大爺大媽負責安保，從門口往裡眺，路面、綠化都維護得相當惬意整潔。雖然沒有完全實現人車分流，但也沒見到明顯的人車沖突，小區在道路兩側也劃出了一部分停車位，不到下班點就停得七七八八，停車難是成熟闆塊的通病，遠洋山水不是問題最嚴重的。

（部分路邊停車位)

嚴重的問題是：就在遠洋山水穩定上漲的同時，區域内新盤卻在悄悄地降價，某盤精裝升級，均價不變，某盤比指導價低了那麼幾千……

往小了說，盡管相隔不遠，城市界面還是有差别。往大了說，其實像某盤這樣在“底線”邊緣瘋狂下探的并非隻此一家，今年賣得好的新盤都有一個關鍵詞就是倒挂， 還在堅持站崗的恐怕也在低迷的市場中最先迎來一波冷空氣。三批次土拍造甲村那塊地指導價最高是吧，但您跟前兩年比呢？低了。眼下房地産向上探索的步伐遇上出生率這個大坎，遠的不說，今年四批次那幾塊地，有點難了 。

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