當記者站在這片地域上時，感受到的還是空曠。這裡的街道鮮少有人，偶爾駛過幾輛車。高大的寫字樓内也鮮有企業入駐。而數量龐大且同質化嚴重的項目還在不緊不慢地施工中，其中夾雜着停工爛尾的樓盤。

• 中房報記者 許倩 天津報道

11月4日下午，距離于家堡高鐵站步行僅5分鐘的天津濱海新區中心商務區管委會内，天津企業“走出去”服務聯盟、自貿區跨境投融資綜合服務平台簽約儀式正在進行。濱海新區中心商務區管委會與香港貿易發展局、中國馬來西亞商會、英中貿易協會、中國泰國商會、安永華明會計師事務所、香港西盟斯律師事務所駐北京代表處、晨哨集團、中信保天津分公司、工銀亞洲、信銀國際、永隆銀行、招商銀行香港分行等近20家機構簽署了戰略合作協議。

于家堡是濱海新區中心商務商業區的核心地區，位于天津市塘沽區海河北岸，東西南三面臨海河，北到新港路，規劃用地面積3.44平方公裡。天津市拟耗資2000億元在這裡打造全球最大的金融區，其定位是“與中國北方經濟中心相适應的金融服務體系和金融改革創新基地”。

按照規劃，2009年啟動的于家堡金融區工程，預計三年全面開工、五年初具規模、十年基本建成。

如今6年過去了。被寄予厚望的于家堡金融區内，正在建設中的摩天大樓、幹淨的街道、修剪整齊的花草園林，一切都在向着金融中心努力。但行人和車輛卻十分稀少。

“雖說濱海新區的租金低，但是公司搬遷成本太高，員工都不願意過來（濱海新區）。”北京一位IT公司老闆表示，而注冊在自貿區，則可以享受自貿區的優惠政策。所以，注冊地在天津濱海新區，卻不在這裡辦公的現象已經見怪不怪。

耗資2000億元建

“世界最大金融區”

國際金融中心、創新創業特區、自由貿易試驗區、中國金融創新運營示範區、自由創新示範區，一個濱海新區中心商務區承載了太多的概念和夢想。尤其自貿區的優惠政策，吸引了不少企業前來注冊。自貿區企業3億美元以下的對外直接投資，隻需在自貿區管委會進行備案即可，在材料完備的情況下2~3天即可辦結，相比于以往審批制2~3個月辦結的情況，極大提高了企業“走出去”項目的便利性和效率。也為企業海外并購、收購資産，以及各類資産提供更多的業務機會和合作契機。

據濱海新區中心商務區管委會介紹，目前在商務區注冊的各類企業總數已經超過1.2萬家，并正在以每月500家的速度持續快速增長。

天津濱海新區中心商務區的籌建始于2007年，彼時功能定位是中國（天津）自由貿易試驗區核心區、中國金融創新運營示範區核心區、濱海新區核心區。力争用15到20年的時間實現整體規劃和功能定位目标。

中心商務區城市布局圍繞海河下遊的南北兩岸展開，規劃面積46平方公裡，依托海河，形成“一河兩岸六區”功能布局，包括：于家堡金融區、響螺灣商務區、天堿及解放路商業區、大沽宜居生活區、新港地區、藍鲸島及大沽炮台區。

其中，于家堡金融區和響螺灣商務區，是集中展示濱海新區國際大都市形象的标志區，被看作是天津乃至中國北方未來最有價值的區域。而于家堡，作為“十一五”期間國家确定的金融體制改革試點區，将耗資2000億元建成“世界最大金融區”。

根據天津濱海新區中心商務區管委會提供的資料顯示，于家堡金融區一期起步區有15座樓宇，目前均在建設中；一河之隔的響螺灣商務區規劃面積1.59平方公裡，共有39個項目、48棟樓宇，目前已有12棟樓宇投入使用，另有5棟樓宇具備了竣工條件。今年底還将有8棟樓宇竣工。

