随着房地産行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地财政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地産行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

　　“内卷”這個詞适用到房地産業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度将持續提升，有更強綜合競争力的企業會獲得更多的市場份額。新浪财經上市公司研究院統計A H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩緻遠的“剩利者”。

　　萬科作為行業内的老大哥，在規模不落後的情況下總體保持着穩健的經營态勢。但ROE近兩年有所下滑，踩在20%的線上，銷售淨利潤率也連續兩年下滑至15%以下，總資産周轉率企穩在0.23左右，處在統計房企的中上遊水平，體現出一定的管理優勢。相對來說，萬科的财務更為穩健，整體的權益乘數小于10，即資産負債率小于90%。2020年報顯示，萬科也踩1條紅線，剔除預收款後的資産負債率為71.73%。

ROE連續兩年下滑 站在20%線上

　　統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也随着行業景氣度呈現出周期性的變化。萬科過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地産行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控周期中逐漸複蘇，萬科的平均ROE從不足20%升至23.4%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

　　截止2020年，萬科的平均ROE降低至20%，其在所有統計的100家上市房企中位列第22位，處于上遊水平。此外，在規模相當的房企中處于位置中遊水平，低于融創、碧桂園，高于恒大、華潤、中海。

淨利潤率同規模裡中等 降至15%以下

　　觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

　　值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

　　萬科過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率為14.15%，沖上15%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列28位，在規模相當的房企中處于位置處于中遊水平，低于聚焦一二線的融創、保利、華潤，僅高于聚焦在三四線的碧桂園和恒大。由此看來，盡管喊得最響亮，但萬科的管理紅利并不明顯。

權益比例不高但較為穩定

　　面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，盡管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業内少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

　　在歸母利潤占比方面，萬科近幾年的數據比較穩定在70%出頭的水平，但這個比例僅列在統計百家房企的68位，位于中下遊水平。可見，盡管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或将進一步加深。

　　在同規模房企中，萬科再次位于中庸水平，融創、華潤、中海的權益比明顯更高，但碧桂園、恒大的權益比要低，且下降的速度更快。

總資産周轉率穩定在0.23

　　通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間内多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

　　Wind數據顯示我們統計百家房企的平均總資産周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

　　平均總資産周轉率方面，萬科過去幾年基本穩定在0.23的水平，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列31位，高于融創、華潤、恒大等。

杠杆率相對穩健

　　權益乘數盡管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的财務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數随着平均ROE、行業周期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經曆一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

　　在平均權益乘數方面，萬科為8.72，小于10，即資産負債率小于90%。在所有統計上市房企中，位列40位，高于保利、中海、華潤，低于融創、碧桂園、恒大等。這基本是符合我們一貫的認知的。

　　綜上，萬科的平均ROE位列中上遊，體現出了其綜合盈利能力較強的一面，這其中，主要是由于萬科在各個環節均比較穩定和均衡，沒有明顯的短闆使得萬科綜合競争力較強。

附注1：在統計A H上市房企的杜邦分析數據：

附注2：各個指标的計算公式

平均ROE=歸屬母公司股東淨利潤／[(期初歸屬母公司股東的權益 期末歸屬母公司股東的權益)／2]*100%；

淨利潤率=淨利潤／營業總收入；

歸母利潤占比=歸屬母公司股東的淨利潤／淨利潤；

平均總資産周轉率=營業收入／[(期初資産總計 期末資産總計)／2]；

平均權益乘數=平均總資産／平均歸屬于母公司的股東權益。

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