你有多久沒逛過商場了？

上周，跟朋友去竹山路的金鷹GE66吃飯，結果樓上的餐飲店基本都關門了，絲毫看不出開業時的盛況。

回想了一下，之前去百家湖金鷹和景楓，人頭攢動，排隊吃飯，相差甚大。

衆人期盼的竹山路商圈，似乎遭遇了瓶頸。

但别忘記，竹山路還有個景楓商業綜合體，已經開始動工，它終于要來了！

今天，筆者實探了竹山路景楓綜合體，項目已經動工。

站在圍擋外，就能聽到裡面傳來的打樁聲，一改往日的安靜，轟隆作響，與這炎熱的夏日相配。

站到高處，可以看見大部分土地的雜草已經被除去，開始鋪上了綠網。

兩個機器正在運作，應該是在挖草和平整土地。現場還有幾位工作人員正環視地面，勘測地勢。

種種迹象表明，心心念念的景楓商業綜合體真的動了。

根據地塊出讓要求，景楓竹山路G96項目将建設一座150米高的标志性塔樓，且需自持一座不低于15萬方的集中商業購物中心。

另外，景楓還需建設并自持兩個酒店，一個不低于2.5萬方、客房數不低于250個的國際一線品牌酒店，另一個須按高星級标準建設。

景楓竹山路綜合體力求在城市機能的優化上尋求突破，通過将停車樓和兩條地鐵線無縫銜接，從而引入了"停車一換乘一地鐵"的理念，倡導并踐行綠色出行。

本項目打造了一處四面臨街的時尚街區，購物中心為地鐵上蓋，位于街角。

從效果圖上看，每一層都種植了綠化，中央有噴泉水景，俨然一個城市新客廳。

這塊地是2020年12月景楓以11.6億拿下的，距今一年半的時間。但是，這塊地早就受到頗高的關注，消息不斷。

2017年，《江甯區2017年下半年一批控規修改及地塊圖則編制公示材料》顯示，這幅地為二類居住用地和商辦混合用地。

2017年11月，江甯區高新園網絡發言人曾說：“園區拟在該地塊引進華潤萬象城這類高品質商業綜合體項目，但商業用地需公開挂牌出讓。”

此後，就一直傳聞，該地塊是華潤的意向地塊。

2020年5月，有消息曝出，這幅地塊是景楓商業綜合體，讨論激烈。

2020年11月，竹山路G96地塊挂出。2020年12月，景楓拿下該地塊，打造重磅商業綜合體。

不過拿地之後，就沒什麼動靜。直到今年2月，《南京市2022年經濟社會發展重大項目計劃》中提到，景楓竹山路商業體總建築面積約50萬方，拟建酒店、商業綜合體、辦公及附屬設施，起止年限為2022-2027年，也就是說最快也到2027年才能面世。

項目總投資約40億，今年計劃投資15億，于3月開工，今年計劃完成地下室支護及樁基施工，土方開挖，連廊施工。

今年3月，項目并未如期開工，有人詢問項目開工時間，官方回複是：項目建設方案仍在報批過程中，預計下半年動工，考慮到YQ影響，有可能延期。

現在快到年中，機器終于進場，平整土地，為後期做好準備。

若是項目于2027年面世，彼時竹山路将迎來“龍灣天街、金鷹GE66、景楓商業綜合體”三足鼎立的局面，但是按照金鷹GE66如今的境況，想要好好經營到2027年，就需要做出一定的改變。

細數南京的商圈，旱的旱死、澇的澇死。

河西南、江核、鼓樓的商業一直處于1.0階段，而橋北這種非常成熟的區域，商場一個接一個的開，一到節假日，人潮洶湧。

而江甯似乎介于兩者之間，從東山的萬達廣場到百家湖的景楓、金鷹，再到竹山路的龍灣天街。接着一路向南，到達九龍湖、上秦淮的砂之船奧特萊斯。

細看這些區域的商場，除了百家湖的商場相對密集，其他基本是一個區域依靠一個大型商場的形态。

随着竹山路的金鷹GE66開業，江甯第二大商圈正在悄然成型。

龍湖龍灣天街的消費更偏年輕化，品牌也是中高端，基本滿足購物需求。金鷹GE66定位金鷹奧萊，針對20-40歲的年輕白領，與龍灣天街形成互補。景楓商業綜合體從規劃來說，體量大，大概率是走中高端路線。

從最初的整體業态來看，其實和百家湖相差不大，而且從地理位置看，竹山路商圈是最靠近百家湖的，東山、上秦淮等區域的商場，業态稍有些滞後，位置相對偏遠，再加上龍湖、金鷹、景楓都是優秀的商業運營者。

顯而易見，竹山路商圈的地位不低。

但是即便如此，金鷹GE66還是和衆多商場一樣，難逃落寞的命運。

首先在大環境上，因為YQ影響，餐飲業本就受到沖擊，沒有收入自然難以支撐。其次，金鷹GE66體量太小，雖走的奧萊路線，但招商沒有太多亮點，業态不完整，難以形成規模。靠近百家湖，這既是優勢，也是劣勢，在擁有絕對關注度的百家湖商圈面前，沒有吸引力很難留住人氣。

放到整個百家湖-竹山路商圈來看，竹山路商圈也存在一些問題。在商業布局上，百家湖商圈以地鐵站為中心，畢竟地鐵旁可是流量密碼，金鷹無縫連接地鐵，景楓又與金鷹連通，能夠彙聚人流。

而竹山路僅景楓商業綜合體為地鐵上蓋，且開業時間還需等待，龍灣天街距離地鐵站有一定距離，雖然避免了相互競争，但也大大削弱了聚合力。

時至今日，商業地産簡單粗暴的擴張模式早已過時，不少房企拿地後，一再延期開業，其實是沒有底氣，畢竟商業前期需要投入大量的資金，而回報卻需要一定周期。

同質化是商場難以存活下去表露出來最明顯的問題，這就更加考驗新建商場的招商、運營和管理水平。

景楓KINGMO的成功能否複制到景楓竹山路商業綜合體上，我們不清楚。我們隻知道，今天的商業地産比的是誰更用心，誰更有耐心，拿地隻是開始，後續可能會迎來美妙的邂逅，也有可能在浴火中跳躍，無數商圈興起的背後，是生與死的較量。

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