發展時間差

與國内一些新區類似，這個被寄予厚望的商務區，卻在遭遇發展中的陣痛。

天津濱海新區中心商務區管委會的對面，相隔兩條馬路，是剛剛營業的寶龍城市廣場以及正在建設中的寶龍國際中心，距離于家堡高鐵站步行約3分鐘。

“寶龍國際中心正好建在高鐵站邊，幾乎把整個于家堡金融區的購買力都吸引了過來，這個商業項目是區域内銷售得最好的，區域内其他項目則賣不動。”克而瑞天津分析師孫韬在接受中國房地産報記者采訪時表示。

這個被稱為于家堡首個高端商業項目的超大型時尚購物中心，去年年底才營業，融合了時尚購物、休閑娛樂、商務餐飲等多元業态，建築面積超8萬平方米。中國房地産報記者在現場看到，寶龍城市廣場生意頗為冷清。

從中心商務區管委會出發，經過海河開啟大橋，坐車隻需一刻鐘便可以從于家堡金融區到達響螺灣商務區。響螺灣商務區的雛形已經基本顯現，包括華貿大廈、曠世國際大廈、浙商大廈、華泰大廈、中船重工大廈、燕趙大廈等樓宇已基本建設完工。除此之外，該區域更多的則是正在建設中的樓宇，以及停工爛尾的建築。

“響螺灣商務區内，曠世國際大廈是建的最早的大廈，因為建的最早，前期銷售也比較快。而浙商大廈建的稍晚于曠世國際大廈，銷售得也還可以。後面在建的商務樓就銷售不動了。”孫韬介紹道。

“商務區開發建設時間相對比較晚，從2010年正式建設到現在也才5年時間。客觀說，樓宇投入和使用并不是說蓋完樓就可以，還涉及一系列裝修、驗收、環境培育的過程。相關配套設施，包括正在建設的國際化幼兒園、重點中學等，都需要政府前期投入和引導，這些都需要一個過程。随着自貿區和京津冀一體化發展，以及開通高鐵、建立雙創特區等契機，來談入駐的企業在增多。”天津濱海新區中心商務區金融工作局副局長孫洋在接受中國房地産報記者采訪時表示。

“很多企業樓宇建設有快有慢，是企業行為。有的企業會觀望市場形勢，形勢不好，就不會投入太多資金。現在很多企業其實在等着入駐，在濱海新區中心商貿區雙創特區挂牌當天我們就簽約了很多企業。”天津濱海新區中心商務區管委會人員對中國房地産報記者表示。

借力京津冀協同發展

“天津濱海新區中心商務區正處于建設階段，一般城市在新城建設過程中，都有從不成熟到成熟的過程。在成長過程中，建築空置；無人入住；人煙稀少，這些情況都存在。”中國社科院城市發展與環境研究所前所長、河北省發展顧問牛鳳瑞在接受中國房地産報記者采訪時表示，房地産業是城市新區的先導性産業，一開始可能有稀缺，但是先導程度多大，需求多大，需要開發商自己考慮。房子賣不出去，最後破産，恰恰是市場正常的發展形态。

據記者調查發現，在入住率最高的曠世國際大廈、浙商大廈，都存在注冊地在濱海新區，但卻無人辦公的現象。對此，孫韬認為，雖然自貿區有優惠政策，但是對于金融企業來說，它們對濱海新區的定義就是能享受政策紅利的辦事處。配套不完善，交通不夠便利，天津濱海新區的吸納能力還是不夠。

牛鳳瑞則認為，這是一個過渡形态。京津冀協同發展，北京要疏解一些非首都功能的産業。天津濱海新區畢竟是國家級新區，高新制造業基地，北方航運中心和經濟中心，本身對金融服務的需求就非常旺盛。北京的金融産業把一部分業務轉移過去，民營銀行、外資銀行等在濱海新區設置分支機構都是可以預計的。

“天津與北京距離很近，使得濱海新區的金融中心功能更多的是金融服務中心，更多屬于北京金融功能的外溢和當地金融需求的疊加。天津市人均GDP已經超過北京，濱海新區經濟總量占天津很大比例，作為城市用地或者工業用地還是很理想的。”牛鳳瑞分析表示。

濱海新區中心商務區管委會數據顯示，自2015年4月21日至2015年10月20日，自貿試驗區新登記市場主體7958戶，同比增長137.98%，注冊資本（金）2120.86億元人民币，同比增長243.24%。其中，内資企業7041戶，同比增長184.49%，注冊資本（金）1456.54億元，同比增長278.85%；外商投資企業343戶，同比增長209.01%，注冊資本663.62億元，同比增長184.67%；個體工商戶574戶，申報資金0.7億元，同比增長118.75%。

天津市濱海新區中心商務區管委會副主任史繼平表示，目前，濱海新區中心商務區正迎來“一帶一路”發展戰略、京津冀協同發展以及濱海新區開發開放等戰略機遇期，未來的中心商務區将着力發展金融創新、總部經濟、跨境貿易電子商務等産業。

【記者觀察】

現實和理想還有多遠？

• 許倩/文

“濱海新區中心商務區就像一個小孩，雖然會犯錯，會偶爾脫離大人預設的軌道，但總會長大。”中國社科院城市發展與環境研究所前所長、河北省發展顧問牛鳳瑞這樣形容，“我看好濱海新區中心商務區的未來。”

濱海新區的人口和占地面積占天津市的20%，但濱海新區卻創造了天津市55%的經濟總量。2014年濱海新區的經濟總量達到9000億元。天津市濱海新區中心商務區管委會副主任史繼平認為，如果在全國的城市計劃單列市和省會城市不算四個直轄市，濱海新區的經濟總量占到全國城市排行的第八位。

據史繼平介紹，中心商務區發展面臨五大國家戰略機遇的疊加，首先是濱海新區的開發開放；二是京津冀協同發展，其中一個重要内容就是首都資源的轉移，中心商務區具備了承接大部分首都核心資源的能力；三是挂牌中國天津自由貿易試驗區；四是一帶一路機遇，天津港是一個重要節點；五是挂牌國家自主創新示範園區。

衆多機遇下，濱海新區中心商務區政策優惠力度很大。對此，史繼平介紹道：一是引進領軍企業給予資金獎勵；二是引進科研機構，一次性補貼300萬~500萬元，根據企業購買設備、購買各種儀器給予補貼；三是發展衆創空間，凡是在商務區經認定合格的衆創空間，給予每年100萬到500萬元的運營補貼；四是吸引雙創人才，就業即落戶；五是降低辦公成本，對于入雙創特區的企業和人才給予一定租房補貼。此外，政府還獎勵投資收益、共擔融資風險、激勵企業上市、設立引導基金。

隻是，在理想的豐滿和現實的骨感之間，濱海新區中心商務區就像一個矛盾體。

于家堡金融區隔河相望的響螺灣，原屬天津長蘆鹽場，最初是一塊鹽堿地，但天津人期望這裡矗立起世界最先進的商務區。同樣承載着夢想和希望的響螺灣商務區，近幾年正在不斷經受“鬼城”傳言的困擾。

當記者站在這片地域上時，感受到的還是空曠。這裡的街道鮮少有人，偶爾駛過幾輛車。高大的寫字樓内也鮮有企業入駐。而數量龐大且同質化嚴重的項目還在不緊不慢地施工中，其中夾雜着停工爛尾的樓盤。這裡已開工建設39個項目、48棟樓宇。相比之下，真正建成的樓盤則要少得多。

“濱海新區中心商務區尚處于建設中，但發展到成熟階段，具備吸納能力，還需要時間。”克而瑞天津分析師孫韬表示。

下午1點半，記者走了三條街，15分鐘後才打到計程車。司機師傅說，“海河開啟橋（位于響螺灣與于家堡之間）提橋了。這個點基本沒人出來打車了。以前提橋的時候，車就隻能在後面等着。現在海河隧道開通了。”這樣，原來在橋上10分鐘的車程變成了20多分鐘。

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